주택임대차보호법 대항력 | 이사와 전입신고 다음 날부터 생깁니다

법 제3조 제1항은 임대차를 등기하지 않아도 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제삼자에게 효력이 생긴다고 정합니다. 같은 조 제4항은 집을 산 사람이 임대인의 지위를 이어받은 것으로 본다고 정하고 있어, 대항력이 있으면 집주인이 바뀌어도 계약 기간과 보증금 반환 의무가 새 주인에게 넘어갑니다.

효력이 다음 날부터라는 점이 중요합니다. 전입신고를 한 날 집주인이 같은 집에 근저당을 설정하면, 그 근저당이 내 대항력보다 앞설 수 있습니다. 그래서 계약서에 잔금일까지 새 담보를 잡지 않는다는 특약을 넣고 잔금 직전에 등기부를 다시 떼어 확인하세요.

법 제3조의2 제2항은 대항요건과 계약서 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매, 공매 대금에서 후순위 권리자보다 우선해 보증금을 받을 권리를 줍니다. 다만 같은 조 제3항에 따라 보증금을 받으려면 집을 산 사람에게 집을 넘겨줘야 합니다.

확정일자는 주택 소재지 읍, 면사무소나 동 주민센터, 지방법원과 등기소, 공증인에게서 받을 수 있습니다. 계약하려는 사람은 집주인 동의를 받아 그 집에 먼저 받은 확정일자와 보증금 정보를 요청할 수도 있습니다. 앞선 세입자 보증금이 얼마인지 계약 전에 확인할 수 있는 방법입니다.

법 제8조와 시행령 제10조, 제11조가 지역별 기준을 정합니다. 받을 수 있는 금액은 주택가액의 절반을 넘지 못하고, 한 집에 소액임차인이 여럿이면 주택가액 절반을 비율대로 나눕니다.

최우선변제는 경매 신청 등기 전에 집을 넘겨받고 전입신고를 마친 경우에만 인정됩니다. 이미 경매 신청이 등기된 집에 들어가면 받을 수 없습니다.

전입신고는 주민센터나 정부24에서, 확정일자는 주민센터나 등기소에서 받을 수 있습니다. 우선변제는 대항요건과 확정일자를 모두 갖춰야 생기므로, 둘을 같은 날 마쳐 두면 빈틈이 줄어듭니다.

이사 날짜와 잔금 날짜가 다르면 짐을 들이고 전입신고를 한 날을 기준으로 대항력이 생깁니다. 잔금만 치르고 전입신고를 미루면 그 사이에는 보호를 받지 못합니다.

법 제3조의3은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 주택 소재지 관할 지방법원이나 시, 군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 신청서에는 신청 취지와 이유, 임차권등기의 원인이 된 사실을 적고 소명해야 합니다.

계약 전 점검은 전세사기 예방 체크리스트, 계약 갱신은 전세 계약갱신청구권 체크, 계약서 항목은 부동산 계약서 체크리스트에서 이어집니다.