🔐 기초 가이드
전세사기 예방 완전 가이드 — 계약 전 필수 체크리스트
전세사기 피해를 막는 계약 전 필수 확인 사항. 등기부등본 읽는 법, 확정일자·전입신고, 전세보증보험 가입까지 단계별로 정리합니다.
핵심 포인트
- 계약 전 반드시 등기부등본으로 근저당·압류 확인
- 전입신고 + 확정일자 = 대항력 + 우선변제권 확보
- HUG·SGI 전세보증보험으로 보증금 반환 안전망 구축
- 집주인 세금 체납 여부 열람(국세·지방세 납부 확인서) 요청 가능
- 임대차신고제: 보증금 6천만 또는 월세 30만 초과 계약은 신고 의무
전세사기 주요 유형
| 유형 | 수법 | 피해 패턴 |
|---|---|---|
| 깡통전세 | 매매가 대비 전세가 비율(전세가율) 80~100% | 집값 하락 시 보증금 반환 불가 |
| 이중계약 | 동일 주택에 임차인 복수 계약 | 우선변제권 충돌 |
| 위조 서류 | 위조 등기부등본·인감증명 제시 | 실제 권리자 불명 |
| 무자격 대리인 | 집주인 위임 없는 제3자 계약 | 계약 무효·보증금 편취 |
| 선순위 채권 은폐 | 등기상 근저당·압류 미공개 | 경매 시 보증금 손실 |
계약 전 필수 확인 7단계
- 등기부등본 직접 열람: 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 계약 당일 발급. 갑구(소유권·압류)·을구(근저당·전세권) 꼼꼼히 확인
- 집주인 신원 확인: 등기부상 소유자와 신분증 일치 여부
- 세금 체납 조회: 계약 전 집주인에게 국세·지방세 완납증명서 요청 가능
- 건축물 현황 확인: 불법 건축물·위반 건축물 여부 (건축물대장 열람)
- 전세가율 계산: 전세금 ÷ 실거래가 × 100 → 80% 이상이면 위험 신호
- 임대인 본인 확인: 계약 시 집주인 직접 동석 또는 공증된 위임장
- 특약사항 기재: ‘잔금일 전 새로운 담보 설정 금지’ 명시 권장
💡 TIP
계약 후 즉시 두 가지를 완료하세요: ① 전입신고(주민센터 또는 정부24 온라인) ② 확정일자(주민센터, 공증인, 법원). 잔금일 당일 완료해야 익일 0시부터 대항력이 발생합니다.
전세보증보험 가입 방법
전세보증보험은 임대인이 보증금을 반환하지 못할 때 보증기관이 대신 지급해주는 안전망입니다.
주요 기관:
- HUG(주택도시보증공사): hug.or.kr — 가장 보편적, 연 보증료 0.128% 수준
- SGI서울보증: sg.or.kr — 보증 가능 범위 넓음
- HF(한국주택금융공사): hf.go.kr — 전세대출 연계 보증
가입 조건: 전세가율 100% 이하 (단지별 상이), 임대인 동의 일부 필요
⚠️ 주의
전세보증보험도 가입 거절 사례가 있습니다. 전세가율이 너무 높거나, 건물에 압류·가처분이 있으면 가입이 안 될 수 있습니다. 계약 전 가입 가능 여부를 먼저 확인하세요.
자주 묻는 질문
깡통전세 여부를 어떻게 알 수 있나요?
실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 해당 단지·면적의 최근 매매가를 조회하고, 전세 보증금과 비교하세요. 전세가율 = 전세금 ÷ 매매가 × 100이 80% 이상이면 위험합니다.
전입신고를 했는데도 보증금을 돌려받지 못하면?
전입신고+확정일자가 있다면 임차권 등기 명령을 신청하고, 보증보험 가입 시 HUG에 보험금 청구를 진행하세요. 보험 미가입이라면 법원 지급명령 신청 또는 경매 배당 참가를 검토해야 합니다. 임차인 보호법률지원(법률구조공단 132번)을 활용하세요.
집주인이 세금 체납 확인서를 거부하면 어떻게 하나요?
임대인이 동의하지 않아도 임차인은 미납국세 조회 신청권이 있습니다(2023년 개정). 관할 세무서에 '임차인의 미납국세 확인 신청'을 제출하면 됩니다.
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출처 & 참고
출처 1: https://www.hug.or.kr
출처 2: https://www.iros.go.kr
출처 3: https://www.molit.go.kr
최종 업데이트: 2026-04-01
본 가이드는 공식 공공데이터를 기반으로 작성되었으며, 법적 효력이 없습니다. 실제 청약/부동산 의사결정 시 전문가 상담을 권장합니다.