보증금 증액 확정일자, 우선변제 기준일, 근저당 순위 | 갱신 때 올린 돈은 어디서 지킬까?

만기 앞 보증금 인상 통보를 받고 예전에 찍어 둔 확정일자만으로 올린 돈까지 지켜질지 걱정되는 분이 많으실 겁니다. 처음 받은 일자는 그때 계약서 금액에만 미치고 나중에 보탠 돈은 그 범위에 들어가지 않기 때문이죠. 대항력과 우선변제는 다른 권리라 금액 칸을 나눠 봐야 합니다.

올린 돈을 보내기 전에 증액 합의서에 확정일자를 다시 받고, 그 사이 을구에 근저당이나 가압류가 생겼는지를 인터넷등기소에서 확인하세요. 생활법령정보는 증액분 계약서에 확정일자를 받아야 그 날부터 우선변제를 받는다고 안내합니다. 우선변제 기준일, 경락인 대항 판례, 주민센터 600원과 인터넷등기소 500원 창구, HUG 변경, 송금 전 순서를 표로 정리합니다. 9월 만기 전 보증금 증액 갱신을 고민 중인 세입자라면 도움이 되실 겁니다.

처음 받은 확정일자는 그때 임대차계약증서에 적힌 보증금에 대한 일자이지, 나중에 올린 돈까지 자동으로 덮어 주지 않습니다. 증액분은 그 금액을 적은 증서에 일자를 다시 받아야 우선변제 대상이 됩니다.

주택임대차보호법 제3조는 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있다고 정합니다. 같은 법 제3조의2는 대항 요건에 더해 계약증서의 확정일자까지 갖춘 임차인이 경매나 공매에서 후순위 권리자보다 보증금을 우선하여 변제받을 수 있다고 봅니다. 확정일자는 그 날짜에 그 증서가 존재했다는 법률상 일자라, 대법원도 임대인과 임차인이 사후에 금액을 바꿔 순위를 앞당기지 못하게 하는 취지라고 설명합니다.

그래서 2년 전 2억 원에 찍은 일자를, 올해 2억 5천만 원으로 올린 계약에 그대로 가져갈 수는 없습니다. 원금 2억 원은 원래 일자와 대항력으로 남을 여지가 있고, 5천만 원은 새 증서의 새 일자부터 별도 칸이 됩니다. 전세권과 확정일자를 고르는 비교는 전세권 설정과 확정일자 차이 글에서 창구를 나눠 두었습니다.

※ 순위는 사안과 등기 선후에 따라 달라집니다. 출처: 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2.

기존 계약서 원본과 원래 확정일자는 그대로 두고, 증액 금액과 지급일을 적은 변경 합의서나 증액분 계약서에 새 일자를 받는 실무가 흔합니다. 총액만 적힌 새 계약서 한 장으로 갈아타면 원래 금액의 기준일까지 흐려질 수 있습니다.

찾기 쉬운 생활법령정보는 증액청구로 올리거나 재계약으로 올린 경우, 증액된 부분을 위한 임대차계약서를 작성하고 그 증서에 확정일자를 받으라고 안내합니다. 이미 일자를 받은 증서라도 새로운 내용을 추가 기재해 재계약한 경우에는 다시 받을 수 있다는 규칙도 있습니다. 합의서에는 기존 보증금 액수, 이번 증액분, 총액, 지급일, 종전 계약 유지 여부를 칸으로 나누어 적는 편이 나중에 배당 서류를 만들 때 덜 헷갈립니다.

총액만 적고 예전 계약서를 폐기하면, 경매 법원에 제출할 때 원래 일자를 증명할 원본이 사라집니다. 주택도시보증공사도 갱신 때 최초 계약서부터 증액 계약서까지 함께 받으니, 철은 한 묶음으로 보관하시기 바랍니다. 다가구처럼 다른 방 보증금이 등기에 안 찍히는 집은 다가구 전세 선순위 확인과 맞춰 보는 편이 안전합니다.

※ 서식은 법정 서식이 아닙니다. 출처: 찾기 쉬운 생활법령정보, 주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 규칙.

확정일자는 주택 소재지 주민센터, 법원과 등기소, 공증인, 인터넷등기소에서 받을 수 있고, 방문은 1건 600원, 인터넷 부여 신청은 1건 500원 수준입니다. 계약서 원본이 없는 영수증만으로는 우선변제 효력이 생기지 않습니다.

주택임대차보호법 제3조의6은 읍면사무소, 동 주민센터, 시군구 출장소, 지방법원과 그 지원, 등기소, 공증인을 부여기관으로 둡니다. 주민센터는 계약서 원본과 신분증을 가져가면 되고, 부여 규칙 제8조에 따라 수수료는 600원, 4장을 넘으면 초과 4장마다 100원이 붙습니다. 독립유공자 등 일부는 면제 조항이 있으니 창구에서 해당 여부를 확인하시면 됩니다.

인터넷등기소는 로그인 뒤 주택임대차 확정일자 부여 메뉴에서 계약서를 스캔하거나 첨부하고 인증서로 전자서명합니다. 이용약관상 부여 신청은 1건 500원, 부여된 계약증서 발급도 1통 500원 수준입니다. 반려되면 문자나 메일로 안내가 오니, 인적사항, 목적물, 기간, 차임과 보증금이 빠진 초안은 미리 고치시기 바랍니다. 등기 열람 창은 등기부등본 열람과 발급 글과 같은 사이트입니다.

※ 수수료는 규칙과 약관 개정으로 바뀔 수 있습니다. 출처: 주택임대차보호법 제3조의6, 확정일자 부여 규칙 제8조, 인터넷등기소 이용약관.

원금은 처음 대항력과 확정일자 중 늦은 날이 기준이 되고, 증액분은 새 확정일자를 받은 날부터 그 금액만 후순위보다 앞설 수 있습니다. 한 집의 보증금이라도 날짜 칸이 두 줄이 됩니다.

우선변제는 대항 요건과 확정일자를 모두 갖춘 뒤에 생깁니다. 전입보다 먼저 일자를 받아 두었더라도, 대항력이 생기는 전입 다음날이 우선변제의 시작이 됩니다. 이미 전입이 유지된 상태에서 증액분만 새 일자를 받으면, 그 증액분의 기준일은 새 확정일자가 됩니다. 아래 숫자는 이해를 위한 가정이며 실제 집의 순위가 아닙니다.

가령 2024년 3월 1일 보증금 2억 원에 전입과 확정일자를 같이 받았다면 대항력은 3월 2일 0시입니다. 2026년 9월 1일 5천만 원을 올려 합의서에 일자를 받으면, 2억 원은 2024년 3월 2일 칸, 5천만 원은 2026년 9월 1일 칸으로 읽는 식입니다. 같은 단지 갱신 금액과 신규 금액이 어긋나는 시장 표는 전세 갱신과 신규 보증금 격차에서 따로 다루었습니다.

※ 금액과 날짜는 가정입니다. 출처: 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 찾기 쉬운 생활법령정보.

대항력을 갖춘 뒤에도 저당권 설정등기 이후에 보증금을 올리면, 그 증액분은 저당권에 기하여 경락받은 소유자에게 대항할 수 없다고 대법원은 봅니다. 원금 칸과 올린 돈 칸이 근저당을 사이에 두고 갈립니다.

찾기 쉬운 생활법령정보는 이 점을 들어, 차임이나 보증금을 증액하기 전에 등기부에서 저당권이 새로 생겼는지 확인하라고 안내합니다. 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결이 그 취지입니다. 을구에 근저당이 새로 올라온 뒤에 5천만 원을 보태면, 그 5천만 원은 경매에서 그 근저당보다 뒤로 밀릴 수 있고, 낙찰자에게 증액분 반환을 주장하기도 어려워집니다.

가압류가 확정일자보다 앞선 경우에는 우선변제 임차인이라도 그 가압류와 평등 배당으로 본 판례 흐름도 있습니다. 숫자를 맞추려면 인터넷등기소 전부증명과 설정 은행 잔액증명을 같은 날짜로 보는 근저당 확인 순서가 필요합니다. 채권최고액 칸을 잔액으로 착각하지 마시고, 증액 합의 당일에도 한 번 더 뽑으시기 바랍니다.

※ 배당 결과는 사안별입니다. 출처: 대법원 90다카11377, 찾기 쉬운 생활법령정보, 대법원 종합법률정보.

주택임대차보호법 제7조 증액청구와 계약갱신청구권 행사의 차임 상한은 약정 차임이나 보증금의 20분의 1이고, 1년 안에는 다시 증액청구를 할 수 없습니다. 만기가 지나 새로 합의하는 재계약은 청구 상한과 칸이 다릅니다.

임대인이 경제 사정 변동을 이유로 올리라고 청구하는 경우, 그리고 임차인이 계약갱신청구권을 행사하는 경우에는 5퍼센트가 상한으로 읽힙니다. 특별시와 도는 그 안에서 조례로 더 낮출 수 있고, 조례가 없으면 5퍼센트가 유지됩니다. 5퍼센트는 무조건 올려 주라는 뜻이 아니라, 청구로 올릴 수 있는 한도입니다.

대법원 2002다23482는 임대차가 끝난 뒤 재계약하거나, 끝나기 전이라도 당사자가 합의하면 차임이나 보증금을 증액할 수 있다고 봅니다. 합의 재계약이라고 해서 우선변제 일자가 자동으로 따라가지는 않고, 증액분 확정일자는 따로입니다. 상한을 넘긴 합의가 나중에 다툼이 되는 사례도 있으니, 숫자를 적기 전에 이 계약이 갱신청구인지 신규 합의인지를 문장으로 남겨 두시기 바랍니다.

※ 상한 적용 여부는 계약 유형에 따라 갈립니다. 출처: 주택임대차보호법 제7조, 대법원 2002다23482, 국토교통부 안내.

보증금을 올려 갱신했다면 전세보증금반환보증은 변경 신청이 필요하고, 전월세 신고 대상이면 변경 신고도 같은 주에 맞추는 편이 덜 꼬입니다. 기간만 늘리고 금액이 그대로면 공사 변경이 필요 없는 경우가 많습니다.

주택도시보증공사는 보증금액이 늘어나는 갱신에 확정일자 있는 계약서 사본, 증액분 지급 증빙, 전입세대확인서를 추가로 받습니다. 기존 계약서의 금액과 기간을 고쳐 일자를 받거나, 신규 계약서를 작성해 일자를 받는 방식 모두 안내되어 있습니다. 증액분을 보낸 뒤에 심사를 넣으면 선순위 채권과 주택 가격 한도에서 거절될 수 있으니, 공사 화면의 한도를 송금 전에 열어 보시기 바랍니다. 창을 고르는 비교는 전세보증보험 창 가르기를 참고하시면 됩니다.

주택 임대차 신고 대상 계약은 보증금이나 차임이 바뀌면 변경 신고 기한이 따로 있습니다. 확정일자를 주민센터에서 받으면 임대차 정보 제공과 맞물리는 창구도 있어, 같은 방문에 신고와 일자를 같이 처리하는 경우가 있습니다. 인터넷 일자만 받고 신고를 빠뜨리면 과태료 칸이 남을 수 있으니, 관할 안내를 한 번 더 확인하시기 바랍니다.

※ 가입 거절과 과태료는 개별 심사입니다. 출처: 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 안내, 찾기 쉬운 생활법령정보.

순서는 등기부 을구 확인, 증액 합의서 작성, 확정일자, 전월세 신고, HUG 변경 한도, 송금 증빙, 원본 철 보관입니다. 일자를 받기 전에 돈을 먼저 보내면 근저당 칸을 되돌리기 어렵습니다.

1. 인터넷등기소에서 전부증명을 뽑고 을구 근저당, 가압류, 가처분을 같은 날 기준으로 봅니다.
2. 기존 계약서 원본은 그대로 두고, 원금과 증액분, 총액, 지급일을 나눈 합의서를 작성합니다.
3. 주민센터나 인터넷등기소에서 증액 합의서에 확정일자를 받습니다. 영수증만으로는 부족합니다.
4. 신고 대상이면 전월세 변경 신고 기한을 맞추고, 공사 가입자면 변경보증 화면의 한도를 확인합니다.
5. 증액분을 임대인 명의 계좌로 보내고 이체 증빙을 합의서와 한 철에 둡니다.
6. 전출하지 않습니다. 재전입하면 대항력이 새로 생겨 원금 칸까지 밀릴 수 있습니다.
7. 구조가 복잡하거나 다가구, 근저당이 이미 있으면 송금과 서명 전에 변호사와 법무사 상담을 받으시길 권합니다.

※ 순서는 일반 점검용이며 특정 계약을 권유하지 않습니다. 출처: 찾기 쉬운 생활법령정보, 주택도시보증공사, 인터넷등기소.

Q. 보증금을 올리면 확정일자를 다시 받아야 하나요?
A. 증액분에 대해서는 다시 받는 편이 맞습니다. 처음 일자는 그때 계약서 금액에만 미치므로, 생활법령정보는 증액분 계약서에 확정일자를 받아야 그 날부터 우선변제를 받는다고 안내합니다. 기존 원본과 원래 일자는 그대로 보관하시기 바랍니다.

Q. 기존 확정일자는 효력이 없어지나요?
A. 원래 금액에 찍힌 일자는 그 범위에서 남습니다. 새 일자는 증액분의 기준일입니다. 총액만 적은 새 계약서로 원본을 대체하면 원래 칸이 흐려질 수 있어, 원본을 유지하고 합의서에만 새 일자를 받는 실무가 흔합니다.

Q. 그 사이 근저당이 생겼으면 올린 돈은 어떻게 되나요?
A. 저당권 등기 이후 증액분은 그 저당권에 기한 경락인에게 대항하지 못할 수 있습니다. 원금은 원래 선후로 남을 여지가 있고, 올린 돈은 뒤로 밀릴 수 있으니 송금 전에 을구를 다시 보시기 바랍니다.

Q. 확정일자는 어디서 받고 수수료는 얼마인가요?
A. 주택 소재지 주민센터, 법원과 등기소, 공증인, 인터넷등기소입니다. 주민센터는 1건 600원, 인터넷 부여 신청은 1건 500원 수준이며 장수와 창구에 따라 달라집니다.

Q. HUG에 가입돼 있으면 어떻게 하나요?
A. 금액을 올려 갱신했다면 변경보증과 추가 보증료, 확정일자 있는 계약서와 지급 증빙이 필요합니다. 기간만 연장되고 금액이 그대로면 변경이 필요 없는 경우가 많습니다.