정비사업 공사비 분쟁 급증 — 2026년 재건축·재개발 조합 분담금 쇼크 원인과 대응 전략

2026년 들어 전국 재건축·재개발 현장에서 조합과 시공사 간 공사비 증액 갈등이 잇따르고 있습니다. 핵심 배경은 자재값과 인건비 상승이 몇 년간 누적되면서 한국건설기술연구원이 발표하는 건설공사비지수가 꾸준히 높아졌다는 점입니다. 문제는 정비사업이 시공사 선정·계약 시점과 실제 착공·준공 시점 사이에 수년의 시차가 있다는 데 있습니다. 계약 당시 책정한 평당 공사비와 착공 무렵의 실제 시공 단가 사이 괴리가 커지면, 시공사는 도급계약의 물가변동 조항 등을 근거로 증액을 요구하고 조합은 이를 받아들이기 어려워 협상이 교착되는 구조입니다. 상승폭은 사업장과 시기, 마감 사양에 따라 편차가 큰 수준이므로, 특정 단지의 인상률을 일반화해 판단하기보다는 해당 조합의 공식 자료로 확인하는 것이 정확합니다.

공사비 증액이 합의되면 그 부담은 결국 조합원 분담금 인상이나 일반분양가 상향으로 이어지는 경우가 많습니다. 일부 단지에서는 평당 공사비 인상 요구를 두고 협상이 결렬돼 공사 일시 중단이나 시공 계약 해지까지 거론된 사례가 보도되기도 했습니다. 사업이 지연되면 그 기간만큼 대출 이자 등 금융비용이 늘고, 이는 다시 사업성(비례율)을 악화시켜 분담금을 추가로 끌어올리는 악순환으로 이어질 수 있습니다. 반대로 일반분양 경기가 양호한 입지에서는 분양수입 증가로 일부 충격이 완화되기도 해, 같은 공사비 인상이라도 단지별 체감은 크게 다른 수준입니다. 따라서 조합원이라면 막연한 불안보다 자신의 단지가 어느 단계(관리처분·착공·준공)에 있고, 증액 요구가 어떤 근거에서 나온 것인지부터 구체적으로 확인하는 것이 우선입니다.

정보 비대칭을 줄이는 것이 분쟁 대응의 출발점입니다. 정부는 과도한 공사비 증액에 대응하도록 한국부동산원 등을 통한 정비사업 공사비 검증 제도를 운영하고 있어, 일정 요건에 해당하면 증액의 적정성을 외부 기관에 검증 요청할 수 있습니다. 또한 도급계약서의 물가변동·설계변경 조항이 어떻게 규정돼 있는지, 증액 산정 근거가 객관적 지수에 연동되는지를 꼼꼼히 따지는 것이 중요하다고 평가됩니다. 회계·감정·정비사업 전문가의 자문을 받아 총회 안건의 타당성을 검토하고, 의결 절차의 투명성을 확보하는 것도 분쟁 장기화를 막는 데 도움이 됩니다. 다만 검증·소송·협상 각 경로는 비용과 시간이 다르고 단지 상황별로 유불리가 갈리므로, 실제 대응 방안은 조합 집행부와 법률·세무 전문가의 자문을 거쳐 결정하는 것이 바람직합니다.