말소기준권리, 매각물건명세서, 최선순위설정일자 | 인수와 소멸을 어디서 읽을까?

인수와 소멸은 등기부 전체를 외우는 일이 아니라, 매각물건명세서의 최선순위설정일자와 제3호 칸에서 먼저 읽으세요. 근저당이 여러 줄이면 어느 줄이 기준인지, 세입자 전입일이 그 날짜보다 빠른지 헷갈리는 분이 많습니다. 말소기준권리는 법령 조문 이름이 아니라, 민사집행법 제91조가 소멸시키는 권리 가운데 접수일이 가장 빠른 한 줄을 실무에서 부르는 말입니다.

명세서 제3호 칸이 비어 있어도 유치권이나 법정지상권은 등기 밖에 남을 수 있어, 법원경매정보 파일만 믿고 입찰가를 쓰면 잔금 뒤에 부담이 붙습니다. 찾기 쉬운 생활법령정보도 명세서와 현황조사만으로는 인수를 다 확인하기 어렵다고 안내합니다. 최선순위설정일자, 임차인 전입, 배당요구 전세권, 현장 점유를 같은 표에 올려 보시면 도움이 되실 겁니다.

최선순위설정일자 칸이 말소기준권리를 찍는 자리입니다.

카페에서 근담압경전을 외우라고 하지만, 입찰 전 창은 그 암기가 아닙니다. 법원이 매각물건명세서에 찍은 최선순위설정일자와, 인터넷등기소 을구에서 아직 살아있는 줄의 접수일을 같은 날짜로 맞추는 일입니다. 이미 해지된 근저당을 기준으로 남겨 두면, 대항력 있는 임차인을 후순위로 오인하는 사고가 납니다.

민사집행법 제105조는 법원이 매각물건명세서를 작성하라고 하고, 부동산의 표시, 점유와 보증금 진술, 매각으로 효력을 잃지 않는 등기 권리와 가처분, 매각으로 생긴 것으로 보는 지상권 개요를 적으라고 합니다. 법원경매정보에서 받은 파일의 최선순위설정일자가 그 기준일입니다. 조문 원문은 국가법령정보센터 민사집행법 제91조와 제105조에서 읽으세요. 경매 절차의 다른 달력은 부동산 트렌드와 섞지 않는 편이 안전합니다.

※ 칸 이름과 문장은 법원 서식에 따라 조금씩 다릅니다. 출처: 국가법령정보센터, 법원경매정보.

근저당, 가압류, 담보가등기, 개시등기 중 접수일이 가장 빠른 줄입니다.

찾기 쉬운 생활법령정보는 말소의 기준이 되는 최선순위 권리를 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 가운데 가장 먼저 등기된 권리로 설명합니다. 이 줄들 자체는 매각으로 소멸하고, 그보다 늦은 지상권, 지역권, 등기 임차권, 가처분은 대개 함께 소멸합니다. 그보다 빠른 줄은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.

근거는 민사집행법 제91조 제2항과 제3항, 제144조 제1항, 가등기담보 등에 관한 법률 제15조입니다. 근저당의 채권최고액 숫자는 말소 기준을 고르는 접수가 아닙니다. 같은 날 여러 줄이 있으면 접수번호가 앞선 줄을 기준으로 읽습니다. 상세 안내는 찾기 쉬운 생활법령정보의 입찰 전 권리 확인 페이지를 보세요.

※ 후보 목록은 생활법령 안내이며, 개별 등기 효력은 사안별로 갈립니다. 출처: 찾기 쉬운 생활법령정보, 국가법령정보센터.

제3호 칸이 비어 있으면 등기된 인수 권리는 없다고 읽습니다.

민사집행법 제105조 제1항 제3호는 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 않는 것을 명세서에 적으라고 합니다. 실무에서 이 칸이 공란이거나 해당 없음이면, 등기부상의 인수 부담은 없다고 보는 출발점입니다. 반대로 지상권, 지역권, 배당요구하지 않은 전세권, 등기 임차권, 순위보전 가등기, 가처분이 찍혀 있으면 매각대금을 내도 그 줄이 남습니다.

가처분은 접수일만으로 자르지 않습니다. 찾기 쉬운 생활법령정보는 후순위라도 토지 소유자가 지상 건물 철거를 위해 한 처분금지 가처분은 매수인에게 넘어간다고 적습니다. 순위보전 가등기와 담보가등기도 이름이 비슷해 섞이면, 인수와 소멸이 반대로 갑니다. 등기 갑구와 을구는 인터넷등기소에서 같은 날 다시 뽑으세요.

※ 인수 여부는 등기 원인과 판결 주문에 따라 갈립니다. 출처: 민사집행법 제91조, 찾기 쉬운 생활법령정보.

전입일이 최선순위설정보다 빠르면 대항력 인수 칸을 엽니다.

주택임대차보호법상 대항력은 전입신고와 점유가 갖춰진 다음 날부터 생깁니다. 그 날이 최선순위설정일자보다 빠르면, 매수인은 보증금을 다 돌려줄 때까지 임차인에게 대항당할 수 있습니다. 확정일자는 우선변제 순서를 가를 때 쓰고, 대항력 자체는 전입과 점유입니다. 명세서 제2호 칸의 전입일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 한 줄로 옮겨 적으세요.

배당요구를 했는데 보증금 전액을 못 받으면, 남은 금액이 매수인에게 넘어간다는 취지의 주의 문구가 명세서에 붙는 경우가 많습니다. 전액을 배당받으면 대항력도 함께 접히는 쪽으로 읽습니다. 숫자 감각만 가늠할 때는 전세 계산기로 보증금과 월세를 나눠 보고, 시세는 지역 시세로 보조하세요. 이 집의 인수액은 계산기가 아니라 배당표와 계약서입니다.

※ 대항력과 배당 결과는 점유, 전입, 확정일자, 배당 재원에 따라 달라집니다. 출처: 주택임대차보호법, 민사집행법 제105조.

배당요구한 선순위 전세권은 인수되지 않고 소멸합니다.

민사집행법 제91조 제4항 본문은 저당권, 압류, 가압류에 대항할 수 있는 전세권은 매수인이 인수한다고 합니다. 같은 항 단서는 그 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다고 잘라 둡니다. 등기 접수일이 기준일보다 빨라도, 배당요구 한 장이 있으면 인수 칸이 닫힙니다.

배당요구를 하지 않은 선순위 전세권은 전세금을 매수인이 떠안는 쪽으로 읽습니다. 전세권 설정 등기와 주택임대차 전입은 다른 제도라, 전세권만 보고 대항력을 단정하면 안 됩니다. 청약 공고의 전매 칸과 경매 명세서의 인수 칸도 다른 창이니 청약 공고 숫자와 섞지 마세요. 판례 문장은 대법원 종합법률정보에서 사건별로 확인합니다.

※ 전세권 효력 범위는 목적 부동산 표시에 따릅니다. 출처: 민사집행법 제91조 제4항, 민법 제303조.

유치권과 법정지상권은 명세서에 안 찍혀도 남을 수 있습니다.

민사집행법 제91조 제5항은 매수인이 유치권자에게 그 피담보채권을 변제할 책임이 있다고 합니다. 유치권은 등기된 권리가 아니라 제3호 칸의 기재 대상이 아닙니다. 현황조사보고서에 점유자로만 나오거나, 현장에서 공사 잔금 주장을 만나는 식입니다. 성립 여부는 점유의 적법성과 목적물 관련 채권인지에 달려, 주장만 보고 금액을 입찰가에 더하면 안 됩니다.

법정지상권은 토지와 건물이 한 사람 소유였다가 매각으로 갈라질 때 문제 됩니다. 제105조 제1항 제4호가 그 개요를 적으라고 한 칸입니다. 분묘기지권은 등기 없이 관습상 인정되는 경우가 있어 현장의 분묘를 빼먹으면 사용이 묶입니다. 찾기 쉬운 생활법령정보도 명세서, 현황조사, 평가서 사본만으로는 인수 권리를 다 보기 어렵다고 합니다. 잔금 한도 감각은 대출 계산기로만 가늠하고, 부담 확정은 창구가 아닙니다.

※ 성립 여부는 사실관계와 판례에 따라 갈립니다. 출처: 민사집행법 제91조 제5항, 제105조, 찾기 쉬운 생활법령정보.

등기부와 명세서를 같은 날짜로 맞춘 뒤에 입찰가를 쓰세요.

순서는 인터넷등기소 전부증명, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 전입세대확인, 현장 점유입니다. 최선순위설정일자가 을구의 살아 있는 줄과 같은지, 제3호 칸과 을구 선순위가 맞는지, 제2호 전입일이 기준일보다 빠른지를 한 장에 적습니다. 민사집행규칙 제55조는 매각기일 1주 전까지 사본을 비치하거나 전자 공시하라고 하므로, 정정본이 올라왔는지도 기일 직전에 다시 엽니다.

대법원은 매각물건명세서가 매수 희망자가 예측하지 못한 손해를 줄이기 위한 공시라고 봅니다. 기재가 어긋나면 매각불허가 사유가 될 수 있으나, 입찰자가 그걸 기다릴 수는 없습니다. 단지 시세는 단지 실거래로 보조하고, 인수 부담을 빼기 전에는 호가를 올리지 마세요. 구조가 복잡하면 입찰 전에 변호사와 법무사에게 등기 원인과 점유를 확인받으시길 권합니다.

1. 인터넷등기소에서 토지와 건물 전부증명을 같은 날 받습니다.
2. 법원경매정보에서 매각물건명세서 최선순위설정일자와 제3호, 제4호를 옮깁니다.
3. 현황조사보고서의 점유자, 임대차 진술, 전입일을 제2호와 맞춥니다.
4. 전입세대확인서와 확정일자로 대항력 칸을 엽니다.
5. 현장에서 점유, 분묘, 무단 증축을 보고 유치권 주장을 기록합니다.
6. 배당요구 여부와 전세권 단서를 이해관계인 목록에서 확인합니다.
7. 정정 공시가 있는지 매각기일 전에 파일을 다시 받습니다.

※ 순서는 일반 점검용이며 입찰을 권유하지 않습니다. 출처: 민사집행규칙 제55조, 대법원 2004마94 결정 취지, 법원경매정보.

Q. 말소기준권리는 법령에 있는 이름인가요?
A. 아닙니다. 민사집행법 조문에는 그 말이 없고, 실무에서 쓰는 이름입니다. 생활법령정보는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 가운데 가장 먼저 등기된 권리를 말소의 기준으로 설명합니다. 명세서에는 최선순위설정일자로 찍힙니다.

Q. 매각물건명세서는 어디서 보나요?
A. 법원이 민사집행법 제105조에 따라 작성하고, 매각기일 1주 전까지 비치하거나 전자 공시합니다. 대법원 법원경매정보 사건검색에서 해당 물건 파일을 받습니다. 기간입찰이면 입찰기간 개시일 1주 전이 기준입니다.

Q. 제3호 칸이 비어 있으면 인수할 권리가 없는 건가요?
A. 등기된 인수 권리가 없다는 출발점으로 읽는 것이 보통입니다. 유치권, 법정지상권, 분묘기지권은 등기 순위에 기대지 않고 남을 수 있어 공란을 무부담으로 단정할 수 없습니다.

Q. 선순위 전세권은 항상 매수인이 인수하나요?
A. 아닙니다. 대항할 수 있는 전세권이라도 배당요구를 하면 매각으로 소멸합니다. 선순위와 배당요구를 따로 읽으세요.

Q. 유치권 주장이 있으면 입찰을 접어야 하나요?
A. 주장만으로 성립이 확인되지 않습니다. 성립하면 매수인이 피담보채권을 변제할 책임이 있으니, 현황조사와 현장을 대조하고 사안별로 전문가 확인을 받으시길 권합니다.