양도세 필요경비 인정 항목, 법정증빙, 자본적 지출 | 뺄 칸을 증빙 폴더에서 어디서 채울까?

집을 팔 예정이면 홈택스 필요경비 칸을 비우지 말고, 계약서와 세금계산서, 이체 내역을 폴더 네 칸에 먼저 나눠 보세요. 돈을 썼다고 다 빠지는 게 아니라, 소득세법 제97조와 국세청 세액계산요령의 취득가액, 자본적 지출, 양도비에 맞는 증빙이 있어야 칸이 채워집니다.

매매계약서를 잃어 실지거래가액을 못 읽으면 환산취득가액과 기준시가 3퍼센트 개산공제로 넘어가, 모아 둔 공사 영수증이 빠져 나갈 수 있습니다. 인정 항목을 외우는 일보다, 위택스 고지와 등기 영수증, 공사 세금계산서를 어느 폴더에 넣고 홈택스 신고 칸에 옮기는지가 먼저입니다. 법정증빙이 없는 현금 공사비와 대출 이자, 재산세는 폴더에 넣어도 칸이 열리지 않으니 예정신고를 앞두고 서류가 흩어져 있다면 창구 목록부터 맞추시길 바랍니다.

필요경비는 취득가액, 자본적 지출, 양도비 세 칸입니다.

홈택스 명세서는 이 세 칸에 증빙 금액을 옮기는 장입니다.

소득세법 제97조는 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 뺄 필요경비를 세 가지로 정합니다. 첫째는 취득가액이고, 실지거래가액을 확인할 수 없을 때만 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순차로 씁니다. 둘째는 자본적 지출액 등 대통령령으로 정하는 것이고, 셋째는 양도비 등입니다. 국세청 세액계산요령은 실지 양도가액에서 실지 취득가액과 기타 필요경비를 뺀 값이 양도차익이라고 안내합니다.

장기보유특별공제와 기본공제 250만 원은 필요경비를 뺀 뒤에 붙는 칸이라, 영수증 폴더와 섞지 마세요. 8월 3일 세제개편안의 장기거주소득공제와 1주택 기본공제 확대는 국회 심의 전 정부안이라 올해 예정신고 칸에 넣지 않습니다. 숫자 감은 양도세 계산기로 현행 식을 넣고, 이 집 증빙 금액은 폴더에서 읽으세요. 시세 호가는 지역 시세에서 참고만 하고 신고 칸에 옮기지 마세요.

※ 칸 이름은 홈택스 양도소득금액계산명세서 구조에 맞춘 일반 안내입니다. 출처: 국가법령정보센터, 국세청 세액계산요령.

실지거래가액 계약서가 없으면 공사 영수증이 빠져 나갈 수 있습니다.

취득 폴더가 필요경비 전체의 바닥입니다.

실지 취득가액은 그 집을 사는 데 든 실지거래가액입니다. 국세청은 타인에게 산 자산의 매입가액에 취득세와 등록세, 그 밖의 부대비용을 더한 금액을 취득원가로 읽습니다. 분양 아파트는 공급계약 분양가에 유상 옵션과 발코니 확장을 더하는 경우가 많아, 분양 공고만 보고 칸을 채우면 숫자가 줄어듭니다. 분양 원문은 청약 분양 공고에서 단지 개요만 보고, 이 호실 금액은 내 계약서에서 읽으세요.

국세청 자주 묻는 질문은 매매계약서를 분실해 취득가액을 모를 때 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차로 쓰고, 그때 필요경비는 그 취득가액에 취득 당시 기준시가 3퍼센트 개산공제를 더한 값으로 계산한다고 안내합니다. 공사 폴더를 몇 년째 모아도 바닥 칸이 환산으로 바뀌면 그 영수증이 빠질 수 있습니다. 상속이나 증여로 받은 집은 내 매매계약서가 아니라 상속개시일 또는 증여일 평가액이 취득가액이 되고, 2020년 2월 11일 이후 양도분부터는 세무서가 결정 경정한 가액이 있으면 그 가액을 씁니다. 증여세 칸은 증여세 계산기와 분리해 두세요.

※ 환산가액 적용 여부는 실지거래 확인 가능 여부에 따라 갈립니다. 출처: 국세청 상담 Q&A, 소득세법 시행령 제163조.

취득세와 매수 중개보수는 취득가액 부대비용 칸에 넣습니다.

산 날 고지서와 영수증을 매도 철로 옮기면 됩니다.

집행기준 97-163-20은 취득 때 낸 취득세와 등록세, 그에 붙는 농어촌특별세와 지방교육세, 인지세를 취득가액에 산입한다고 봅니다. 납부영수증이 없어도 취득세는 넣는 안내가 있고, 지방세법에 따라 감면된 금액은 취득가액에 넣지 않습니다. 실제 낸 숫자는 위택스 납부 내역과 고지서 원문이 기준입니다. 취득 당시 부담 감은 인지세 계산기로 대조하되, 신고 칸에는 고지 실납부액을 넣으세요.

매수 때 준 중개수수료는 국세청 Q&A가 취득 부대비용으로 취득가액에 포함된다고 안내합니다. 매도 때 중개수수료는 양도비 칸이라 철을 따로 두세요. 등기 접수 영수증과 법무사 청구서는 인터넷등기소 전부증명과 날짜를 맞춥니다. 시행령 제163조 제5항 제2호는 법령에 따라 산 국민주택채권과 토지개발채권을 만기 전에 팔아 생긴 매각 차손을 양도 필요경비로 보되, 금융기관이 아닌 곳에 팔면 같은 날 금융기관에 팔았을 때 차손을 한도로 둡니다. 채권 할인 영수증이 잔금 서류 더미에 있으면 지금 빼 두세요.

※ 감면과 실납부, 채권 차손 한도는 고지 원문과 시행령을 따릅니다. 출처: 국세청 집행기준, 위택스, 소득세법 시행령.

샷시와 확장은 후보이고, 도배와 장판은 보통 빠집니다.

인테리어 합계 한 줄은 폴더가 아니라 공정표가 필요합니다.

시행령 제163조는 자본적 지출을 인정하려면 소득세법 제160조의2 제2항 증명서류를 수취 보관하거나, 실제 지출이 금융거래 증명으로 확인돼야 한다고 정합니다. 국세청은 2016년 2월 17일 이후 지출분부터 현금영수증, 신용카드 영수증, 세금계산서, 계산서 같은 법정증빙을 요구하고, 금융거래 증명은 2018년 4월 1일 이후 양도분부터 적용한다고 안내합니다. 현금만 주고 받은 공사 메모는 폴더에 넣어도 칸이 닫힙니다.

집행기준 97-163-29는 주택 이용 편의를 위한 베란다 샷시, 거실과 방 확장공사비, 난방시설 교체비 등 내부시설 개량 공사비를 자본적 지출로 봅니다. 집행기준 97-163-30은 벽지와 장판, 싱크대와 주방기구, 옥상 방수, 타일과 변기처럼 본래 기능을 유지하는 경미한 개량을 수익적 지출로 보아 필요경비에 넣지 않습니다. 세액계산요령은 용도 변경 개조, 엘리베이터나 냉난방 설치, 피난시설, 재해로 쓰임을 잃은 자산의 복구를 자본적 지출 예로 듭니다. 같은 아파트 인테리어 후기를 이 집 칸에 옮기지 말고, 공정별 계약서와 세금계산서로 가르세요. 시장 감은 부동산 트렌드에서 참고만 합니다.

※ 개별 공사의 인정 여부는 목적과 범위, 증빙에 따라 사실판단합니다. 출처: 국세청 집행기준 97-163-28, 97-163-29, 97-163-30.

매도 중개수수료는 양도비이며 법정증빙이 필요합니다.

산 집 중개 철과 팔 집 중개 철을 한 봉투에 넣지 마세요.

시행령 제163조 제5항은 자산을 양도하려고 직접 지출한 비용으로 증권거래세, 양도소득세 과세표준 신고서 작성비용, 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비, 매매계약에 따른 인도 의무를 이행하려고 양도자가 지출하는 명도비용을 듭니다. 국세청 Q&A는 양도 때 중개수수료를 양도비로 보되, 법정증빙을 수취 보관하거나 금융거래 증명으로 지출이 확인돼야 한다고 안내합니다. 통상의 중개수수료보다 많아도 실제로 지급한 금액은 산입된다는 집행기준이 있으나, 약정과 이체가 맞아야 합니다.

명도비용은 2018년 2월 13일 이후 양도분부터 양도비 후보입니다. 임차인에게 준 돈이 인도 의무를 위한 명도인지, 보증금 정산인지, 합의금인지는 지급 경위와 금융증빙으로 사실판단합니다. 세입자가 안 나가 소송으로 넘어가면 명도 절차 글과 각도가 달라지니, 이 폴더에는 매매 잔금 전 인도에 쓴 증빙만 두세요. 관련 흐름은 트렌드 안내에서 임대차 쪽을 따로 읽으시면 됩니다.

※ 명도비용 인정 여부는 지급 경위에 따라 갈립니다. 출처: 소득세법 시행령 제163조 제5항, 국세청 Q&A.

환산취득가액을 쓰면 개산공제 3퍼센트가 대신 붙습니다.

공사 영수증을 더하는 길이 닫힐 수 있습니다.

소득세법 제97조 제2항은 취득가액을 실지거래가액으로 보는 경우와 그 밖의 경우를 나눕니다. 실지로 보면 그 가액에 자본적 지출과 양도비를 더합니다. 실지를 못 보면 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액에 자산별 개산공제를 더하는 쪽으로 읽습니다. 국세청 상담은 등기 자산은 취득 당시 기준시가의 3퍼센트, 미등기는 0.3퍼센트라고 안내합니다. 환산가액과 개산공제 합이 다른 계산보다 작으면 법령이 비교를 허용하는 문장이 있어, 홈택스 화면과 세무사 창구에서 어느 칸이 열리는지 확인하세요.

오래된 주택일수록 계약서를 중개사무소, 법무사, 대출 약정 첨부, 당시 통장 이체에서 복원하는 일이 개산공제보다 유리한 경우가 많습니다. 숫자를 단정하지 말고, 실지 폴더를 살릴 수 있는지를 먼저 보세요. 8월 3일 정부안의 장기보유특별공제 개편은 필요경비를 뺀 뒤의 칸이고 국회 심의 전이라, 개산공제 3퍼센트와 섞어 읽지 마세요.

※ 개산공제율은 시행령과 국세청 안내 기준이며 사안별로 다를 수 있습니다. 출처: 소득세법 제97조, 국세청 상담 Q&A.

양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 폴더를 맞춥니다.

신고서 작성 전에 빈 칸부터 표시하세요.

예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 하는 흐름이 일반입니다. 홈택스 양도소득세 화면의 취득가액, 자본적지출액, 양도비 칸에 폴더 합계를 옮기고, 같은 금액을 두 칸에 넣지 마세요. 매수 중개는 취득가액, 매도 중개는 양도비입니다. 이미 임대소득 필요경비로 넣은 수선비는 양도 칸에 다시 넣지 않습니다.

소득세법 제97조의2는 양도일부터 소급해 10년 안에 배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 팔 때, 취득가액을 증여자가 살 당시 가액으로 보고 낸 증여세 상당액을 필요경비에 넣는 이월과세 칸이 있습니다. 이 집은 내 매매 폴더가 아니라 증여 철이 바닥입니다. 가액 감은 양도세 계산기로 현행 식을 넣고, 최종 칸은 홈택스와 세무사 창구에서 맞추세요. 단지 시세와 청약 일정은 지역 허브와 분양 공고에서 참고만 합니다.

※ 예정신고 기한과 이월과세 연수는 법령 개정과 사실관계에 따라 달라집니다. 출처: 소득세법 제105조, 제97조의2, 홈택스.

Q. 양도세 필요경비는 어느 폴더부터 채우나요?
A. 매매계약서와 잔금 이체로 실지거래가액 폴더를 먼저 채우고, 위택스 취득세와 매수 중개, 등기는 취득부대, 공사 세금계산서는 자본적 지출, 매도 중개와 신고서 작성비는 양도비 폴더에 둡니다. 실지거래 폴더가 비면 환산가액과 개산공제로 넘어가 다른 폴더가 빠질 수 있습니다.

Q. 인테리어 영수증은 전부 자본적 지출 칸에 넣나요?
A. 넣지 않습니다. 샷시, 확장, 난방 교체는 후보이고, 벽지와 장판, 싱크대, 방수, 타일, 변기는 수익적 지출로 보는 안내입니다. 합계 한 줄보다 공정별 세금계산서가 필요합니다.

Q. 현금 공사비에 세금계산서가 없으면 어떻게 하나요?
A. 법정증빙을 수취 보관하거나 금융거래 증명으로 지출이 확인돼야 합니다. 현금 메모만 있으면 칸이 열리지 않는 경우가 많아, 재발급과 이체를 복원하고 안 되면 그 금액은 넣지 않는 편이 안전합니다.

Q. 환산취득가액을 쓰면 공사 폴더는 살아 있나요?
A. 실지를 못 보면 개산공제 3퍼센트를 더하는 구조라, 공사 영수증을 따로 더하지 못하는 일이 생깁니다. 계약서 사본을 중개와 법무사, 대출 철에서 먼저 찾으세요.

Q. 대출 이자와 재산세도 폴더에 넣나요?
A. 넣지 않습니다. 취득 자금 대출 이자와 재산세, 종부세는 양도 필요경비 칸이 아닙니다. 연부매매로 취득원가에 이자를 가산해 거래가를 확정한 경우만 예외 안내가 있습니다.