가로주택정비 동의율, 분담금, 조합설립 | 소규모 정비 창을 동의서에서 어디서 열까?

가로주택정비 동의서가 돌면 분담금까지 이미 정해진 줄 알고 서명부터 하시는 분이 많으실 겁니다. 동의율은 조합을 세우는 칸이고, 내 통장에서 나갈 분담금은 사업시행계획인가에 붙은 관리처분 칸에서 따로 열리기 때문이죠.

지금은 2026년 2월 27일부터 가로주택 조합설립 동의율이 토지등소유자 80%에서 75%로 바뀌었고, 토지면적 3분의 2와 동별 과반수가 함께 붙습니다. 8월 13일 재개발 70% 발표와는 법이 다르니, 헤드라인 퍼센트를 우리 필지 숫자로 옮기지 마세요. 조합설립인가가 나도 사업시행계획과 관리처분 전후 분담금이 달라질 수 있으니, 서명 전에 구청 정비과 명부와 검인 칸을 먼저 맞추세요. 동의서 검인, 분담금 장표, 합의체와 신탁 갈래를 표로 나눠 두었습니다. 창구가 헷갈리신다면 구청 정비과 명부부터 맞추시는 편이 안전합니다.

가로주택은 소규모주택정비법을 타고, 구청 고시와 대장에서 먼저 가릅니다.

도정법 정비구역 재개발과 한 장에 섞지 마세요.

국토교통부는 2026년 2월 25일 공식 안내에서 소규모주택정비를 대규모 재개발, 재건축이 어려운 노후 저층 지역을 주로 1만㎡ 미만으로 고치는 사업으로 설명합니다. 유형은 자율주택, 가로주택, 소규모재건축, 소규모재개발 네 가지입니다. 가로주택은 도로를 유지한 채 가로구역을 고치는 칸이라, 정비구역 지정과 추진위원회를 거치지 않고 조합 또는 주민합의체에서 바로 심의와 사업시행계획인가로 갑니다.

같은 안내에서 가로주택은 단독 10호 이상, 공동 20세대 이상, 노후 불량 건축물 60% 이상(관리지역과 재정비촉진지구는 50% 이상)이 감각입니다. 관리지역에서 공공임대 10% 이상과 공공 참여가 붙으면 면적이 4만㎡ 미만까지 넓어질 수 있습니다. 2026년 2월 27일부터는 이미 있는 도로뿐 아니라 예정기반시설로 둘러싸인 경우에도 가로구역으로 인정됩니다. 우리 필지가 이 칸인지는 국토교통부 안내와 구청 정비과 고시, 세움터 대장이 기준입니다. 권역 시세 감은 지역 시세로만 보조하세요.

※ 면적과 노후도 요건은 조례, 관리지역 여부에 따라 달라집니다. 출처: 국토교통부 소규모주택정비 안내, 국가법령정보센터.

조합설립은 소유자 75%와 면적 3분의 2, 동별 과반수가 함께 필요합니다.

한쪽만 채우면 인가 창이 열리지 않습니다.

빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제23조는 가로주택 토지등소유자가 조합을 설립할 때 토지등소유자 동의와 토지면적 3분의 2 이상 토지소유자 동의를 받은 뒤 창립총회를 열고, 정관과 정비사업비 자료, 시, 도 조례 서류를 첨부해 시장, 군수 인가를 받도록 둡니다. 국토부 안내는 2026년 2월 27일부터 이 소유자 칸을 80%에서 75%, 곧 4분의 3 이상으로 낮춘다고 밝힙니다. 면적 칸은 3분의 2가 그대로 붙어 있으니, 사람 수만 75를 넘겼다고 인가가 나지 않습니다.

같은 조 후단은 사업시행구역 공동주택에 동별 구분소유자 과반수 동의(동별 구분소유자가 5명 이하면 제외)를, 공동주택 밖 건축물에는 그 건축물이 선 전체 토지면적의 2분의 1 이상 토지소유자 동의를 요구합니다. 법제처 해석은 이 전체 토지면적을 구역 안 공동주택 밖 각 건축물이 선 토지를 합한 면적으로 읽습니다. 연립만 보고 다가구 필지 면적을 분모에서 빼면 인가가 흔들립니다. 흐름은 부동산 트렌드와 함께 보시고, 일반분양 칸이 열렸는지는 분양 정보 공고와 구분해 보세요.

※ 조문 숫자는 개정 문언과 인가 신청일이 기준입니다. 출처: 국가법령정보센터, 국토교통부.

법령이 인정하는 동의는 성명, 지장, 신분증 사본이 붙은 서면입니다.

카톡 찬성, 현수막 서명만으로는 인가 분모에 들어가지 않습니다.

소정법 제25조는 조합설립, 주민합의체, 공공시행자 지정, 사업시행계획인가 신청 동의와 그 철회를 서면동의서로 받도록 둡니다. 주민등록증이나 여권 등 신원 확인 서류를 붙이지 않으면 나중에 다툼이 납니다. 창립총회는 동의를 모은 뒤에 여는 칸이라, 총회 출석 명부와 조합설립 동의율을 한 줄로 섞지 마세요. 정관과 공사비 자료가 빠진 백지 서명도 인가 창에서 멈춥니다.

동의자 수 산정은 대통령령에 위임돼 있어, 한 필지를 여럿이 공유하거나 한 사람이 여러 필지를 가진 경우 대표 1인으로 세는 감각이 붙습니다. 명의만 쪼개 서명 장수를 늘리면 분모에서 빠질 수 있습니다. 철회 가능 구간은 시행령과 동의서에 적힌 사업비, 분담 기준이 바뀌었는지에 따라 갈리니, 처음 찍은 날짜와 창립총회 날을 달력에 표시해 두세요. 대출 한도 감은 대출 계산기로만 가늠하시고, 은행 가심사가 기준입니다.

※ 철회 가능 여부는 시행령과 사실관계에 따릅니다. 출처: 국가법령정보센터.

분담금은 분양신청 뒤 관리처분 칸에서 열리고, 동의서 추산과 다릅니다.

소정법은 이 계획을 사업시행계획서에 넣어 한 번에 인가받습니다.

소정법 제29조와 제30조는 사업시행자가 사업시행계획서를 시장, 군수에게 내 인가받도록 하고, 그 계획서에 관리처분계획을 포함합니다. 제33조는 분양신청기간이 끝난 뒤 분양신청 현황을 기초로 분양설계, 분양대상자별 분양예정 추산액, 종전 토지와 건축물 명세와 가격, 정비사업비 추산액과 조합원 분담규모, 분담시기를 적도록 둡니다. 종전 가격의 기준일은 건축 심의 결과를 통지받은 날 감각이며, 심의 전 철거된 건축물은 허가받은 날을 봅니다.

시행령 제31조는 가로주택 관리처분에서 기존 토지와 건축물 가격, 토지등소유자가 부담하는 비용의 비율에 따라 나누어 분양하라고 둡니다. 받을 집 예정가가 종전 평가보다 크면 차액을 내는 감각이고, 작으면 청산금을 받는 감각입니다. 일반 재개발처럼 관리처분 총회가 몇 년 뒤에 따로 열리는 그림만 그리면, 가로주택은 사업시행인가 장표에서 이미 분담 칸이 열리는데도 카페 추정액만 보고 서명하게 됩니다. 단지 실거래 감은 아파트 시세로만 보조하시고, 우리 호실 숫자는 인가 장표가 기준입니다.

※ 분담액은 개별 감정과 사업비에 따라 달라집니다. 출처: 국가법령정보센터, 찾기 쉬운 생활법령정보.

추정분담금은 가늠 숫자이고, 인가 장표와 총회 의결이 따로 갑니다.

시뮬레이션 평균액을 우리 고지서로 읽지 마세요.

서울주택도시공사(SH)는 모아주택, 곧 서울 가로주택정비에 대해 추정 분담금, 용적률, 종전, 종후 탁상 감정 분석을 확대한다고 밝혔습니다. 분석 요청에 필요한 주민 동의율을 30%에서 20%로 낮춘다는 2025년 안내가 있으나, 이는 공공 분석 창이지 조합설립 75%가 아닙니다. 서울시는 모아타운 일부에 사업성 보정계수를 적용하면 가구당 분담금이 평균 7천만 원가량 줄어들 수 있다고 추정한 바 있습니다. 그 숫자는 특정 관리계획 가정이며, 우리 필지 잔금이 아닙니다.

조합이 사업시행계획인가를 신청하려면 총회에서 조합원 과반수 찬성이 필요하고, 정비사업비가 100분의 10 이상 늘어나면(물가 상승분과 손실보상 제외) 조합원 3분의 2 이상 찬성으로 의결하는 칸이 있습니다. 공사비가 오른 뒤에 동의서 때 본 추산을 그대로 잔금이라고 우기면 총회에서 숫자가 바뀝니다. 이주 비용 감은 이사 비용 계산기로만 보시고, 분양 일정은 청약 일정 공고와 구청 고시를 짝으로 두세요.

※ 7천만 원 감소는 서울시 모아타운 가정 추정입니다. 출처: SH, 서울시 보도, 소규모주택정비법.

8월 13일 재개발 70%는 정부안이라 가로주택 75% 칸에 더하지 않습니다.

검색창이 퍼센트만 묶어 줘도 인가 창은 법이 가릅니다.

국토교통부 2026년 8월 13일 주택 신속공급 방안은 일반 재개발 조합설립 동의율을 75에서 70으로 낮추겠다는 발표입니다. 실제 인가는 개정 법률 문언과 시행일이 열리기 전에는 도정법 제35조 현행, 곧 토지등소유자 4분의 3과 토지면적 2분의 1이 기준입니다. 가로주택 소유자 칸은 같은 해 2월 27일부터 이미 75%입니다. 두 숫자를 더해 우리 필지가 70%로도 조합이 선다고 읽으면 구청에서 거절됩니다.

소규모재건축은 같은 날 소정법에서 75%에서 70%로 바뀐 칸이라, 가로주택 75%와 또 다릅니다. 소규모재개발은 가로와 같이 80에서 75입니다. 서울 모아주택이라는 이름만 보고 도정법 재개발 완화안을 가져오지 마세요. 우리 사업 명칭이 가로주택정비인지, 재개발 정비구역인지는 고시 원문 한 줄이 가릅니다. 찾기 쉬운 생활법령정보의 정비사업 설명과 구청 담당 과를 같은 날짜로 맞추세요.

※ 8·13 재개발 70%는 개정 전 인가에 바로 쓰지 않습니다. 출처: 국토교통부, 국가법령정보센터.

20명 미만은 합의체, 이상은 조합이며 공공과 신탁은 창이 다릅니다.

시행자 칸을 먼저 읽어야 동의서 양식이 맞습니다.

소정법 제22조는 가로주택이나 소규모재건축에서 토지등소유자가 20명 미만이면 주민합의체를 구성하고 대표와 합의서를 시장, 군수에게 신고하도록 둡니다. 20명이 넘으면 제23조 조합설립인가로 갑니다. 시장, 군수나 LH, SH를 공공시행자로 지정하는 제18조 갈래, 신탁 등 지정개발자 제19조 갈래는 주민대표회의나 토지등소유자 전체회의를 엽니다. 지정개발자는 도시정비법 제48조 사항, 곧 추정분담금 추산액과 산출근거를 전체회의에 올리기 전에 제공해야 하는 칸이 있습니다.

2026년 2월 27일 하위법령은 신탁업자가 사업시행구역 면적 3분의 1을 신탁받아야 하던 요건을 없애고, 토지등소유자 2분의 1 이상 추천 등으로 지정받도록 완화했습니다. 추천 동의와 조합설립 75%는 다른 창입니다. 공공시행 지정 요청은 토지면적 2분의 1과 토지등소유자 3분의 2 이상이 시장, 군수 또는 토지주택공사등을 지정해 달라고 하는 갈래도 있습니다. 우리 필지가 조합인지, 합의체인지, 신탁인지는 고시 한 장이 가릅니다.

※ 지정 요건은 하위법령 개정 문언이 기준입니다. 출처: 국가법령정보센터, 국토교통부.

유형을 가린 뒤 동의율 명부와 분담 장표를 같은 날짜로 맞춥니다.

서명과 잔금을 한 장에 섞지 않는 일이 먼저입니다.

1. 구청 정비과 고시에서 우리 필지가 소정법 가로주택인지, 도정법 재개발, 재건축인지 가립니다.
2. 면적 1만㎡, 가로구역, 노후도, 예정기반시설 칸을 도면과 대장으로 봅니다.
3. 토지등소유자가 20명 미만이면 합의체, 이상이면 조합, 공공, 신탁이면 지정 고시를 엽니다.
4. 검인 서면동의서에 성명, 지장, 신분증 사본, 정관, 공사비 자료가 있는지 확인합니다.
5. 소유자 75%, 면적 3분의 2, 동별 과반, 공동주택 밖 면적 2분의 1을 명부에서 따로 셉니다.
6. 분양신청 안내와 관리처분의 종전 가격, 분양예정액, 분담시기 칸을 인가 서류에서 엽니다.
7. 사업비가 10% 이상 올랐는지 총회 의결을 보고, 추정액은 SH, 시 분석과 구분해 변호사, 법무사와 대조하시길 바랍니다.

※ 순서는 일반 점검용이며 특정 동의나 계약을 권유하지 않습니다. 출처: 국토교통부, 국가법령정보센터, SH.

동의율 창과 분담금 창을 나눠 묻는 답을 아래에 모아 두었습니다.

A. 토지등소유자 75%만으로는 부족합니다. 토지면적 3분의 2와 공동주택 동별 과반수, 공동주택 밖 토지면적 2분의 1이 함께 붙습니다. 검인 서면동의서와 명부가 기준입니다.

Q. 동의서에 서명하면 분담금도 확정되나요?
A. 그렇지 않습니다. 조합설립 동의는 조합을 세우는 칸이고, 호실 분담규모는 분양신청 뒤 관리처분계획에 적힙니다. 동의서 공사비 자료는 추산입니다.

Q. 8월 13일 재개발 70%를 가로주택에도 쓸 수 있나요?
A. 쓸 수 없습니다. 8월 13일 70%는 도시정비법 재개발 정부안이고, 가로주택 75%는 2026년 2월 27일부터 열린 소정법 칸입니다.

Q. 분담금은 어디서 숫자로 보나요?
A. 관리처분의 분양예정 추산액, 종전 가격, 사업비와 분담시기 칸입니다. 시, SH 추정 평균액은 우리 필지 고지서가 아닙니다.

Q. 소유자가 20명이 안 되면 조합을 안 세워도 되나요?
A. 20명 미만 가로주택은 주민합의체 신고 갈래가 있습니다. 공공, 신탁이면 대표회의, 전체회의가 따로 열리니 고시에서 시행자부터 가리세요.