전세가율 90% 반환보증 거절, 안심전세, HUG | 이 집 가입 불가는 어디서 읽나?

안심전세나 인터넷보증 화면에서 가입 불가, 전세가율 초과가 떠서 계약금을 넣어도 되는지 막막한 분이 많습니다. 중개가 시세 대비 괜찮다 해도, 공사가 찍는 주택가격은 KB 평균이나 공시 140%라 계약서 숫자와 어긋나기 쉽죠.

가계약금 전에 공사 화면의 담보인정비율 90% 식부터 맞춰 보세요. 전세보증금과 선순위 채권을 더한 값이 주택가격의 90%를 넘으면 거절되고, 선순위만으로도 주택가액 60%를 넘으면 같은 화면이 닫힙니다. 다가구는 다른 방 보증금까지 넣는지 칸이 따로입니다. 서울 전세가 올라도 앱 시세를 이 집 계약서에 옮기지 마세요. 거절이면 특약과 계약금부터 멈추는 편이 안전합니다. 거절 칸을 어디서 읽는지 표로 안내합니다. 가계약 전에 공사 화면을 먼저 여실 분이라면 도움이 되실 겁니다.

거절 화면은 전세보증금과 선순위를 주택가격의 90%와 비교합니다.

중개 앱의 전세가율을 그 칸에 넣지 마세요. 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품개요는 전세보증금과 선순위 채권을 더한 금액이 주택가격에 담보인정비율 90%를 곱한 값 이내일 것을 가입 조건으로 적습니다. 보증한도는 주택가격에 90%를 곱한 뒤 선순위 채권을 뺀 칸입니다. 계약서 보증금이 그 한도를 넘으면 화면이 가입불가로 닫힙니다.

공사 예시가 분명합니다. 주택가격 1억 원에 전세 9,500만 원은 보증한도 9,000만 원을 넘어 가입불가입니다. 같은 1억 원에 전세 9,000만 원은 한도와 같아 가입가능으로 안내됩니다. 전세 4,000만 원에 선순위 5,500만 원은 한도가 3,500만 원으로 줄고, 선순위가 주택가액 60%를 넘어 다시 가입불가입니다. 이 세 줄이 거절 화면의 뼈대입니다. 룰 해설은 HUG 가입조건이고, 이 글은 그 칸을 화면에서 읽는 순서입니다.

가계약 전에 여는 창은 인터넷보증 가입가능여부와 안심전세 앱입니다. 조회와 본심사는 날짜가 다릅니다. 전날 가능이 잔금날 거절로 바뀌는 집이 있어, 계약금 넣기 직전에 같은 주소로 다시 여세요. 창 가르기는 전세보증보험입니다. 한도 감은 전세 계산기로만 두고, 고지는 공사 화면입니다.

※ 예시는 공사 상품개요의 설명용 숫자입니다. 이 집 가입을 확정하지 않습니다. 출처: 주택도시보증공사.

공사 주택가격은 중개 호가가 아니라 KB 평균이나 공시 140%입니다.

분모가 낮아지면 같은 보증금도 90%를 넘습니다. 아파트와 주거용 오피스텔은 보증승인일 현재 가격정보 순서로 적용합니다. 앞칸은 KB시세와 한국부동산원 부동산테크 시세입니다. 둘 중 하나를 고르고, 상한가와 하한가의 산술평균을 씁니다. 아파트 최저층과 주거용 오피스텔은 하한가입니다. 중개 호가나 단지 카페 시세를 그 칸에 넣지 마세요.

시세가 없으면 공동주택공시가격의 140%로 넘어갑니다. 창은 부동산공시가격 알리미입니다. 오피스텔은 국세청 기준시가의 140%입니다. 2022년 12월 31일 이전 신청은 150%였고, 이후 신청은 140%입니다. 그다음이 안심전세 앱 시세의 하한가, 등기 1년 이내 매매 거래가액, 준공 1년 안이면 분양가격의 90%입니다. 국토부 실거래 한 건을 분모로 쓰는 칸이 아닙니다. 실거래 감은 실거래가 공개시스템과 아파트 단지로만 보조하세요.

연립과 다세대, 단독은 공시 140%가 더 앞서는 집이 많습니다. 시세가 얇은 집은 분모가 공시로 떨어져 거절이 잦습니다. 권역 시세 감은 지역 시세, 분양 잔금 전세는 청약 분양 공고와 공사 화면을 섞지 마세요. 한국부동산원 주간 표를 이 호실 분모에 옮기지 않습니다.

※ 순서는 공사 상품개요 기준 일반 정보입니다. 승인일 화면이 앞입니다. 출처: 주택도시보증공사, 부동산공시가격 알리미.

선순위가 주택가액 60%를 넘으면 전세가율과 따로 닫힙니다.

전세가율 칸을 통과해도 을구 한 줄이 화면을 닫습니다. 공사 안내는 선순위 채권이 주택가액의 60% 이내일 것을 적습니다. 주택가액은 주택가격에 담보인정비율을 곱한 값입니다. 주택가격 1억 원이면 주택가액은 9,000만 원이고, 그 60%는 5,400만 원입니다. 선순위 5,500만 원은 이 줄을 넘습니다. 그래서 전세가 4,000만 원으로 보여도 가입불가입니다.

선순위는 내 전세보증금보다 우선변제가 인정되는 담보 채권입니다. 등기 을구의 근저당 설정액과 등기일자를 인터넷등기소에서 같은 날 뽑으세요. 읽는 법은 근저당권, 전부증명과 잔액증명을 맞추는 법은 근저당 확인입니다. 화면은 채권최고액을 넣는 집이 많아, 잔액이 작다고 한도를 넓히지 마세요. 말소 예정 특약만 믿고 가계약금을 넣지 않습니다.

갑구에 경매 신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기가 있으면 전세가율과 무관하게 닫힙니다. 건물과 토지(대지권)가 임대인 소유가 아닌 집도 같은 칸입니다. 제출용 장은 등기부등본 발급입니다. 갭이 안 닫히는 판정은 갭투자 불가와 각도가 다릅니다. 이 글은 임차인 거절 화면입니다.

※ 선순위 범위는 사안과 약관에 따라 다릅니다. 출처: 주택도시보증공사, 인터넷등기소.

다가구는 다른 방 보증금까지 같은 식에 넣습니다.

내 계약서만 넣고 가입가능으로 읽으면 본심사에서 뒤집힙니다. 공사 안내는 단독, 다중, 다가구에서 신청인보다 앞선 다른 임차인 보증금을 선순위에 더하라고 적습니다. 선순위 채권과 다른 방 보증금을 더한 값은 주택가액의 80% 이내, 선순위 채권만은 주택가액 60% 이내입니다. 타전세계약확인서와 건축물대장, 전입세대확인서를 화면 칸에 맞추세요. 상세는 다가구 전세 선순위입니다.

아파트와 연립, 다세대에 선순위 임차보증금이 있으면 가입이 막히는 집이 많습니다. 공사 간편확인도 그 칸을 따로 둡니다. 전입세대확인서에 타세대가 남아 있으면, 임대인이 비었다고 해도 화면이 닫힐 수 있습니다. 근생 용도는 근생빌라 전세, 신탁 명의는 신탁 부동산 전세입니다. 용도와 신탁은 전세가율과 다른 거절입니다.

점유 면적 비율로 한도를 깎는 안내도 있습니다. 전세보증금이 주택가격에 90%를 곱하고 점유면적을 연면적으로 나눈 값을 넘는 집이 있습니다. 숫자는 공사 화면이 앞입니다. 대장 용도는 세움터, 등기는 인터넷등기소입니다. 보증료 칸은 전세보증보험료이고, 거절이면 요율이 싸 보여도 창이 닫힙니다.

※ 유형별 칸은 공사 안내 일반 정보입니다. 이 건물 심사를 확정하지 않습니다. 출처: 주택도시보증공사.

서울 전세가 올라도 앱 시세를 이 집 계약서에 옮기지 마세요.

전세가 오른 달은 중개 전세가율이 낮아 보여도, 공사가 하한가와 공시 140%를 쓰면 90%를 넘습니다. 2026년 6월 주간경향 보도는 서울 전세 상승률이 2013년 이후 높은 구간으로 읽힌 달을 전했습니다. 2026년 8월 한국경제 보도는 서울 아파트 평균 전셋값을 6억 4,800만 원으로 적었습니다. 수도권 반환보증 상한은 7억 원, 그 밖은 5억 원입니다. 평균 전세가 상한에 가까운 집은 전세가율과 상한 칸을 한 화면에서 같이 보세요. 보도 평균은 이 집 심사가 아닙니다.

보증부 월세는 전환율을 적용한 전세보증금으로 상한을 봅니다. 식은 보증금에 월세 12개월치를 공사 고시 전환율로 나눈 값을 더하는 칸입니다. 전환율은 공사 공지가 기준이고, 2026년 7월 1일 이후 신규와 보증금액 증액 갱신은 화면 숫자를 읽으세요. 월세를 낮춰 상한을 우회한 것처럼 보여도, 전환 후 숫자가 7억을 넘으면 닫힙니다. 전세 실거래는 국토부 실거래, 권역 표는 지역 시세입니다.

갱신보증도 2024년 1월 1일 신청분부터 담보인정비율 90%가 적용됩니다. 예전에 100%로 들어갔던 집이 같은 보증금으로 거절될 수 있습니다. 신청 기한은 전세계약기간의 2분의 1이 지나기 전입니다. 잔금과 전입, 확정일자를 마친 뒤에도 기한이 남았는지 화면에서 보세요. 사고 건수 표는 7월 전세보증사고에 두고, 이 집 거절에 옮기지 마세요. 분양 일정은 청약 분양과 공사 화면이 다릅니다.

※ 보도 평균과 상한은 이해용입니다. 이 집 한도를 고지하지 않습니다. 출처: 주택도시보증공사, 한국경제, 주간경향, 국토부 실거래.

가입 불가면 특약과 계약금부터 멈추고 다른 창을 확인하세요.

거절을 통과로 바꾸려고 보증금을 깎는 협상은 사안별입니다. 여기서 권하지 않습니다. 가계약 전이면 계약금 지급을 멈추고, 임대차 특약에 반환보증 가입 불가 시 해제와 계약금 반환 문장이 있는지부터 읽으세요. 문장이 없으면 거절만으로 반환이 정해지지 않습니다. 이미 잔금을 치렀다면 해제 여부는 변호사 상담이 안전합니다.

HUG가 닫혀도 주택금융공사 전세지킴보증이나 SGI서울보증이 열리는 집이 있습니다. HF는 전세자금보증과 같이 신청하는 칸이 많고, SGI는 약관과 한도가 다릅니다. 한쪽 거절을 다른 쪽 통과로 단정하지 마세요. 대출 한도는 대출 계산기와 DSR 계산기로만 감을 두고, 본심사는 은행입니다. 창 비교는 전세보증보험, 한도 칸은 HF 전세자금보증입니다.

전월세 안심신탁은 9월 공고가 기준이라 이 거절 화면과 섞지 마세요. 임대인 의무 가입 칸과 임차인 단독 반환보증도 한 장이 아닙니다. 등록임대 과태료를 이 집 가입가능으로 읽지 않습니다. 만기 사고 입금은 전세보증사고 대위변제입니다. 거절된 집에서 사고 표를 위로 삼지 마세요.

※ 다른 창 통과를 확정하지 않습니다. 출처: 주택도시보증공사, 주택금융공사, SGI서울보증.

가계약 전 순서는 공사 화면, 등기, 특약입니다.

1. 안심전세 앱과 인터넷보증 가입가능여부에 주소, 보증금, 선순위를 넣습니다. 가입 불가 문구가 있으면 계약금을 멈춥니다.
2. 인터넷등기소에서 갑구와 을구를 같은 날 뽑습니다. 권리침해와 채권최고액을 화면 칸에 맞춰 적습니다.
3. 다가구와 단독이면 전입세대확인서와 타전세계약확인서를 받습니다. 다른 방 보증금을 식에 더합니다.
4. 공사 주택가격 칸이 KB 평균인지, 하한가인지, 공시 140%인지 화면에서 확인합니다. 중개 호가를 분모로 쓰지 않습니다.
5. 수도권 7억, 그 밖 5억 상한과 보증부 월세 전환 후 숫자를 같은 장에 둡니다.
6. 특약에 가입 불가 시 해제와 계약금 반환 문장이 있는지 읽습니다. 없으면 지급 전에 문구를 맞춥니다.
7. 구조가 복잡하면 공사 상담과 변호사, 법무사에게 화면 캡처를 보여 주시길 바랍니다. 이 글이 가입을 대신하지 않습니다.

전세 계산 감은 전세 계산기, 권역 시세는 지역 시세, 단지 이름은 아파트 단지, 분양 잔금은 청약 분양입니다. 트렌드 허브는 부동산 트렌드입니다. 모두 보조이고, 정본은 공사 화면입니다.

※ 순서는 일반 점검용이며 특정 계약을 권유하지 않습니다. 출처: 주택도시보증공사, 인터넷등기소.

Q. 전세가율 90%는 앱 시세 대비 비율인가요?
A. 아닙니다. HUG 식은 전세보증금과 선순위를 더한 값이 공사 주택가격의 90%를 넘지 않는지입니다. 중개 앱 매매 호가 대비 비율과 분모가 다릅니다.

Q. 가입 불가 화면이 떠도 본심사는 통과하나요?
A. 간편확인에서 닫히면 본심사에서도 같은 칸으로 막히는 집이 많습니다. 날짜와 서류가 달라 어긋날 수는 있으나, 거절이면 계약금을 멈추는 편이 안전합니다.

Q. 선순위가 없는데도 거절되는 이유는 뭔가요?
A. 전세보증금만으로 주택가격의 90%를 넘으면 거절됩니다. 1억 원 주택에 전세 9,500만 원은 한도 9,000만 원을 넘습니다. 하한가와 공시 140%를 분모로 쓰면 더 잘 넘칩니다.

Q. 다가구는 다른 방 전세를 왜 넣나요?
A. 앞선 임차인 보증금이 선순위로 잡힙니다. 선순위 채권과 다른 방 합이 주택가액 80%를, 선순위 채권이 60%를 넘으면 닫힙니다.

Q. 거절되면 계약금을 돌려받을 수 있나요?
A. 특약에 가입 불가 시 해제와 반환 문장이 있어야 다투기 쉽습니다. 문장이 없으면 거절만으로 반환이 정해지지 않으니, 가계약 전에 화면과 특약을 같이 두세요.