전세보증보험 | 보증금과 선순위채권 합이 집값의 90% 이내여야 가입됩니다

선순위채권은 등기부등본 을구에 적힌 근저당 같은 권리입니다. 다가구처럼 세입자가 여럿인 집은 선순위채권과 다른 세입자의 선순위 보증금을 더한 금액이 주택가액의 80% 이내여야 하고, 다른 세입자 계약 확인서의 가구 수와 건축물대장 가구 수가 같아야 합니다. 월세가 섞인 계약은 전월세전환율을 적용한 전세보증금으로 판단하는데, 2026년 7월 1일 이후 신규 신청과 보증금이 늘어난 갱신 신청에는 전환율 6.5%가 적용됩니다.

아파트는 시세가 없을 때 공시가격의 140%, 안심전세 앱 시세 하한가, 1년 안의 등기부 매매가, 준공 1년 이내 주택의 분양가 90% 순서로 내려갑니다. 연립, 다세대는 공시가격 140%, 안심전세 앱 하한가, 1년 안의 매매가 순서이고, 단독, 다가구는 개별단독주택가격의 140%가 첫 기준입니다. 감정평가서는 작성일부터 6개월이 지나지 않아야 합니다.

위 표는 HUG 산정 기준을 그대로 적용한 예시입니다. 실제 심사는 공시가격 열람값과 등기부 권리관계로 다시 확인합니다.

2년 계약이면 대략 1년 안에 신청을 마쳐야 하는 셈입니다. 개인만이 아니라 법인과 외국인 임차인도 가입할 수 있고, 주거용 오피스텔은 계약서나 중개대상물 확인, 설명서에 주거용 표기가 있어야 합니다. 근린생활시설이나 공관, 가정어린이집 같은 건물은 대상이 아닙니다.

전세권이 설정돼 있으면 말소하거나 HUG로 이전해야 하고, 질권설정이나 채권양도 통지가 된 전세대출을 받은 경우에는 이 상품으로 가입할 수 없습니다.

부채비율은 선순위채권과 전세보증금을 더한 금액을 주택가액으로 나눈 값입니다. 같은 보증금이라도 아파트보다 그 외 주택의 요율이 높고, 부채비율이 80%를 넘으면 가장 높은 요율이 적용됩니다.

계산 예시: 아파트 보증금 3억 원, 부채비율 70% 이하, 2년(730일) 계약이면 3억 원×0.107%×730÷365 = 642,000원입니다. 할인, 할증 대상이면 금액이 달라집니다.

계약 전 점검 목록은 전세사기 예방 체크리스트, 갱신 협상은 계약갱신청구권 체크리스트, 보증금 계산은 전세 계산기에서 이어집니다.