전세 집 팔리면, 임대인 변경, 신소유자 대항력 | 보증금은 누구에게 받을까?

만기 앞 집주인이 집을 팔았다는 문자에, 보증금을 누구에게 받아야 할지 막막한 분이 많으실 겁니다. 대항력을 갖추면 새 집주인에게 임대인 지위가 넘어가고, 전입과 점유를 빼면 예전 집주인만 남기 때문이죠. 주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있고, 그때 양수인은 보증금 반환 채무까지 면책적으로 인수합니다.

승계를 원하지 않으면 양도 사실을 안 뒤 상당한 기간 안에 이의를 내는 갈래가 있습니다. 인터넷등기소에서 갑구 이름을 같은 날 확인하고, 보증금을 받기 전에는 옛집 주소를 유지하세요. 만기 통지는 갑구에 찍힌 이름 기준으로 보내세요. 등기 갑구, 전출 금지, HUG 임대인 변경, 추석 연휴 창구를 표로 적습니다. 9월 만기 전 매도 통보를 받은 세입자라면 도움이 되실 겁니다.

주택을 인도받고 전입신고를 마친 세입자가 있는 집이 팔리면, 새 소유자는 임대인 지위를 승계한 것으로 봅니다. 세입자 동의를 받을 필요도, 미리 통지할 의무도 없다는 취지의 안내가 있습니다.

주택임대차보호법 제3조 제1항은 등기가 없어도 인도와 주민등록을 마치면 그다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다고 정합니다. 같은 조 제4항은 임차주택의 양수인, 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 임대인 지위를 승계한 사람으로 봅니다. 찾기 쉬운 생활법령정보는 이 승계를 법률 규정에 따른 당연 승계로 읽고, 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결을 들어 동의와 통지가 없어도 이전된다고 안내합니다.

그 결과 차임 청구권과 보증금 반환 채무가 한 덩어리로 넘어가고, 예전 집주인은 임대차에서 빠지는 면책적 인수로 설명되는 경우가 많습니다. 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체가 그 취지를 정리한 흐름입니다. 세입자 있는 집을 사는 매수인 창구는 각도가 다르니, 이 글은 이미 살고 있는 세입자가 청구 상대를 고르는 칸만 다룹니다. 전세권으로 물권을 남기는 비교는 전세권 설정과 확정일자 차이에서 창을 나눠 두었습니다.

※ 승계와 면책은 사안과 법원에 따라 갈립니다. 출처: 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제3조, 찾기 쉬운 생활법령정보, 대법원 2011다49523.

새 집주인에게 계약을 주장하는 칸은 대항력이고, 경매에서 후순위보다 앞서는 칸은 확정일자입니다. 집을 팔렸다는 문자만 보고 두 칸을 한 날짜로 합치지 마시기 바랍니다.

대항력은 인도와 전입신고를 마친 다음 날 0시부터입니다. 확정일자는 그 계약증서가 그날 존재했다는 법률상 일자라, 우선변제는 대항력일과 확정일자 중 늦은 날을 기준으로 읽는 실무가 흔합니다. 소유권 이전등기일이 대항력보다 앞이면 새 소유자에게 대항하기 어려워질 수 있고, 대항력이 먼저면 매매 뒤에도 거주와 반환 청구가 이어질 여지가 있습니다.

가령 2024년 3월 1일 전입과 확정일자를 같이 받았다면 대항력은 3월 2일 0시입니다. 2026년 9월 10일 갑구에 새 이름이 찍혀도, 그 전입과 점유가 유지되면 새 소유자에게 계약을 주장하는 칸이 열립니다. 숫자는 가정이며 이 집의 순위가 아닙니다. 갱신 때 보증금을 올렸다면 증액분 일자는 따로입니다. 그 칸은 보증금 증액 확정일자에서 원금과 올린 돈을 나눠 두었습니다.

※ 선후는 등기 접수일과 전입일을 같은 날 기준으로 맞춥니다. 출처: 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2.

소유권이 넘어가기 전에 전출해 대항력을 잃으면, 새 소유자에게 임대인 지위가 넘어가지 않고 예전 임대인이 반환 의무를 진다는 대법원 취지가 있습니다. 보증금을 받기 전에 주소만 옮기면 청구 상대가 바뀝니다.

대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 판결은, 경매로 소유권이 넘어가기 전에 세입자가 전출해 대항력을 상실한 사안에서 예전 임대인의 잔여 보증금 반환 의무를 인정한 흐름입니다. 제3조 제4항 승계는 대항력을 갖춘 때를 전제로 한다는 문장이 출발점입니다. 반대로 전입과 점유가 유지되면, 매매 잔금이 지나도 새 이름에게 계약을 주장할 여지가 남습니다.

9월 만기와 추석 이사 일정이 겹치면, 새집 전입부터 잡고 옛집 주소를 빼는 순서가 흔합니다. 그 사이에 갑구가 바뀌면 대항력 칸이 비는 날이 생깁니다. 보증금을 못 받은 채로 이사해야 하면 임차권등기가 끝난 뒤를 기준으로 전출하는 실무가 안내됩니다. 등기 열람 창은 등기부등본 열람과 발급과 같은 사이트입니다.

※ 전출 하루의 선후가 쟁점이 됩니다. 출처: 대법원 2020다276914, 주택도시보증공사 전세사기 예방 안내.

대항력이 있어도 세입자가 임대인 지위 승계를 원하지 않으면, 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 안에 이의를 내 승계 구속에서 벗어날 수 있다는 취지가 있습니다. 그때는 예전 집주인의 반환 채무가 바로 사라지지 않는다고 읽는 판례 흐름입니다.

대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결과 앞서 본 전원합의체가 그 문을 열어 둡니다. 상당한 기간은 달력에 박힌 법정 일수가 아니라 사안별 판단이라, 문자를 받은 날, 등기 열람일, 내용증명 발송일을 같은 메모에 남기는 편이 안전합니다. 이의만 내고 전출부터 하면 대항력까지 빠질 수 있어, 거주와 점유를 유지한 채로 상대와 창구를 고르는 순서가 덜 위험합니다.

실무에서는 새 소유자의 자금력, 근저당 잔액, 반환 일정을 보고 승계를 받을지 이의를 낼지 갈립니다. 새 이름이 신용이 더 나빠 보이면 이의와 법률 상담을 만기 전에 붙이는 경우가 있고, 잔금 특약으로 보증금 승계가 분명하면 새 소유자에게 만기 통지를 다시 보내는 경우가 있습니다. 근저당 숫자는 근저당 확인처럼 전부증명과 잔액증명을 같은 날로 맞추시기 바랍니다.

※ 이의의 효력과 기간은 법정 일수가 아닙니다. 출처: 대법원 2001다64615, 2011다49523, 찾기 쉬운 생활법령정보.

임대차 기간이 끝나도 보증금을 반환받을 때까지는 관계가 존속하는 것으로 봅니다. 그 상태에서 집이 팔리면, 종료된 상태의 임대인 지위가 양수인에게 이어진다는 안내가 있습니다.

주택임대차보호법 제4조 제2항이 그 문장입니다. 찾기 쉬운 생활법령정보는 대항력 있는 주택 임대차가 끝난 뒤에도 보증금을 받기 전에 양도되면, 양수인에게 종료 상태의 임대인 지위가 당연히 승계된다고 풀어 둡니다. 만기 다음날 이사를 못 나갔다고 해서 무단점유로만 단정하지 말고, 반환과 명도를 같은 표에 올려 보시기 바랍니다.

반대로 새 집주인이 바로 비우라고만 반복하면, 자력으로 짐을 빼거나 열쇠를 바꾸는 대응은 위험합니다. 명도 절차와 도달주의는 임대인 각도 글에서 따로 다루었고, 세입자 쪽에서는 반환 청구와 동시이행, 분쟁조정 창을 만기 전에 열어 두는 편이 덜 급합니다. 이사 일정은 이사 비용 계산기로 초안만 잡고, 보증금 입금일과 겹치지 않게 날짜를 미뤄 두시기 바랍니다.

※ 점유 계속이 불법인지 여부는 사안별입니다. 출처: 주택임대차보호법 제4조 제2항, 찾기 쉬운 생활법령정보.

매도 문자가 오면 인터넷등기소에서 갑구 소유자를 확인하고, 공사 가입자라면 같은 주에 임대인 변경을 신청하는 편이 덜 꼬입니다. 가입만 믿고 주채무자 칸을 그대로 두면 이행 심사에서 어긋날 수 있습니다.

갑구에 새 이름이 접수된 날짜, 전입일, 확정일자를 한 줄에 적으세요. 제출용 장이 필요하면 확인번호가 찍힌 등기사항증명서를 받습니다. 창은 등기부등본 발급과 같습니다. 을구 근저당, 가압류, 신탁이 새로 찍혔는지도 같은 날 봅니다. 신탁이면 수탁자 동의 칸이 따로라 일반 매매 승계 문장을 그대로 옮기지 마시기 바랍니다.

주택도시보증공사 전세금안심대출보증 안내는, 은행에서 받은 보증은 은행, 공사 영업지사에서 받은 보증은 지사나 인터넷보증에서 임대인 변경을 신청하라고 둡니다. 인터넷보증은 보증해지/변경 화면에서 임대인변경을 고르고, 등기부등본과 새 소유자 정보를 붙입니다. 공사는 변경된 임대인에게 채권양도 통지를 다시 진행한다고 안내합니다. 창을 고르는 비교는 전세보증보험 창 가르기를 참고하시면 됩니다.

※ 변경 거절과 추가 서류는 개별 심사입니다. 출처: 주택도시보증공사 자주하는 질문, 인터넷등기소.

2026년 추석은 9월 24일부터 26일까지 목, 금, 토 연휴이고 일요일까지 이어져 등기소와 은행 창이 사흘 이상 닫힙니다. 그 주에 소유권 이전과 만기 통지가 겹치면, 문자를 받은 날과 갑구에 찍힌 날이 어긋나기 쉽습니다.

관공서 공휴일에 등기 접수가 밀리면 잔금 특약의 이전일과 실제 갑구 날짜가 갈립니다. 세입자 입장에서는 잔금 예정일 전후로 인터넷등기소를 다시 열고, 새 이름이 나온 뒤에 만기 종료 통지와 입금 계좌를 그 이름 기준으로 고치는 편이 덜 헷갈립니다. 예전 집주인 계좌로만 보내 달라는 구두 요청은 특약과 갑구가 맞는지 확인하기 전에는 응하지 않는 실무가 안전합니다.

종료 의사를 남길 때도 도달 시점이 쟁점입니다. 연휴 직전에 카카오톡만 보내면 읽은 시각이 연휴 뒤로 밀릴 수 있어, 내용증명이나 도달을 남길 수 있는 경로를 만기 4주 전에 준비하는 편이 낫습니다. 갱신과 신규 금액이 어긋나는 시장 표는 전세 갱신과 신규 보증금 격차에서 따로 두었고, 이 글은 청구 상대만 다룹니다.

※ 개별 기관 근무일은 공지와 다를 수 있습니다. 출처: 우주항공청 월력요항 보도, 인터넷등기소 휴무 안내.

순서는 갑구와 을구 열람, 전입 유지, 승계 또는 이의 선택, 만기 통지 상대 확정, HUG와 은행 변경, 입금 계좌, 명도입니다. 주소를 먼저 빼면 대항력 칸이 먼저 비습니다.

1. 인터넷등기소에서 전부증명을 뽑아 갑구 소유자와 을구 근저당, 가압류, 신탁을 같은 날 기준으로 봅니다.
2. 전입세대 확인과 실제 점유를 유지합니다. 새집 전입은 보증금 입금이나 임차권등기 이후로 미룹니다.
3. 승계를 받을지, 양도 사실을 알고 이의를 낼지 문장으로 남깁니다. 침묵은 당연 승계로 읽힐 수 있습니다.
4. 만기 종료나 갱신 거절 통지는 갑구 이름과 도달 증빙이 맞는 경로로 보냅니다.
5. 공사와 전세대출 은행에 임대인 변경을 알리고, 새 소유자 명의 계좌인지 특약과 맞춰 봅니다.
6. 입금이 확인된 뒤에 열쇠와 주소를 옮깁니다. 입금 전이면 임차권등기 완료일을 기준으로 합니다.
7. 신탁, 경매, 다가구 선순위, 증액분 일자가 겹치면 송금과 명도 전에 변호사와 법무사 상담을 받으시길 권합니다.

※ 순서는 일반 점검용이며 특정 청구를 권유하지 않습니다. 출처: 찾기 쉬운 생활법령정보, 주택도시보증공사, 인터넷등기소.

Q. 전세 사는 집이 팔리면 보증금은 누구에게 받나요?
A. 대항력을 갖춘 뒤에는 새 소유자가 임대인 지위를 승계한 것으로 봅니다. 생활법령정보는 양수인이 보증금 반환 채무까지 떠안는다고 안내합니다. 대항력이 없거나 전출로 빠지면 예전 집주인 칸이 남습니다.

Q. 예전 집주인에게도 같이 청구할 수 있나요?
A. 대항력 있는 매매에서는 양수인이 면책적으로 인수하고 양도인은 빠진다고 보는 흐름이 있습니다. 승계를 원하지 않아 양도 사실을 안 뒤 상당한 기간 안에 이의를 내면 예전 집주인의 채무가 남을 여지가 있습니다.

Q. 전출하면 어떻게 되나요?
A. 전입과 점유가 빠지면 대항력이 흔들립니다. 이전등기 전 전출로 대항력을 잃은 사안에서 예전 임대인에게 반환 의무가 남았다고 본 대법원이 있습니다. 못 받은 채로 이사하면 임차권등기 완료 뒤를 기준으로 주소를 옮기시기 바랍니다.

Q. HUG에 가입돼 있으면 어떻게 하나요?
A. 인터넷보증이나 취급 은행, 영업지사에서 임대인 변경을 신청합니다. 등기부와 새 소유자 정보가 들어가고, 새 임대인에게 채권양도 통지를 다시 진행하는 칸이 있습니다.

Q. 만기가 지난 뒤에 집이 팔려도 새 집주인에게 청구하나요?
A. 보증금을 받을 때까지 관계가 남는 것으로 보고, 그 상태에서 양도되면 종료 상태의 임대인 지위가 양수인에게 이어진다는 안내가 있습니다. 전출과 이의, 경매, 신탁은 창이 다르니 등기 원문을 먼저 맞추시기 바랍니다.