상생임대인 제도 2026년 말 일몰 임박 — 양도세 비과세 거주요건 면제 요건과 직전 계약 기준 총정리

상생임대인 제도는 직전 임대차 계약보다 임대료를 5% 이내로 올리거나 동결·인하한 임대인에게 양도소득세 혜택을 주는 한시 제도입니다. 2021년 말 도입된 뒤 2022년 적용 범위가 크게 넓어졌고, 당초 2022년 말로 예정됐던 일몰 시한이 두 차례 연장돼 2026년 6월 현재는 2026년 12월 31일까지 체결되는 상생 임대차 계약에 적용됩니다.

연말 일몰이 다가오면서 시장에서는 추가 연장이나 상시 제도화 여부가 다시 쟁점으로 떠오르고 있습니다. 임대료를 자율적으로 억제한 임대인에게 비과세 거주요건을 면제해 '전월세 시장 안정'과 '세제 혜택'을 맞바꾸는 구조이기 때문에, 임대인 입장에서는 올해 안에 요건을 갖춰 계약을 체결할지 판단이 필요한 시점입니다. 특히 실거주가 어려운 1주택자나 거주요건 때문에 매도 시점을 고민하던 보유자라면 일몰 전 활용 여부를 미리 점검해 둘 필요가 있습니다.

상생임대인 요건을 충족하면 조정대상지역 1세대 1주택자가 양도세 비과세를 받기 위해 채워야 하는 2년 실거주 요건이 면제됩니다. 통상 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 보유에 더해 2년 이상 거주해야 비과세가 적용되는데, 상생임대인은 직접 거주하지 않고 임대를 놓더라도 거주한 것으로 인정받습니다. 실거주가 현실적으로 어려운 임대인에게는 사실상 가장 큰 유인입니다.

또한 1세대 1주택 장기보유특별공제(최대 80%)를 적용할 때 요구되는 거주기간 요건도 함께 면제돼, 장기 보유 시 양도차익에 대한 공제 폭이 크게 달라집니다. 다만 비과세 자체의 보유기간 요건이나 1세대 1주택 판정 기준은 그대로 적용되므로, '거주요건만' 면제된다는 점을 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 다주택 상태에서 양도하면 1주택 비과세 자체가 성립하지 않으므로, 최종 양도 시점의 주택 수까지 함께 설계해야 합니다.

혜택을 받으려면 ①직전 임대차 계약 대비 임대료(보증금·월세 환산액 포함) 인상률이 5% 이내이고 ②2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 체결하고 계약금을 지급한 상생 임대차 계약이며 ③이 계약으로 2년 이상 실제 임대해야 합니다. 도입 초기 적용됐던 주택 가액(기준시가) 상한 요건은 폐지돼 고가 주택도 대상이 됩니다.

가장 많이 놓치는 부분은 '직전 계약'의 정의입니다. 임대인이 해당 주택을 취득하면서 승계받은 임대차 계약은 직전 계약으로 인정되지 않으며, 본인이 임차인과 새로 맺어 1년 6개월 이상 실제 임대한 계약이어야 합니다. 또 직전 계약과 상생 계약의 임차인이 반드시 같을 필요는 없지만, 임대료 비교의 기준은 어디까지나 '직전 계약 금액'이라는 점을 기억해야 합니다. 보증금만 있는 전세를 반전세로 전환하는 경우에는 월세를 보증금으로 환산해 5% 이내인지 따로 계산해야 분쟁을 피할 수 있습니다.