임대인 사망, 전세 보증금 반환, 상속인 | 집주인이 돌아가면 누구에게 받을까?

집주인이 돌아가셨다는 연락을 받고 보증금을 누구에게 받아야 할지 막막한 분이 많으실 겁니다. 사망만으로 계약이 끝나거나 돈이 바로 나온다고 보기 어려운 이유는, 임대인 지위와 반환 채무가 상속인에게 넘어가기 때문이죠. 등기부와 상속인 주소를 맞춘 뒤 도달이 남는 통지를 보내고, 공동상속이면 한 사람에게 전액을 물을 여지가 있는지 판례 칸을 따로 봅니다. 상속 포기와 한정승인이 있으면 상속재산 한도와 관리인 칸을 먼저 가릅니다.

9월 만기라면 해지 창과 상속 조회가 겹치니 갑구가 아직 고인 이름이어도 상속인 칸을 먼저 적으세요. 임차권등기는 갑구에 찍힌 뒤에 전출하고, HUG는 주채무자 변경과 상속재산관리인 지원 화면을 약관에서 맞춥니다. 집주인 사망 앞에 만기가 온 세입자라면 도움이 되실 겁니다.

임대인이 돌아가도 임대차 계약은 그 사실만으로 종료되지 않고, 상속인이 권리와 의무를 이어받는 것이 민법의 기본입니다. 즉시 퇴거나 즉시 반환을 단정하지 마시기 바랍니다.

민법 제1005조는 상속인이 상속이 시작된 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리와 의무를 승계한다고 둡니다. 찾기 쉬운 생활법령정보도 임대인 지위의 이전을 매매뿐 아니라 상속처럼 법률이 정한 승계까지 넓게 안내합니다. 주택임대차보호법 제3조는 대항력을 갖춘 임차인에 대해, 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)이 임대인 지위를 승계한 것으로 본다고 둡니다.

만기가 2026년 9월 15일이고 고인이 8월에 돌아가셨다면, 남은 기간의 상대는 상속인입니다. 숫자는 가정이니 이 집 만기일과 사망일을 계약서와 가족관계 서류로 다시 세시기 바랍니다. 집이 팔려 갑구가 바뀐 경우는 전세 집 팔리면 임대인 변경 칸이고, 살아 있는데 전화만 안 받는 경우는 집주인 연락 두절 통지 칸입니다. 만기 갈래 자체는 전세 만기 갱신 체크리스트와 계약갱신청구권 체크에서 날짜를 나눠 두었습니다.

※ 승계 범위는 사안마다 갈립니다. 출처: 국가법령정보센터 민법 제1005조, 주택임대차보호법 제3조, 찾기 쉬운 생활법령정보.

일반적인 금전 채무는 상속분대로 나뉘지만, 임대인 지위를 같이 이어받은 상속인들의 임차보증금 반환은 성질상 불가분으로 본 대법원이 있습니다. 지분만큼만 나눠 청구해야 한다고 단정하지 마시기 바랍니다.

대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결은 임대인 지위를 공동으로 승계한 공동임대인들의 임차보증금 반환 채무를 성질상 불가분으로 보았습니다. 대법원 2024. 8. 1. 선고 2023다318857 판결도 상속에 따라 지위를 같이 이어받은 경우 같은 취지를 이어, 한 사람이 변제해 공동면책이 되면 다른 상속인에게 법정상속분대로 구상할 수 있다고 두었습니다. 임차인 입장에서는 확인된 공동상속인 중 한 사람에게 전액을 청구할 여지가 있다는 뜻입니다.

다만 한정승인을 하면 상속받은 재산 한도에서만 변제하는 칸이 열립니다. 상속재산분할로 집을 한 사람이 단독으로 받고 반환 채무를 면책적으로 인수한 뒤에는, 다른 상속인이 임차인에 대한 채무에서 빠질 수 있습니다. 분할 심판문을 보기 전에 전액을 누구에게나 받을 수 있다고 옮기지 마세요. 지연이자 칸은 보증금 반환 지연이자처럼 명도 다음 날부터 따로 셉니다.

※ 인용 번호는 이해를 위한 설명이며 이 계약의 결론이 아닙니다. 출처: 대법원 종합법률정보 2015다59801, 2023다318857.

상속등기가 안 되어 갑구에 고인 이름이 남아 있어도, 내용증명의 상대는 살아 있는 상속인입니다. 고인 휴대폰만 반복하지 마세요.

인터넷등기소에서 전부증명을 뽑아 갑구 소유자와 을구 담보를 같은 날로 봅니다. 등기 창은 등기부등본 열람과 발급과 같습니다. 주민등록법 제29조는 채권채무 관계 등 정당한 이해관계가 있으면 초본 열람이나 교부를 신청할 수 있다고 둡니다. 계약서와 신분증을 갖고 주민센터에 가면, 고인의 마지막 주소와 전출 이력을 받는 실무가 있습니다. 가족관계증명서는 직계가 아니면 막히는 칸이 많아, 초본과 소송 기록으로 상속인을 특정하는 편이 흔합니다.

확인된 상속인 주소와 등기부 주소를 같이 적어 배달증명이 붙은 내용증명을 보냅니다. 문안에는 계약 특정, 고인과의 임대차, 만기나 해지 의사, 반환 계좌, 명도 예정일을 적습니다. 반송되면 재발송과 공시송달을 연락 두절 통지와 같은 순서로 붙이되, 상대 칸만 상속인으로 바꿉니다. 차임을 고인 계좌에만 넣으면 입금 주체가 흔들릴 수 있어, 확인된 상속인 합의 계좌가 나오기 전에는 법률 상담 뒤에 공탁 갈래를 검토하시기 바랍니다.

※ 초본 발급은 창구 심사가 있습니다. 출처: 국가법령정보센터 주민등록법 제29조, 인터넷등기소, 인터넷우체국.

상속인이 전부 포기했다고 해서 보증금 채권이 바로 사라지지는 않습니다. 한정승인은 상속재산 한도, 상속인이 없거나 분명하지 않으면 관리인 선임 칸이 열립니다.

민법 제1019조는 상속인이 상속 시작을 안 날부터 세 달 안에 단순승인, 한정승인, 포기를 할 수 있다고 둡니다. 제1028조 한정승인은 상속으로 얻은 재산의 한도에서 채무를 갚는 것이고, 제1041조 포기는 그 상속인이 처음부터 상속인이 아니었던 것으로 봅니다. 다음 순위가 이어지므로, 자녀가 포기하면 손이나 부모, 형제 칸을 다시 봐야 합니다. 전원 포기나 존부가 분명하지 않으면 민법 제1053조 아래 상속재산관리인을 가정법원에 신청하는 갈래가 있습니다.

세입자는 이해관계인으로 선임 신청을 검토할 수 있습니다. 대한법률구조공단과 찾기 쉬운 생활법령정보가 창구를 안내합니다. 관리인이 선임되면 그 사람을 상대로 통지, 소송, 배당을 이어 갑니다. 조정 창은 임대차분쟁조정과 사건 당사자가 다르니, 고인 이름만 올리지 마시기 바랍니다. 임대인 쪽 인도 소송은 명도소송 절차와 창이 다릅니다.

※ 승인 기간과 효력은 안 날의 증명에 따릅니다. 출처: 국가법령정보센터 민법 제1019조, 제1028조, 제1041조, 제1053조, 대한법률구조공단.

전세보증금반환보증에 가입돼 있어도 집주인 사망만으로 이행 청구가 열리지는 않습니다. 주채무자 칸과 종료 통지, 인도 자료를 약관 화면에서 맞춥니다.

주택도시보증공사 안내는 임대인이 바뀌면 등본과 변경 인적 자료를 넣어 임대인 변경을 신청하라고 둡니다. 사망은 매매와 달라 상속인 특정이 먼저입니다. 창을 고르는 비교는 전세보증보험 창 가르기, 사고 접수와 입금 시점은 전세보증사고 대위변제에 두었습니다. 인도 전에는 공사도 지연책임을 지지 않을 수 있다는 2026년 6월 대법원 2026다201978 보도가 있으니, 가입만 믿고 눌러앉지 마시기 바랍니다.

연합뉴스는 2026년 3월 25일, 공사가 상속권자 연락이 안 되어 포기 확인이 늘면 그 전이라도 상속재산관리인 선임을 지원하겠다고 밝혔다고 전합니다. 7월에는 전세피해자 상속재산관리인 선임지원 접수 공고가 난 바 있습니다. 접수 기간과 피해확인서 요건은 그때그때 닫히니, 이 글의 달을 신청 창으로 옮기지 말고 안심전세포털 공고를 그 주에 여세요. 이행이 원금을 채워도 지연손해금까지 같이 나온다고 단정하지 마시기 바랍니다.

※ 약관과 공고는 상품마다 다릅니다. 출처: 주택도시보증공사, 연합뉴스 2026-03-25, 대법원 종합법률정보.

보증금을 못 받은 채 이사를 가야 하면 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제를 등기에 남긴 뒤 전출하는 순서가 실무에서 자주 쓰입니다. 고인 이름만 믿고 전출하면 주소가 흔들립니다.

주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 뒤에도 보증금을 못 받으면 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 둡니다. 상대가 상속인이면 신청서 당사자 칸에 확인된 상속인을 적고, 아직 특정이 안 되면 법률 상담 뒤에 고인과 상속인 표시를 맞춥니다. 명령만 나고 갑구에 줄이 안 보이면 전출을 미루세요. 갱신 때 올린 돈은 보증금 증액 확정일자 칸이 따로라, 원금과 증액분을 한 줄로 적지 마시기 바랍니다.

2026년 추석 연휴는 9월 24일부터 26일 무렵이라 가정법원, 등기소, 우체국이 사흘 어긋나기 쉽습니다. 상속 조회와 내용증명 배달이 연휴에 멈추면 만기 창을 넘길 수 있어, 창이 남은 집은 연휴 전에 발송하세요. 이사 견적은 이사 비용 계산기, 월 원리금 스케치는 대출 계산기로 가늠한 뒤 업체와 은행 화면으로 덮어쓰세요.

※ 연휴 날짜는 관공서 공휴일 공지가 기준입니다. 출처: 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제3조의3, 찾기 쉬운 생활법령정보, 주택도시보증공사.

순서는 사망 사실, 갑구, 상속인 주소, 내용증명, 포기나 한정승인, 관리인, 임차권등기, 공사 화면입니다. 고인 전화번호부터 반복하지 말고 도달이 남는 상대부터 남기세요.

1. 계약서에서 만기일, 임대인 성명, 주소를 확인하고 사망 통보 날짜를 적습니다.
2. 인터넷등기소에서 갑구와 을구를 같은 날로 뽑습니다. 고인 이름이어도 담보 줄은 따로 봅니다.
3. 주민센터에서 이해관계 초본을 검토하고, 확인된 상속인 주소로 배달증명이 붙은 내용증명을 보냅니다.
4. 상속 포기나 한정승인 여부를 법률 상담으로 확인하고, 전원이 빠지면 가정법원 관리인 신청을 붙입니다.
5. 보증금을 못 받은 채 이사해야 하면 임차권등기명령을 넣고, 갑구에 줄이 보인 뒤 전출합니다.
6. 열쇠는 관리사무소 등 안전한 곳에 맡기고 장소를 상속인이나 관리인에게 통지합니다.
7. 공사 가입자면 주채무자 변경과 관리인 지원 공고, 인도 칸을 약관 화면에서 그 주로 맞춥니다.

※ 순서는 일반 점검용이며 특정 청구를 권유하지 않습니다. 출처: 찾기 쉬운 생활법령정보, 인터넷등기소, 주택도시보증공사.

Q. 집주인이 돌아가면 전세 계약이 바로 끝나나요?
A. 사망만으로 끝난다고 보기 어렵습니다. 상속인이 권리와 의무를 이어받습니다. 만기 전이면 남은 기간을 상속인과 이어 가는 갈래가 있습니다.

Q. 상속인이 여러 명이면 지분만큼만 받아야 하나요?
A. 임대인 지위를 같이 이어받은 반환 채무를 불가분으로 본 대법원이 있습니다. 한 사람에게 전액을 물을 여지가 있으나 한정승인과 분할 뒤 면책 인수는 갈립니다.

Q. 등기부에 아직 고인 이름이면 누구에게 내용증명을 보내나요?
A. 살아 있는 상속인 주소와 등기부 주소를 같이 보냅니다. 초본은 이해관계가 있으면 주민센터에서 검토할 수 있습니다.

Q. 상속인이 전부 포기하면 보증금은 못 받나요?
A. 전원 포기만으로 채권이 바로 사라지지는 않습니다. 한정승인은 재산 한도, 상속인이 없으면 관리인 선임 칸이 있습니다.

Q. HUG에 가입돼 있으면 사망만으로 이행되나요?
A. 가입만으로 바로 이행되지 않습니다. 주채무자 변경, 종료 통지, 임차권등기, 인도 칸을 약관 화면에서 맞추시기 바랍니다.