주택담보대출 한도 | 수도권, 규제지역은 집값 15억 원 이하면 6억 원까지

금융위원회는 2025년 10월 15일 주택시장 안정화 대책을 이행하면서 수도권, 규제지역의 주택 구입 목적 주담대 한도를 시가에 따라 다르게 정했습니다. 15억 원 이하 주택은 이전과 같은 6억 원이고, 그보다 비싼 주택은 한도를 줄였습니다. 2026년 4월 1일 가계부채 관리방안은 이 한도를 온라인투자연계금융업자에게도 의무로 적용하고, 중도금 대출은 이 한도를 적용하지 않으며 이주비 대출은 주택가격과 관계없이 최대 6억 원이라고 정리했습니다.

2025년 10월 대책으로 규제지역이 된 곳은 서울 25개 자치구 전역과 경기 과천시, 광명시, 수원시 영통구, 장안구, 팔달구, 성남시 분당구, 수정구, 중원구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시입니다. 이 지역에서는 주담대 LTV가 70%에서 40%로 낮아졌고, 2026년 8월 발표에서도 규제지역 40%, 비규제지역 70%가 유지됐습니다.

아래는 두 기준이 겹칠 때를 보여 주는 계산 예시입니다. 실제 시가 판단과 예외 적용은 은행 심사에 따릅니다.

15억 원 이하 주택은 대부분 LTV 40%에서 먼저 한도가 걸립니다. 상한 6억 원을 다 쓰려면 시가가 15억 원이어야 한다는 뜻입니다.

DSR은 모든 가계대출의 한 해 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율입니다. 금융위원회는 2025년 10월 수도권, 규제지역 주담대의 스트레스 금리 하한을 1.5%에서 3%로 올렸습니다. 스트레스 금리는 DSR을 계산할 때만 더하는 금리이고 실제로 내는 이자에는 붙지 않습니다. 같은 소득이라도 수도권 주담대 한도가 지방보다 작게 나오는 이유가 여기에 있습니다.

신용대출과 자동차 할부처럼 이미 갚고 있는 대출도 DSR에 들어가므로, 잔금 전에 다른 대출을 줄이면 주담대 한도가 늘어날 수 있습니다.

전세대출 DSR은 규제 시행일 이후 새로 받는 대출부터 적용됩니다. 같은 집에서 계약을 갱신해 만기만 늘리면 적용하지 않지만, 증액하면 신규대출로 봅니다. 투기과열지구에서는 전세대출이 있는 사람이 3억 원이 넘는 아파트를 사거나, 3억 원이 넘는 아파트를 산 사람이 전세대출을 받는 것도 제한됩니다.

다주택자가 가진 수도권, 규제지역 아파트 담보대출은 2026년 4월 17일부터 원칙적으로 만기연장이 안 됩니다. 임차인이 있는 경우 등은 예외가 있으니 만기 전에 은행과 상의하세요.

금융위원회가 2026년 8월 발표한 내용으로, 모두 2027년 1월 1일 시행 예정입니다. 실거주한 적 없는 수도권, 규제지역 아파트를 세 주고 있는 1주택자는 전세대출 신규취급과 만기연장이 원칙적으로 막힙니다. 올해 성과급처럼 소득이 한 번에 크게 오른 분은 2026년 안에 대출을 받는지, 2027년에 받는지에 따라 한도 계산이 달라질 수 있습니다.

DSR 계산은 DSR 계산기, 세 지표의 차이는 DSR, LTV, DTI 정리, 토지거래허가구역 절차는 계약 체크리스트 부동산 계약서 체크리스트에서 이어집니다.