토지거래허가구역 | 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없어 지정 여부부터 확인합니다

아파트 매매도 대지 지분의 소유권이 함께 넘어가는 계약이라 이번 지정의 허가 대상이 됩니다. 허가는 계약을 맺기 전에 받아야 하고, 허가받은 내용을 바꾸려 할 때도 다시 허가를 받아야 합니다.

처벌도 따로 있습니다. 같은 법 제26조는 허가 없이 토지거래계약을 체결하거나 속임수로 허가를 받은 사람에게 2년 이하의 징역 또는 계약 당시 개별공시지가 기준 토지가격의 30% 이하 벌금을 정하고 있습니다. 계약이 무효가 되는 것과 별개로 형사처벌까지 이어질 수 있어 순서를 바꾸면 안 됩니다.

정부는 2025년 10월 15일 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역, 투기과열지구로 지정하면서 같은 지역을 토지거래허가구역으로 묶었습니다. 지정 효력은 공고일부터 5일 뒤인 10월 20일부터 생겼습니다. 그래서 10월 20일 전에 계약한 사람에게는 허가 의무도, 그에 따른 실거주 의무도 생기지 않았다는 것이 정부 설명입니다.

경기 12개 지역은 과천시, 광명시, 성남시 분당, 수정, 중원구, 수원시 영통, 장안, 팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시입니다. 경기부동산포털 지정현황표(2026년 4월 2일 기준)에도 이 공고가 「광명시 등 12개, 2025년 10월 20일~2026년 12월 31일」로 올라 있습니다.

다만 이 공고만 허가구역인 것은 아닙니다. 같은 현황표에는 외국인 대상 허가구역, 공공주택지구와 개발사업 주변 지정이 따로 있고 대상과 기간도 각각 다릅니다. 동네 이름만 보고 판단하지 말고 필지 단위로 확인해야 하는 이유입니다.

토지이음 화면에는 예를 들어 「토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)」처럼 대상과 기간이 괄호 안에 적힙니다. 한 필지에 지정이 둘 이상 겹치면 쉼표로 이어서 표시되므로 끝까지 읽어야 합니다. 정부24 안내대로 이 열람 서비스는 회원가입 없이 무료지만 법적 효력이 없는 참고 자료입니다.

지정 후 땅을 나눠 기준 이하가 된 경우에도 분할 후 첫 거래는 기준 초과 거래로 봅니다. 지정 후 공유지분으로 거래할 때도 같습니다. 일단의 토지를 1년 안에 나눠 사면 전체를 한 번에 산 것으로 봅니다.

신청서에는 계약 내용과 토지 이용계획, 취득자금 조달계획을 적습니다. 자금 조달계획이 바뀌면 취득 토지의 등기일까지 변경 내용을 낼 수 있습니다. 토지등기부등본은 본인이 행정정보 공동이용에 동의하면 담당 공무원이 직접 확인합니다.

처리기간 안에 허가증도 불허가 통지도 없으면 그 기간이 끝난 다음 날 허가가 있는 것으로 봅니다(법 제11조제5항). 다만 선매협의가 진행 중이라는 통지를 받았다면 이 규정이 그대로 적용되지 않습니다.

1. 토지이음으로 허가구역 여부 확인
2. 매도인과 가격, 잔금 일정 등 조건 합의
3. 매수인, 매도인 공동으로 시, 군, 구에 허가 신청
4. 허가증을 받은 뒤 계약 체결
5. 취득 후 허가받은 목적대로 이용

이용 의무 기간은 허가 목적마다 다릅니다. 자기 거주용 주택용지, 복지, 편익시설, 농업 경영 목적이면 2년이고, 사업 시행 목적은 4년입니다. 이 기간 동안 시, 군, 구는 허가받은 목적대로 쓰고 있는지 조사합니다.

의무를 지키지 않으면 먼저 3개월 이내의 기간을 정한 문서 이행명령이 나옵니다. 그 기간에도 이행하지 않으면 이행강제금이 부과되고, 최초 이행명령일을 기준으로 1년에 한 번씩 이행할 때까지 반복될 수 있습니다. 대신 이용 의무 기간이 지난 뒤에는 부과할 수 없습니다.

단독주택이나 공동주택을 취득해 실제로 살면서 그 일부를 임대하는 경우는 시행령 제14조가 정한 예외에 들어갑니다. 집 전체를 세놓는 것과는 다르게 봅니다.

계약 당일 서류 순서는 아파트 계약 당일 체크리스트, 대출 한도는 DSR, LTV, DTI 안내, 실거래 신고는 실거래가 신고 안내에서 이어집니다.