DSR·LTV·DTI 계산기란? — 대출 가능 여부를 미리 확인하는 방법
주택 구입을 계획 중이라면 DSR, LTV, DTI라는 세 가지 지표를 반드시 이해해야 합니다. 이 세 지표는 금융당국이 설정한 가계대출 규제의 핵심으로, 내가 원하는 금액의 대출을 받을 수 있는지 없는지를 결정합니다. 부동산모아의 DSR·LTV·DTI 계산기는 소득, 대출 금액, 금리, 상환 기간을 입력하면 즉시 각 비율을 계산하고 현행 금융규제 기준과 비교해 대출 가능 여부를 알려드립니다.
DSR(총부채원리금상환비율)이란?
DSR은 Debt Service Ratio의 약자로, 연간 총 대출 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100으로 계산됩니다. 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출 등 모든 금융 부채의 연간 상환액을 합산합니다. 2023년부터 은행권은 DSR 40% 규제를 적용 중입니다. 즉 연소득의 40% 이상을 대출 원리금 상환에 쓰는 경우 추가 대출이 어렵습니다.
DSR 계산 예시
연소득 6,000만원인 직장인이 30년 만기, 금리 4.5%로 3억원을 대출받을 경우: 월 상환액 약 152만원 × 12개월 = 연 1,824만원. DSR = 1,824만 ÷ 6,000만 × 100 = 30.4%. 40% 미만이므로 규제 기준 충족입니다.
LTV(주택담보대출비율)이란?
LTV는 Loan to Value Ratio의 약자로, 대출 금액 ÷ 담보 주택 가치 × 100으로 계산됩니다. 주택 가격 대비 얼마를 빌릴 수 있는지를 나타냅니다. 규제 지역에서는 LTV 50~60%, 비규제 지역은 최대 70%까지 허용됩니다. 생애최초 구입자는 LTV 80%까지 완화 적용을 받을 수 있습니다.
LTV 규제 지역별 기준 (2026년 기준)
| 지역 구분 | 일반 LTV | 생애최초 LTV | 서민·실수요자 |
|---|---|---|---|
| 투기과열지구 | 40~50% | 최대 60% | 최대 50% |
| 조정대상지역 | 50~60% | 최대 70% | 최대 60% |
| 비규제 지역 | 최대 70% | 최대 80% | 최대 80% |
DTI(총부채상환비율)이란?
DTI는 Debt to Income Ratio의 약자로, 연간 주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자 ÷ 연소득 × 100으로 계산됩니다. DSR이 모든 대출의 원리금을 합산하는 반면, DTI는 주택담보대출은 원리금, 기타 대출은 이자만 합산합니다. 은행권에서는 DSR을 우선 적용하지만, 일부 상품에서는 DTI 기준이 병행 적용됩니다.
DSR vs DTI vs LTV 핵심 비교
| 구분 | 계산식 | 규제 한도 | 목적 |
|---|---|---|---|
| DSR | 전체 원리금 ÷ 연소득 | 40% (은행권) | 전체 부채 관리 |
| DTI | 주담대 원리금 + 타 이자 ÷ 연소득 | 50~60% | 소득 대비 상환 능력 |
| LTV | 대출액 ÷ 주택가치 | 50~70% | 담보 가치 대비 위험 |
① 대출 기간 연장(20년 → 30년): 월 상환액이 줄어 DSR 비율 하락
② 기존 소액 대출 선정리: 카드론·마이너스통장 해지로 DSR 분자 감소
③ 체증식 상환 선택: 초기 월 상환액을 낮춰 DSR 산정에 유리
④ 공동명의 또는 배우자 합산소득: 소득 합산으로 DSR 분모 확대
실제 대출 심사에서 DSR 계산 시 주의사항
DSR 계산 시 금융기관은 신용조회를 통해 모든 금융권 부채를 조회합니다. 카드사 할부, 캐피탈 대출, 학자금 대출, 보험 약관대출도 포함됩니다. 대출 신청 전 본인의 부채 현황을 금융결제원 '어카운트인포(accountinfo.or.kr)'에서 조회해 보세요.
또한 은행별로 소득 인정 기준이 다릅니다. 건강보험료 납부 확인서 기반 소득 추정, 카드 매출액 기반 사업소득 인정 등 방식이 다르므로 여러 금융기관에 조건을 비교해보는 것이 유리합니다.