위례 자치구별 매매 격차 — 송파 vs 성남 vs 하남 (RTMS 실거래 분석)

위례신도시는 한 도시 안에서 서울·경기 3개 자치구가 만나는 국내 유일급 행정 구조입니다.

• 서울특별시 송파구 — 거여동·장지동 (전체의 약 40%)
• 경기도 성남시 수정구 — 창곡동 (약 30%)
• 경기도 하남시 — 학암동·감일동 (약 30%)

같은 위례 거주민이라도 자치구에 따라 학군·재산세·청약 가점 우대·실거래 시세가 모두 다릅니다. 본 분석은 국토부 RTMS 최근 3개월(2026.03~05) 매매 신고 데이터 기반입니다.

RTMS 매매 매칭된 단지의 자치구별 평균 매매가:

분석 포인트: 흔히 예상하듯 서울 송파 주소가 가장 비쌀 것 같지만, 실제로는 성남 수정구 창곡동이 평균 17.3억으로 가장 높습니다. 이유는 창곡동에 위례 신축 민간 단지(자이·푸르지오·래미안·호반써밋)가 집중되어 있어 평형·연식 프리미엄이 가격에 반영되기 때문입니다.

거여동은 거래량 54건으로 위례 권역 최다이지만 평균 매매가는 13.8억으로 최저입니다. 두 가지 시장이 공존하기 때문:

• LH 매입임대·분양전환 단지(거여1·4·5단지) — 평균 10~11억, 회전 활발
• 민간 신축 단지(송파 시그니처 롯데캐슬, 송파위례 리슈빌) — 19~22억 프리미엄

결과: 단지별 가격 격차가 약 2배. 거여동 주소만 보고 판단하면 안 되며 단지명·연식까지 봐야 합니다.

창곡동·장지동은 평균 매매가 17억대로 위례 최고 시세대를 형성합니다.

창곡동 핵심 단지 (성남시 수정구)

• 위례 센트럴자이 — 평균 16.9억 (최고 23.0억, 7건)
• 위례 더힐 55 — 평균 15.4억 (12건, 거래 활발)
• 위례 호반써밋 에비뉴 — 평균 15.5억 (8건)
• 래미안 위례 — 최고 21.9억
• 위례 포레스트 부영 — 평균 13.7억 (창곡 내 가성비)

장지동 핵심 단지 (송파구)

• 송파 더센트레 — 평균 16.8억 (5건)
• 위례 신도시 송파 푸르지오 — 최고 23.0억
• 송파파인타운 9~11단지 — 평균 16.2~17.6억
• 위례 2차 아이파크 — 최고 20.8억

하남시 학암동(평균 16.0억)·감일동(평균 12.7억)은 위례 동측·동남측 권역입니다.

학암동 (RTMS 매칭)

• 위례 롯데캐슬 — 평균 15.8억 (7건)
• 위례 그린파크 푸르지오 (하남) — 평균 16.7억 (4건)
• 플로리체 위례 / 위례 센트로엘 — 14~20억대
• 위례 포레자이 — 평균 13.8억 (가성비)

감일동 — 위례 외곽·차량 의존

감일 금강펜테리움 센트럴파크 — 평균 12.7억. 위례 중심상권까지 도보 15분+로 차량·마을버스 의존이 큽니다.

같은 위례 단지라도 자치구 주소에 따라 다음이 달라집니다:

• 초·중학교 배정: 송파(거여·장지) ↔ 성남(창곡) ↔ 하남(학암·감일) 학군이 분리됨
• 재산세·종부세: 서울 송파구는 공시가 인상 폭이 경기 대비 큼 → 보유세 부담
• 청약 가점 우대: 송파 주소 무주택 세대주의 송파 청약 우선 + 가점 우대
• 대중교통 분담금·교통 인프라: 자치구별 예산 배분 차이

실거주·자녀 학령기 가구라면 단지 매매가만 보지 말고 주소지 행정구역을 같이 확인해야 합니다.

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