청약·부동산 가이드

아파트를 살 때 내는 취득세는 취득가액이 클수록 표준세율이 올라가고, 조정대상지역에서 집을 하나 더 사면 중과세율로 바뀝니다. 지방세법 제11조는 유상거래로 주택을 취득하면 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%를 적용하고, 그 사이는 법정 계산식으로 1%와 3% 사이의 세율을 매기도록 합니다. 조정대상지역의 두 번째 주택은 8%, 세 번째부터는 12%가 되지만, 이사 때문에 생기는 일시적 2주택은 중과에서 빠집니다. 처음 집을 사는 무주택 부부는 12억 원 이하 주택이면 2028년 말까지 취득세에서 최대 200만 원을 덜 냅니다.

투기과열지구에서 민영주택 1순위가 되려면 청약통장 가입 기간과 세대주 요건, 최근 당첨 이력, 세대가 가진 주택 수를 모두 통과해야 합니다. 서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳이 2025년 10월 16일 투기과열지구로 지정됐고, 2026년 7월 1일 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시가 추가돼 경기는 15곳이 됐습니다. 이 지역에서는 통장 가입 2년과 예치기준금액, 세대주, 과거 5년 안에 세대원 누구도 당첨되지 않았을 것, 2주택 이상 세대가 아닐 것이 1순위 조건입니다. 85㎡ 이하 주택은 가점제로 뽑는 비율이 40~70%로 높아, 1순위 자격과 함께 가점을 같이 따져야 합니다.

월세가 부담되는 무주택 세대주는 주택도시기금 주거안정 월세대출로 매달 내는 월세를 빌릴 수 있고, 우대형에 해당하면 금리가 더 낮습니다. 월세는 매달 60만 원 이내, 합계 최대 1,440만 원까지 빌릴 수 있고 금리는 우대형 연 1.3%, 일반형 연 1.8%입니다. 우대형은 취업준비생, 사회초년생, 근로, 자녀장려금 수급자, 주거급여 수급자 등이고, 일반형은 부부합산 연소득 5천만 원 이하입니다. 대상 주택은 보증금 1억 원 이하이면서 월세 60만 원 이하여야 하고, 학자금대출을 쓰고 있으면 졸업증명서를 내야 받을 수 있습니다. 주거급여 수급자는 받는 주거급여만큼 한도가 줄어듭니다.

무순위 청약은 집이 없는 세대의 성년자만 넣을 수 있고, 사는 지역 제한은 시장, 군수, 구청장이 공고에 붙였을 때만 적용됩니다. 2025년 6월 10일 개정된 주택공급에 관한 규칙은 미계약, 당첨취소 물량을 예비입주자에게 먼저 돌리고, 예비입주자가 없을 때 국내에 사는 성년자 가운데 무주택세대구성원에게 공개모집하도록 정했습니다. 거주 요건을 추가할지는 지자체가 과열 여부를 보고 정하므로, 같은 무순위라도 단지마다 신청 가능 지역이 다릅니다. 투기과열지구에서는 처음 2회까지 청약홈 인터넷 접수와 추첨이 의무라, 공고를 놓치지 않는 것이 첫 순서입니다.

혼인 7년 이내이거나 결혼을 앞둔 무주택 세대주는 주택도시기금 신혼부부전용 전세자금으로 일반 버팀목보다 낮은 금리와 큰 한도를 받을 수 있습니다. 부부합산 연소득 7,500만 원 이하, 순자산 3.45억 원 이하가 조건이고, 금리는 소득과 보증금에 따라 연 1.9%~3.3%이며 지방 주택은 0.2%p 낮습니다. 한도는 수도권 2.5억 원, 그 외 지역 1.6억 원이고 보증금의 80%를 넘지 못합니다. 자녀가 있으면 0.3~0.7%p 우대를 더 받고, 잔금일과 전입일 중 빠른 날부터 3개월 안에 신청해야 해 계약 직후 은행 상담이 먼저입니다.

주택도시기금 버팀목전세자금은 집이 없는 세대주가 부부합산 소득과 순자산 기준을 넘지 않을 때 받을 수 있고, 가구 유형에 따라 소득 기준과 한도가 달라집니다. 일반가구는 연소득 5천만 원 이하이고, 2자녀, 다자녀 가구는 6천만 원, 신혼부부는 7,500만 원까지 인정되며 순자산은 3.45억 원 이하여야 합니다. 일반가구 한도는 수도권 1.2억 원, 그 외 8천만 원이고 보증금의 70%를 넘지 못하며, 금리는 연 2.5%~3.5%입니다. 보증금 상한도 일반가구 수도권 3억 원이라, 집을 고르기 전에 이 기준부터 맞춰 보는 것이 순서입니다.

청년 전세대출은 주택도시기금의 청년전용 버팀목이 기준이 되며, 금리는 소득에 따라 정해지고 한도는 보증금 비율과 호당 한도 가운데 작은 금액입니다. 청년전용 버팀목전세자금은 만 19세부터 만 34세까지의 무주택 세대주가 받을 수 있고, 부부합산 연소득 5천만 원 이하와 순자산 3.45억 원 이하가 기본 조건입니다. 금리는 소득에 따라 연 2.2%~3.3%이고 지방 주택은 0.2%p 낮습니다. 한도는 1.5억 원이며 보증금의 80%를 넘을 수 없는데, 2025년 6월 27일 이전 계약까지는 2억 원이었습니다. 잔금일과 전입일 가운데 빠른 날부터 3개월이 지나면 신청할 수 없어, 계약 직후 은행 상담 일정을 잡는 것이 첫 순서입니다.

보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격의 90% 안에 들어와야 HUG 전세보증보험에 가입할 수 있습니다. 보증금 자체도 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하여야 하고, 등기부의 선순위채권은 주택가액의 60%를 넘으면 안 됩니다. 빌라처럼 시세가 없는 집은 공시가격의 140%를 주택가격으로 보기 때문에, 선순위채권이 없으면 공시가격의 126%가 사실상 보증금 상한이 됩니다. 신청은 잔금일과 전입일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전까지 해야 하고, 보증료는 보증금액과 부채비율, 주택 유형에 따라 연 0.097%~0.211%입니다.

전월세 계약 금액이 법에서 정한 기준을 넘으면 집주인과 세입자는 계약일부터 30일 안에 주택 소재지 관청에 신고해야 합니다. 기준은 보증금 6천만 원 초과이거나 월세 30만 원 초과이고, 광역시, 경기도 밖의 군 지역을 뺀 시, 구에서 적용됩니다. 4년 동안 이어진 계도기간이 2025년 5월 31일 끝나, 그해 6월 1일 이후 맺은 계약부터는 늦게 신고하거나 하지 않으면 과태료를 냅니다. 계약서를 붙여 신고하면 확정일자도 함께 받은 것으로 보기 때문에, 가을 이사철에 계약했다면 잔금 전에 신고까지 마쳐 두는 것이 번거로움을 덜어 줍니다.

출산이나 입양 뒤 2년이 안 된 무주택 세대주는 신생아 특례대출에서 일반 디딤돌보다 넓은 소득, 집값 기준과 큰 한도를 적용받습니다. 신생아 특례 디딤돌대출은 대출접수일 기준 2년 안에 출산하거나 입양한 무주택 세대주가 받을 수 있고, 2023년 1월 1일 이후 태어난 아이부터 해당합니다. 부부합산 연소득은 1.3억 원 이하이고 부부가 모두 소득이 있으면 2억 원 이하까지 됩니다. 평가액 9억 원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택에 최대 4억 원을 빌려주며 금리는 연 1.8%~4.5%입니다. 2026년 12월 31일까지 갚는 원금은 중도상환수수료가 면제되므로, 올해 안에 다른 대출로 갈아타거나 일부를 갚을 계획이라면 이 날짜를 기억해 두세요.

주택 양도소득세는 보유기간이 2년 이상이면 과세표준 구간별 기본세율로 매기고, 그보다 짧으면 훨씬 높은 단일세율을 적용합니다. 기본세율은 과세표준에 따라 6%에서 45%까지 오릅니다. 보유기간이 1년 이상 2년 미만이면 60%, 1년 미만이면 70%의 단일세율이고, 조정대상지역 다주택자는 기본세율에 20%p나 30%p를 더합니다. 과세표준은 양도차익에서 장기보유특별공제와 연 250만 원 기본공제를 뺀 금액입니다. 분양권은 2년 이상 보유해도 60%이고, 중과되는 주택은 장기보유특별공제도 받지 못합니다. 신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 해야 하고, 손해를 봤어도 신고 의무는 같습니다.

디딤돌대출 금리는 부부합산 연소득이 낮고 만기가 짧을수록 내려가며, 생애최초, 신혼 같은 조건이 붙으면 더 낮은 표를 적용합니다. 디딤돌대출은 주택도시기금이 무주택 세대주에게 낮은 금리로 빌려주는 구입자금이고, 2026년 10월 금리는 부부합산 연소득과 만기에 따라 연 2.85%에서 4.15%까지입니다. 생애최초로 집을 사는 신혼가구는 별도 표가 있어 2.55%에서 3.85%이고, 지방 주택이면 여기서 0.2%p를 더 뺍니다. 대상 주택은 평가액 5억 원 이하(신혼, 2자녀 이상 가구 6억 원)이고 부부합산 연소득은 6천만 원 이하가 기본입니다. 신청은 공사 홈페이지가 아니라 기금e든든이나 7개 수탁은행에서 받습니다.

종부세는 공시가격 합계가 일정 금액을 넘는 집주인만 내고, 집 한 채만 가진 세대는 그 기준이 더 높습니다. 종합부동산세는 매년 6월 1일 가진 주택의 공시가격을 사람별로 모두 더해, 9억 원을 넘는 부분에 매깁니다. 1세대 1주택자는 12억 원까지 빼 주고, 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱한 값이 과세표준입니다. 세율은 2주택 이하면 0.5%부터 2.7%까지, 3주택 이상이면 25억 원 초과 구간부터 더 높아집니다. 고지서는 12월 납부기간 시작 5일 전까지 오고, 12월 1일부터 15일까지 내면 됩니다. 그래서 11월 전에 내 주택의 공시가격 합계와 1세대 1주택 해당 여부부터 확인해 두면 금액을 미리 가늠할 수 있습니다.

종부세 과세표준은 공시가격 합계에서 공제금액을 뺀 뒤에 공정시장가액비율을 곱해 나옵니다. 주택분은 그 비율이 60퍼센트이고, 이렇게 나온 과세표준에 주택 수별 세율을 곱한 뒤 누진공제와 재산세 상당액을 뺍니다. 1세대 1주택자는 연령과 보유기간 세액공제를 여기에 더할 수 있는데, 두 공제를 합친 한도는 80퍼센트입니다. 법인 가운데 단일세율이 적용되는 주택분은 공제금액이 없고 이 세액공제 순서도 그대로 쓰이지 않습니다. 세율, 누진공제액, 세액공제 한도, 세부담상한은 아래 표의 국세청 숫자이고, 특정 공시가격을 넣어 세액을 만든 예는 넣지 않았습니다.

종합부동산세는 국세청이 고지한 세액을 12월 납부기간에 내는 보유세입니다. 그 납부기간은 매년 그달 1일부터 15일까지이고, 납부고지서는 종합부동산세법 제16조에 따라 납부기간이 시작되기 5일 전까지 발급됩니다. 2025년 귀속분은 11월 24일부터 순차 발송돼 12월 15일까지 내는 일정이었는데, 2026년 발송이 시작되는 날짜는 10월 12일 현재 국세청 보도로 아직 나오지 않았습니다. 기한이 토요일이나 공휴일이면 그다음 평일까지로 밀리므로, 고지서에 찍힌 납부기한을 달력과 맞춰 보셔야 합니다. 그 고지서의 분납 문턱에는 250만 원과 300만 원, 500만 원과 600만 원이 자료마다 따로 적혀 있어 한 금액으로 합치지 않습니다.

주택 임차인의 대항력은 이사와 전입신고를 모두 마친 다음 날부터 생기고, 보증금을 순위대로 돌려받으려면 확정일자가 더 필요합니다. 대항력이 생기는 시점은 주택임대차보호법 제3조에 정해져 있습니다. 대항력이 있으면 집주인이 바뀌어도 새 주인에게 계약을 주장할 수 있습니다. 경매로 넘어갔을 때 뒤 순위 채권자보다 먼저 보증금을 받으려면 여기에 계약서 확정일자까지 갖춰야 합니다. 보증금이 적은 임차인은 따로 정한 금액을 가장 먼저 받는데, 서울은 보증금 1억 6,500만 원 이하일 때 5,500만 원까지입니다. 그래서 이사 당일에는 짐을 들이는 것과 함께 전입신고와 확정일자를 같은 날 마쳐 두는 것이 기본입니다.

월세 세액공제는 총급여 기준을 넘지 않는 무주택 세대주가 낸 월세 일부를 연말정산에서 돌려받는 제도이고, 2026년부터는 요건을 갖춘 배우자도 받을 수 있습니다. 월세 세액공제는 12월 31일 현재 무주택 세대의 세대주이고 총급여가 8천만 원 이하일 때 받을 수 있습니다. 공제율은 15%이고, 총급여 5,500만 원 이하면 17%입니다. 월세는 한 해 1천만 원까지만 인정돼 최대 공제액은 170만 원입니다. 2026년부터는 요건을 갖춘 배우자도 따로 공제를 받을 수 있고, 자녀가 셋 이상이면 전용 100㎡ 주택까지 대상이 넓어졌습니다. 그래서 연말정산 전에 계약서 주소와 주민등록 주소가 같은지, 집 면적이나 기준시가가 기준 안인지부터 확인해 두면 됩니다.

보금자리론 금리는 이달 공시 기준 전자약정, 전자등기를 하는 아낌e 상품이 가장 낮고, 만기가 길수록 조금씩 올라갑니다. 2026년 10월 1일 공시 기준 전자약정과 전자등기를 하는 아낌e보금자리론은 만기 10년 4.90%부터 50년 5.20%까지이고, 은행 창구나 일반 비대면으로 신청하면 0.1%p 높습니다. 금리는 대출 실행일부터 만기까지 고정이라 신청하는 달의 금리가 그대로 이어집니다. 대상은 6억 원 이하 주택이고, 부부합산 연소득 7천만 원 이하가 기본이며, 한도는 3.6억 원입니다. 우대금리는 최대 1.0%p까지 더할 수 있어 신혼, 다자녀, 신생아 출산 가구라면 실제 금리는 더 낮아질 수 있습니다.

중과 유예가 끝나면서 조정대상지역 주택을 파는 다주택자에게는 양도세 중과가 다시 적용되고, 법령이 정한 경과 규정과 예외에 해당할 때만 빠집니다. 소득세법 제104조 제7항은 조정대상지역 주택을 팔 때 1세대 2주택이면 기본세율에 20%p, 3주택 이상이면 30%p를 더하도록 정합니다. 이 중과를 멈췄던 시행령 특례는 2026년 5월 9일 양도분까지였고, 5월 10일 양도분부터 다시 적용됩니다. 다만 5월 9일까지 토지거래허가를 신청했거나 매매계약을 맺은 주택은 정해진 날까지 양도하면 유예를 인정받고, 일부 지역은 그 마지막 날이 11월 9일입니다.

종전 주택과 새 주택이 모두 조정대상지역에 있으면, 갈아타기 비과세를 받으려고 기존 집을 팔아야 하는 기한은 이제 2년입니다. 2026년 10월 1일 시행된 소득세법 시행령 제155조는 종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 신규 주택을 산 경우 종전 주택 처분 기한을 2년으로 정했고, 그 밖의 경우는 3년 그대로입니다. 정부는 8월 3일까지 신규 주택을 취득했거나 계약금을 낸 경우에는 기존 3년을 적용한다고 밝혔습니다. 서울은 2025년 10월부터 25개 자치구 전역이 조정대상지역이라, 서울 안에서 갈아타는 분 대부분이 2년 기한에 해당합니다.

수도권과 규제지역에서 집을 살 때 주택담보대출은 집값 구간별 상한과 LTV, DSR로 계산한 금액 가운데 가장 낮은 금액까지만 나옵니다. 2025년 10월 16일부터 수도권, 규제지역의 주택 구입용 주담대는 시가 15억 원 이하 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원이 상한입니다. 금융위원회는 2026년 8월에도 이 한도와 규제지역 LTV 40%, 은행권 DSR 40%를 그대로 유지한다고 밝혔습니다. 실제로 받을 수 있는 돈은 가격별 상한, LTV로 계산한 금액, DSR로 계산한 금액 가운데 가장 작은 금액이라, 셋을 모두 계산해 봐야 계약금과 잔금 계획을 세울 수 있습니다.

토지거래허가구역 안의 아파트는 계약하기 전에 허가를 받아야 하고, 허가를 받은 뒤에도 정해진 기간 동안 허가받은 목적대로 써야 합니다. 허가구역에서 허가 없이 체결한 토지거래계약은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조에 따라 효력이 생기지 않습니다. 2025년 10월 15일 주택시장 안정화 대책으로 서울 25개 자치구 전역과 경기 12개 지역의 아파트가 허가구역이 됐고, 같은 단지에 아파트가 1개 동 이상 있는 연립, 다세대도 포함됩니다. 거주용으로 허가를 받으면 취득일부터 2년 동안 그 목적대로 써야 하고, 지키지 않으면 취득가액의 최대 10%가 이행강제금으로 해마다 부과될 수 있습니다. 그래서 계약서를 쓰기 전에 토지이음에서 그 집이 허가구역인지, 대상과 지정 기간이 어떻게 적혀 있는지부터 확인해야 합니다.

아파트 잔금 당일 소유권이전·인도 확인·관리비·세금 정산·키·출입 이관을 순서대로 점검하는 실무 체크리스트입니다. 계약·지역·시점에 따라 절차가 달라질 수 있습니다.

주택 매매·임대 중개보수 상한 요율 구조와 계산 예시, 협상·영수증 실무를 2026년 기준으로 정리합니다. 지자체 조례·거래 유형에 따라 달라질 수 있으며 법률 자문이 아닙니다.