강남 재건축 분담금, 관리처분 비례율, 추가분담금 | 내 부담은 관리처분에서 어디서 읽을까?

카페에 찍힌 강남 재건축 분담금 억 단위만 보고, 우리 집도 그 돈을 내야 하는지 막막하신 분이 많으실 겁니다. 같은 단지도 종전 평가와 신청 평형이 다르면 숫자가 갈리고, 재초환 부담금까지 한 줄로 더하면 칸이 섞이기 때문이죠.

확정 액수는 뉴스 추정이 아니라 도시정비법 제74조 관리처분계획의 종전 가격, 분양 추산액, 분담 규모 칸입니다. 비례율은 권리가액을 만들고, 추가분담은 조합원 분양가에서 그 권리가액을 뺀 차액입니다. 종전가는 고시일 감정 평균입니다. 은마 보도 4억 원은 조합 추정이라 이 호실 고지가 아니고, 재초환은 준공 뒤 구청 창입니다. 총회 한 달 전 통지와 강남구청 현황판을 표로 나눠 두었습니다. 통장에서 나갈 돈을 가늠하시려면 카페 캡처보다 관리처분 원문부터 맞추시는 편이 안전합니다.

분담금 확정은 관리처분계획 인가 고시의 종전가와 분담 규모 칸입니다.

사업시행인가 추정과 카페 캡처는 그 전 단계입니다.

도시 및 주거환경정비법 제74조는 분양신청 기간이 끝난 뒤 사업시행자가 관리처분계획을 세워 시장, 군수 등의 인가를 받도록 둡니다. 찾기 쉬운 생활법령정보는 이 계획에 분양설계, 분양대상자별 분양예정 추산액, 종전 토지 또는 건축물 명세와 사업시행계획인가 고시일 기준 가격, 정비사업비 추산액과 조합원 분담 규모와 시기를 넣으라고 안내합니다. 재건축이면 같은 칸에 재건축초과이익 환수에 관한 법률상 부담금에 관한 사항도 실립니다.

종전 가격의 기준일은 사업시행계획인가 고시일입니다. 인가 전에 철거된 건축물은 시장, 군수 등에게 허가를 받은 날이 기준입니다. 가격은 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률상 감정평가업자 둘 이상의 평가액을 산술평균하는 방식이 원칙입니다. 정비 흐름은 부동산 트렌드와 함께 보시고, 일반분양 칸이 열렸는지는 분양 정보 공고와 구분해 보세요.

※ 조문과 인가 시점은 개정과 고시에 따라 달라집니다. 출처: 국가법령정보센터, 찾기 쉬운 생활법령정보.

비례율은 종후 총액을 종전 총액으로 나눈 비율이고, 권리가액에 곱합니다.

단지 평균 퍼센트만 보고 내 통장을 닫지 마세요.

실무에서 비례율은 종후 자산평가액(조합원분 분양 추산과 일반분양 수입 등을 반영한 사업 후 가치)을 종전 자산평가액으로 나눈 뒤 100을 곱한 숫자로 읽힙니다. 권리가액은 내 종전 평가에 그 비례율을 곱한 값입니다. 종전 평가가 낮거나 공사비가 커져 종후 순가치가 줄면 비례율이 내려가고, 같은 집을 받아도 권리가액이 줄어 추가분담이 커집니다.

강남 재건축은 기존 용적률이 이미 높은 단지가 많아, 일반분양으로 사업비를 메울 여유가 수도권 외곽보다 작다는 평가가 반복됩니다. 퍼센트 한 줄이 아니라 내 종전가 원과 신청 평형 추산액을 나란히 두세요. 권역 시세 감은 지역 시세로만 보조하고, 단지 실거래는 아파트 시세와 대조하시면 됩니다. 아래 표의 억 단위는 계산 순서를 보이기 위한 가정입니다.

※ 표의 억 단위는 가정이라 특정 단지 확정액이 아닙니다. 출처: 도시정비법 제74조 구조, 찾기 쉬운 생활법령정보.

추가분담은 조합원 분양 추산액에서 권리가액을 뺀 차액입니다.

같은 종전가라도 큰 평형을 고르면 차액이 커집니다.

분양신청 단계에서 고른 전용면적이 관리처분 분양예정 추산액 칸을 채웁니다. 권리가액보다 추산액이 크면 조합원이 그 차액을 현금으로 내는 추가분담이 되고, 작으면 환급 청산 쪽으로 읽힙니다. 도시정비법은 이전고시 뒤에 종전 가격과 분양받은 가격의 차이를 청산금으로 징수하거나 지급하도록 두므로, 관리처분 단계의 분담 추산과 준공 후 청산금은 시점이 다릅니다.

공사비가 오르거나 일반분양 수입이 줄면 비례율이 내려가 권리가액이 줄고, 같은 평형을 받아도 추가분담이 늘어납니다. 이주비 대출은 이사 자금을 미리 받는 칸이라 분담금 차액과 다릅니다. 잔금 한도는 대출 계산과 DSR 계산으로만 감을 보시고, 승인 여부는 지정 은행 가심사가 기준입니다. 이사 실비는 이사 비용 창과 별도로 적어두세요.

※ 차액과 시점은 정관과 인가 원문이 기준입니다. 출처: 도시정비법 제74조, 제89조 청산금 구조.

은마 추정 억 단위는 보도일 기준이며 이 호실 확정액이 아닙니다.

대치 숫자를 압구정이나 개포 호수에 붙이지 마세요.

동아일보 2026년 8월 21일 기사는 대치 은마가 7월 사업시행계획인가를 받은 뒤 관리처분과 이주를 앞두고 있다고 전했습니다. 기존 4,424가구가 5,850가구로 바뀌는 그림이고, 조합이 5월에 공개한 추정치 기준으로 기존 전용 76㎡ 소유자가 같은 76㎡를 받으면 약 4억 2천만 원, 신축 전용 109㎡를 고르면 약 15억 4천만 원이라고 적었습니다. 지난해 9월 같은 76㎡ 추정은 약 2억 3천만 원이었고, 보도는 최종 분담금이 관리처분 과정에서 사업비와 분양 수입에 따라 달라질 수 있다고 못 박았습니다.

같은 보도는 은마 기존 용적률이 약 204%로 높고, 늘어난 1,426가구 가운데 공공임대와 공공분양이 상당 부분을 차지해 일반분양으로 사업비를 메울 여지가 작다는 평가를 실었습니다. 강남구청 정비사업 추진현황 게시판은 2026년 8월 10일자로 재건축 조합 단계별 현황을 올려 두었으니, 카페 일정 대신 그 표를 먼저 여세요. 뉴데일리 등 7월 보도는 은마와 잠실5단지가 사업시행인가 이후 감정평가와 분양신청을 거쳐 2027년 관리처분인가를 신청할 예정이라고 전했는데, 예정 달은 조합 공고가 기준입니다.

※ 보도 금액은 추정이라 관리처분 인가 원문이 기준입니다. 출처: 동아일보, 강남구청 정비사업 추진현황.

재초환은 준공 뒤 지자체가 결정하는 별도 고지서입니다.

관리처분 추가분담과 한 줄로 더하지 마세요.

재건축초과이익 환수에 관한 법률은 조합원 1인당 재건축초과이익이 8천만 원 이하이면 부담금을 면제하고, 2억 8천만 원을 넘는 구간에는 부과율 50%를 적용합니다. 1세대 1주택자가 부과종료시점(준공인가일)부터 거꾸로 세어 6년 이상 보유하면 부담금의 10%부터, 20년 이상이면 70%까지 감경합니다. 보유 기간은 1세대 1주택자로서의 기간만 세고, 준공 시점에 1세대 1주택자여야 합니다. 60세 이상 1주택자는 담보를 전제로 처분 시점까지 납부 유예를 신청할 수 있는 칸이 따로 있습니다.

매일경제 2026년 8월 보도는 서초 반포주공 3주구(트리니원)에 대해 서초구가 자료 제출을 안내했고, 2020년 관리처분인가 당시 가구당 예상 부담금이 약 4억 200만 원이었으며, 업계에서는 7억~8억 원 관측도 나온다고 전했습니다. 현행법상 부담금은 준공인가일부터 원칙적으로 5개월 안에 결정과 부과합니다. 강남 재건축 분담금 검색에 이 억 단위가 붙더라도, 재초환은 서초와 강남 구청이 산정하는 다른 창입니다. 감경 여부는 국토부 안내와 법령 원문이 기준입니다.

※ 부과액과 감경은 개별 사실관계에 따라 달라집니다. 출처: 재건축초과이익 환수에 관한 법률, 매일경제, 국토교통부.

관리처분 총회는 한 달 전 문서로 종전가와 분담 규모를 통지합니다.

문자 한 줄만 보고 찬반 버튼을 누르지 마세요.

도시정비법 제45조는 관리처분계획의 수립과 변경을 총회 의결 사항으로 두고, 원칙적으로 조합원 과반수 찬성으로 의결합니다. 다만 정비사업비가 생산자물가상승분과 제73조 손실보상 금액을 제외하고 100분의 10 이상 늘면 조합원 3분의 2 이상이 필요합니다. 제74조 제5항은 총회 개최일부터 1개월 전에 분양예정 추산액, 종전 명세와 가격, 정비사업비와 분담 규모와 시기를 각 조합원에게 문서로 통지하도록 둡니다.

정비사업비가 당초 계획 대비 100분의 10 이상, 또는 조합원 분담 규모가 분양신청 때 추산액 총액 대비 100분의 20 이상으로 늘면 관리처분을 다시 고치는 절차가 열립니다. 공사비 협상이 길어지는 강남 단지는 이 칸이 반복될 수 있습니다. 총회 출석 전에 통지서의 내 종전가, 신청 평형 추산, 분담 시기 세 줄을 형광펜으로 표시해 두세요. 일정이 공고되면 분양 정보의 일반분양 일정과 섞지 말고, 조합 총회 소집 공고만 따르시면 됩니다.

※ 의결 요건은 정관과 개정 조문을 함께 봅니다. 출처: 국가법령정보센터, 찾기 쉬운 생활법령정보.

가계약 전에 구청 현황판과 관리처분 원문, 감정평가를 같은 날짜로 맞춥니다.

입주권 매수라면 이주비 잔액과 분담 시기를 특약 전에 멈추세요.

1. 강남구청 정비사업 추진현황에서 이 단지 단계를 확인합니다. 사업시행인가인지 관리처분인지가 분담 숫자의 무게를 가릅니다.
2. 조합이 보낸 총회 통지서에서 내 종전 명세, 인가 고시일 평가액, 신청 평형 추산액, 분담 시기를 찾습니다. 없으면 조합에 문서 재발송을 요청하세요.
3. 비례율과 권리가액이 종전가에 맞는지 곱셈을 다시 합니다. 단지 평균 퍼센트만 적힌 전단은 접어둡니다.
4. 재초환 칸이 있으면 추산인지 부과인지를 가립니다. 준공 전이면 결정문이 아닙니다.
5. 입주권을 사는 자리면 이주비 대출 잔액, 이자 주체, 추가분담 납부 주체를 매매계약 특약에 숫자로 적습니다. 잔금 한도는 은행 가심사가 기준입니다.
6. 분양 미신청과 현금청산 갈래는 관리처분 명부에서 확인합니다. 권리 창은 트렌드의 입주권 글과 겹쳐 보되, 이 집 분담 칸은 원문만 쓰세요.
7. 숫자가 안 맞거나 통지가 없으면 강남구 재건축사업과와 변호사와 세무사에게 원문을 보여 주시길 바랍니다.

※ 순서는 일반 점검용이며 특정 계약을 권유하지 않습니다. 출처: 강남구청, 도시정비법 제74조.

Q. 강남 재건축 분담금은 어디서 확정되나요?
A. 도시정비법 제74조 관리처분계획의 종전 가격, 분양예정 추산액, 조합원 분담 규모와 시기 칸입니다. 사업시행인가 추정과 카페 캡처는 그 전 단계이고, 인가 뒤에도 공사비와 일반분양가가 바뀌면 계획이 고쳐질 수 있습니다.

Q. 비례율이 100%를 넘으면 돈을 받나요?
A. 권리가액이 종전 평가보다 커지는 그림은 나올 수 있으나, 신청 평형 추산액이 권리가액보다 크면 추가분담이 남습니다. 강남은 기존 용적률이 높아 비례율이 100%를 밑돈다는 보도가 많으니 내 종전가와 평형으로 읽으세요.

Q. 은마 4억 원은 우리 집 숫자인가요?
A. 아닙니다. 동아일보가 전한 은마 조합 5월 추정으로, 전용 76㎡를 같이 받을 때 약 4억 2천만 원, 109㎡를 고르면 약 15억 4천만 원입니다. 관리처분 전 숫자라 대치 외 호실에 옮기지 마세요.

Q. 재초환은 분담금에 더하면 되나요?
A. 칸이 다릅니다. 분담금은 관리처분 차액이고, 재초환은 준공 뒤 지자체가 결정하는 고지서입니다. 관리처분에 재초환 사항이 실려도 추산이며, 1주택 장기보유 감경은 준공 시점 기준으로 돌아갑니다.

Q. 총회 전에 무엇을 받나요?
A. 개최일부터 1개월 전에 분양예정 추산액, 종전 명세와 가격, 정비사업비와 분담 규모와 시기를 문서로 통지받습니다. 과반수 의결이 원칙이고, 사업비가 물가와 손실보상을 빼고 10% 이상 늘면 3분의 2가 필요합니다.