깡통전세 확인, 선순위 근저당, 시세 대조 | 보증보험 전에 어디서 맞출까?

가계약금부터 넣고 보증보험은 잔금 뒤에 넣으려다, 선순위와 시세가 안 맞아 거절이 뜨면 이미 넣은 돈을 빼기 어렵습니다. 중개가 시세 대비 괜찮다고 한 말과 등기 을구 채권최고액이 어긋나는 집이 많아서 그렇습니다.

먼저 인터넷등기소에서 을구 선순위를 읽고, 국토부 실거래와 KB시세로 집값을 맞춘 뒤에만 공사 창을 여세요. 호가는 분모에서 빼세요. 보증금과 선순위 합이 시세를 넘으면 깡통전세로 읽고 가계약을 멈춥니다. 서울시는 그 합이 매매가격보다 크면 깡통이라고 안내하고, HUG 심사는 주택가격에 90%를 곱한 칸입니다. 두 칸을 한 줄로 묶으면 가입이 열려도 경매에서 돈이 남을지 모릅니다. 숫자는 등기와 공사 화면이 기준입니다. 같은 고민이시면 선순위와 시세 숫자부터 먼저 맞춰 보시길 바랍니다.

깡통전세는 선순위와 보증금을 더한 값이 시세를 넘는 집입니다.

보증보험 창보다 이 빼기가 먼저입니다.

서울시 안내는 선순위 근저당권과 전세보증금 같은 채권을 더한 금액이 주택 매매가격보다 크면 깡통전세라고 적습니다. 집을 팔아도 앞선 빚과 내 보증금을 다 못 돌려주는 상태입니다. 전세가율은 전세를 매매가로 나눈 비율이라, 80%를 넘으면 서울시가 위험 신호로 안내하는 칸이 따로 있습니다. 두 칸을 한 줄로 묶으면 가입 심사와 경매 회수가 섞입니다.

실무에서 자주 쓰는 감은 채권최고액과 보증금 합이 시세의 60%에서 70%를 넘는지입니다. 이 비율은 법령 한도가 아니고 경매 비용과 낙찰가 할인까지 본 경험치라, 넘지 않아도 회수가 확정되지 않습니다. 권역 시세 감은 지역 시세로만 보조하고, 이 집 분모는 실거래와 KB입니다. 트렌드 글은 부동산 트렌드에서 이어서 보세요.

※ 비율은 안내와 경험치이며 이 집 안전을 확정하지 않습니다. 출처: 서울시 내 손안에 서울, 주택도시보증공사, 찾기 쉬운 생활법령정보.

선순위는 을구 채권최고액과 설정일을 같은 날짜 등기에서 읽습니다.

통장 잔액이 아닙니다.

대법원 인터넷등기소에서 건물과 토지 전부증명을 뽑으세요. 을구 근저당권의 채권최고액은 실제 대출 원금보다 높게 찍히는 경우가 많습니다. 은행이 이자와 지연금을 담으려고 원금의 120%에서 130% 안팎으로 적는 관행이 있어, 깡통 계산은 잔액증명이 아니라 채권최고액을 분모에 넣는 편이 보수적입니다. 잔액만 낮다고 안심하면 경매에서 채권최고액까지 먼저 나갑니다.

접수일이 내 전입일과 확정일자보다 빠르면 그 줄은 선순위입니다. 전세권, 가압류, 담보가등기도 같은 식으로 선후에 넣습니다. 갑구의 압류, 강제경매, 가처분, 가등기는 소유권 침해라 HUG가 보증발급일 기준으로 없어야 한다고 안내합니다. 신탁이면 수탁자가 사실상 소유자라 동의서 없이 계약을 진행하지 마세요. 을구 한 줄 읽는 법은 근저당권, 등기와 잔액증명을 같은 날 맞추는 법은 근저당 확인을 참고하세요.

※ 선후와 금액은 개별 등기가 기준입니다. 출처: 대법원 인터넷등기소, 주택도시보증공사.

시세는 KB, 부동산원, 국토부 실거래를 한 장에 맞춰 봅니다.

호가는 분모에서 뺍니다.

찾기 쉬운 생활법령정보는 깡통 위험을 줄이려면 계약 전 실거래가를 보라고 적습니다. 창은 국토부 실거래가 공개시스템, 공시가격 알리미, 한국부동산원 부동산테크입니다. 실거래는 같은 단지 같은 전용면적의 최근 매매를 고르고, 직거래와 해제 건은 따로 표시되니 한 건만 보고 시세를 올리지 마세요. 거래가 몇 달 비어 있으면 인접 면적이나 아래층으로 내려 읽는 추정이 됩니다.

HUG 보증가능여부 안내는 아파트와 주거용 오피스텔 주택가격을 KB시세와 부동산원 시세 중 하나로 고른다고 적습니다. KB는 일반평균가, 부동산원은 상한가와 하한가의 산술평균이며, 최저층은 KB 하위평균 또는 부동산원 하한가를 씁니다. 공시가격은 세금 칸이라 시세 분모가 아닙니다. 단지 시세 감은 아파트 단지에서만 감을 두고, 이 호실 숫자는 위 세 창입니다.

※ 주택가격 산정은 신청일 공사 화면이 정본입니다. 출처: 국토부 실거래가 공개시스템, 주택도시보증공사 보증가능여부 안내, 찾기 쉬운 생활법령정보.

HUG는 보증금과 선순위 합이 주택가격의 90% 이내여야 한다고 안내합니다.

선순위만 주택가액의 60%를 넘어도 가입이 어렵습니다.

공사 상품 안내는 보증한도를 주택가격에 담보인정비율 90%를 곱한 뒤 선순위채권 등을 뺀 칸으로 적습니다. 보증가능여부 화면의 산식은 주택가격 곱하기 90%가 전세보증금, 선순위채권, 선순위임차보증금의 합 이상이어야 한다는 뜻입니다. 2024년 1월 1일부터 갱신 신청도 담보인정 90%가 적용된다고 안내되어 있습니다. 예전 100% 기억을 이 집에 옮기지 마세요.

공사 설명 예시는 주택가격 1억 원입니다. 전세 9천5백만 원은 한도 9천만 원을 넘어 가입이 어렵고, 전세 9천만 원은 한도 안에 들어갑니다. 전세 4천만 원에 선순위 5천5백만 원은 선순위가 주택가액 60%를 넘어 가입이 어렵다고 적혀 있습니다. 가정으로 시세 3억, 채권최고액 1억5천만, 보증금 1억8천만이면 합이 시세를 넘어 깡통 신호이고, 공사 90% 칸도 같이 막힐 수 있습니다. 한도 감은 전월세 계산기로만 두고, 가능 여부는 공사 화면입니다.

※ 1억 원 예시는 공사 상품 안내 문장입니다. 가정 행은 이해용이며 이 집 한도를 확정하지 않습니다. 출처: 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품개요.

다가구는 다른 방 선순위 보증금까지 더해야 합니다.

아파트 공식만 옮기면 숫자가 비었습니다.

HUG 보증가능여부 안내는 선순위임차보증금이 있으면 아파트 등은 보증가입이 어렵고, 단독, 다중, 다가구만 가입이 가능하다고 적습니다. 다가구는 선순위채권과 선순위임차보증금 합이 주택가액의 80% 이내이고, 채권만은 60% 이내여야 합니다. 후순위 방과 공실의 최우선변제금까지 더하라는 안내가 있어, 빈방이라고 0으로 두지 마세요. 타 전세계약체결내역 확인서의 가구 수와 건축물대장 가구 수가 같아야 한다는 칸도 있습니다.

전입세대열람에 다른 세대가 찍히면 그 방 확정일자와 보증금을 모읍니다. 등기에 안 찍히는 보증금이 선순위가 되는 집이 다가구의 함정입니다. 연립과 다세대 주택가격은 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합친 뒤 연면적 비율로 나눈 금액의 140%, 또는 감정평가액의 90%로 산정한다고 안내됩니다. 상세 순서는 다가구 전세 선순위를 보시고, 여기서는 깡통 분모에 다른 방을 빼먹지 않는 일만 다룹니다.

※ 주택 유형별 예외는 신청일 공사 안내가 기준입니다. 출처: 주택도시보증공사 보증가능여부 간편확인, 전세보증금반환보증 상품개요.

보증보험 창은 선순위와 시세를 맞춘 뒤에만 엽니다.

가입이 열려도 깡통이 아닌 것은 아닙니다.

전세보증금반환보증은 만기에 임대인이 보증금을 안 줄 때 공사가 대신 지급하는 칸입니다. HUG 수도권 7억 원, 그 외 5억 원 이하여야 신청이 가능하다고 안내됩니다. 찾기 쉬운 생활법령정보는 전입신고와 확정일자, 선순위 채권이 주택 가격의 60%를 넘지 않을 것, 권리침해가 없을 것을 가입 요건으로 적습니다. 이 칸을 통과해도 경매 낙찰가가 시세보다 낮으면 배당이 모자랄 수 있습니다.

공사 약관은 대항력이나 우선변제권을 잃으면 보증책임을 부담하지 않는다고 안내하는 줄이 있습니다. 전입 주소를 옮기거나 임차권등기 전에 거주가 바뀌면 가입이 있어도 지급이 막힐 수 있습니다. 일부만 가입한 집은 대위변제 뒤 낙찰금을 공사와 나눠 갖는 구조가 있어, 가입 금액이 곧 전액 회수가 아닙니다. 창 이름과 보증료는 전세보증보험, 전세보증보험료에서 읽고, 여기서는 숫자를 넣은 뒤의 개폐만 봅니다.

※ 지급과 면책은 약관과 사안별입니다. 회수를 보장하지 않습니다. 출처: 주택도시보증공사, 찾기 쉬운 생활법령정보.

등기, 시세, 공사 공식, 특약 순서로 가계약 전에 멈추세요.

보증보험 신청은 그다음입니다.

1. 인터넷등기소에서 건물과 토지 전부증명을 뽑아 갑구 침해와 을구 채권최고액을 적습니다.
2. 국토부 실거래에서 같은 면적 최근 매매를 고르고, KB와 부동산원 시세를 같은 장에 둡니다. 호가는 뺍니다.
3. 선순위와 보증금 합이 시세를 넘으면 깡통 신호로 읽고 가계약금을 이체하지 않습니다.
4. 합이 시세보다 작아도 공사 산식 주택가격 곱하기 90%와 선순위 60%에 숫자를 넣습니다.
5. 다가구면 전입세대열람과 다른 방 보증금, 공실 최우선변제금을 더합니다.
6. 거절 신호가 있으면 반환보증 가입 불가 시 해제와 계약금 반환 특약 없이 진행하지 않습니다.
7. 통과한 집만 잔금과 전입, 확정일자 뒤 절반 기한 안에 공사 창을 엽니다. 이사 달은 분양 일정과 겹치지 않게 보고, 대출 실행액 감은 대출 계산기로만 두세요.

순서를 건너뛰고 보증부터 넣는 집이 거절과 깡통을 나중에 만납니다. 이 글은 특정 계약을 권유하지 않습니다. 사안이 복잡하면 공사 상담과 변호사, 법무사 확인을 가계약 전에 받으세요.

※ 순서는 일반 점검용이며 특정 가입을 권유하지 않습니다. 출처: 인터넷등기소, 국토부 실거래가 공개시스템, 주택도시보증공사.

Q. 깡통전세는 계약 전에 어디서 확인하나요?
A. 등기 을구 채권최고액과 내 보증금을 더한 뒤 국토부 실거래와 KB시세에 댑니다. 서울시는 그 합이 매매가격보다 크면 깡통전세로 안내합니다. 호가만 보고 보증보험부터 넣지 마세요.

Q. 선순위는 등기 어디를 보나요?
A. 을구 근저당권 채권최고액과 접수일입니다. 잔액보다 채권최고액이 경매와 심사에서 자주 쓰입니다. 전세권, 가압류, 갑구 압류와 신탁도 같이 읽습니다.

Q. 시세는 KB 한 창만 보면 되나요?
A. 국토부 실거래, KB, 부동산원을 한 장에 맞춥니다. 공시가격은 시세가 아닙니다. 거래가 얇은 달은 낮은 쪽을 분모로 두는 편이 안전합니다.

Q. 보증보험에 가입되면 깡통전세가 아닌가요?
A. 아닙니다. 심사는 공사 주택가격 90% 칸이고, 깡통은 실제 시세 대비 선순위와 보증금입니다. 가입이 열려도 낙찰가가 낮으면 배당이 모자랄 수 있습니다.

Q. 다가구는 아파트와 같은 식으로 계산하나요?
A. 다가구는 다른 방 선순위 보증금까지 더합니다. HUG는 그 합과 채권을 주택가액 80% 이내, 채권만 60% 이내로 안내합니다. 열람과 타계약 확인서를 같이 보세요.