동탄 기흥 구리 규제지역, 토지거래허가, 주담대 | 이 단지 실거래에서 허가와 대출 칸은 어디서 읽을까?

동탄 한 달 급등이나 구리 누적 상승을 이 단지 호실에 바로 붙이면, 허가와 대출이 다른 칸인데도 계약금이 먼저 나갑니다. 국토부는 2026년 6월 30일 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정했고, 효력은 7월 1일부터입니다. 경기도 토지거래허가구역은 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지예요.

중개 호가와 8월 보도의 동탄 급등 숫자는 이 호실 실거래 한 건이 아닙니다. 허가 없이 잔금을 잡거나 유주택 주담대를 40%로 계산하면 창구에서 멈춥니다. 허가 칸은 관할 시장 창구에서 아파트인지와 2년 실거주를 보고, 대출 칸은 은행 가심사의 LTV와 구간 캡입니다. 국토부 실거래의 계약일을 7월 1일과 5일에 대고, 이 단지가 아파트인지부터 가리시면 도움이 됩니다.

대출이 묶이는 날은 7월 1일, 아파트 허가가 붙는 날은 7월 5일입니다.

같은 세 곳을 묶어 말해도 주체와 효력일이 갈립니다. 계약서 날짜를 한쪽에만 대면 다른 칸이 비어 있습니다.

대한민국 정책브리핑은 2026년 6월 30일 국토교통부 발표를 이렇게 전했습니다. 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 투기과열지구와 조정대상지역으로 신규 지정하고, 지정 효력은 7월 1일부터입니다. 동탄과 기흥은 반도체 특수와 GTX-A 개통, 구리는 서울 인접 역세권 수요가 이유로 적혔습니다. 문의 창은 국토부 주택정책과(044-201-3328)입니다.

토지거래허가구역은 경기도가 시도 도시계획위원회를 거쳐 공고했습니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 공고일부터 5일 뒤에 효력이 생겨, 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지입니다. 면적은 기흥구 81.64㎢, 동탄구 55.52㎢, 구리시 33.34㎢로 합 170.5㎢라는 보도가 나왔습니다. 경기도 토지정보과(031-8008-2353)가 문의 창입니다. 시장 흐름은 부동산 트렌드와 같이 보되, 이 단지 주소의 구 이름을 공고 원문에 먼저 대세요.

※ 지정 목록은 공고가 바뀔 수 있습니다. 출처: 정책브리핑(2026-06-30), 국토교통부, 경기도.

아파트 거래는 계약 전에 관할 시장 허가가 필요하고, 취득 뒤 2년 실거주가 붙습니다.

허가 없이 쓴 계약은 효력이 생기지 않습니다. 호가 합의만으로 잔금을 잡지 마세요.

경기도는 허가 대상을 건축법 시행령 별표 1의 아파트로 한정했습니다. 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 공동주택이 그 칸입니다. 주거지역은 대지지분 6㎡를 넘는 거래가 허가 대상으로 읽히는 경우가 많아, 사실상 단지 아파트 대부분입니다. 오피스텔이나 연립은 이 지정문의 허가 대상이 아닐 수 있으니, 세움터 대장의 주용도를 창구에 가져가시길 권합니다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조는 허가구역에서 소유권을 이전하는 계약을 체결하려면 시장, 군수, 구청장 허가를 받도록 정합니다. 허가를 받지 않은 계약은 효력이 발생하지 않고, 같은 법 제26조는 미허가 체결과 부정 허가에 2년 이하 징역 또는 개별공시지가의 100분의 30 이하 벌금을 둡니다. 신청은 매도와 매수가 공동으로 하고, 토지이용계획서에 자기 거주를 적습니다. 관할은 동탄이면 화성시, 기흥이면 용인시, 구리면 구리시입니다. 실거주 2년은 취득일부터가 원칙이고, 허가일부터 4개월 안에 등기하는 감각으로 입주 계획을 봅니다. 전세를 끼운 매수는 허가가 나기 어렵다는 보도가 이어졌습니다.

※ 허가 여부는 관할 창구 심사가 기준입니다. 출처: 국가법령정보센터, 경기도 지정 공고 보도.

무주택 가계 주담대 LTV는 40%이고, 유주택 구입 목적은 0%로 읽는 보도가 많습니다.

허가증이 나와도 은행 한도가 남는 것은 아닙니다. 퍼센트 위에 억 단위 캡과 DSR이 얹힙니다.

규제지역으로 지정되면 처분조건부 1주택자를 포함한 무주택자의 LTV 상한이 70%에서 40%로 줄어든다는 국토부 지정 보도가 이어졌습니다. 주담대 한도는 시가 15억 원 이하 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원입니다. 유주택자의 신규 주택 구입 목적 주담대는 LTV 0%로 읽는 보도가 많습니다. 주담대를 받으면 6개월 이내 전입 의무가 붙습니다. 2026년 8월 13일 금융 쪽 발표도 이 가계 골격을 유지한다고 적혀, 한도가 풀렸다는 카페 말을 이 단지 잔금에 옮기지 마세요.

실거래 금액은 한도 계산의 입력이 아닙니다. 은행은 감정가와 내부 시세 중 낮은 쪽을 쓰는 경우가 많고, 은행권 DSR 40%가 기존 신용과 전세대출 원리금을 먼저 자릅니다. 월 원리금 감각은 대출 계산기와 DSR 계산기로 가늠하고, 실행액은 가심사 화면이 기준입니다. 집단대출은 효력 전일까지 입주자모집공고가 난 사업장을 종전 칸으로 볼 수 있다는 금융위 문답이 있어, 분양 잔금은 청약 분양 정보의 공고일과 따로 맞추세요.

※ 한도는 상한이며 은행 심사에 따라 낮아집니다. 출처: 국토교통부 지정 보도, 금융위원회.

허가와 대출 칸은 구 평균이 아니라 이 단지 실거래의 계약일로 읽습니다.

신고일이 7월 중순이어도 계약일이 6월이면 칸이 다를 수 있습니다. 표의 날짜 열을 먼저 여세요.

국토부 실거래가 공개시스템은 시군구, 단지명, 전용면적, 층, 거래금액, 계약일을 보여 줍니다. 규제지역 대출의 종전 칸은 효력 발생일 전일까지 매매계약을 체결하고 계약금 납부를 증명한 경우를 보는 문답이 있어, RTMS의 계약일이 그 증빙의 출발입니다. 토허는 7월 5일 전 계약이면 허가 의무가 붙지 않을 수 있고, 그 이후 아파트 계약이면 허가 칸이 먼저입니다.

같은 동탄구라도 단지와 전용면적이 갈리면 금액이 크게 벌어집니다. 실거래 한 건은 그 계약의 신고가이지, 다음 잔금의 감정가가 아닙니다. 전세가 같이 찍힌 거래가 있어도 7월 5일 이후 아파트는 갭 구조로 허가를 받기 어렵습니다. 단지 시세는 아파트 시세와 동탄 가이드, 구 단위 흐름은 지역 시세로 보조하되, 이 호실 특약 숫자는 RTMS 한 줄과 가심사를 같은 날짜로 맞추세요.

※ 실거래는 신고 건이며 지연 등재될 수 있습니다. 출처: 국토부 실거래가 공개시스템.

동탄구 한 달 6.3%는 이 호실 잔금이 아닙니다.

지수와 실거래, 호가는 표가 다릅니다. 급등 보도를 허가 면제나 대출 증액으로 읽지 마세요.

조세일보는 2026년 8월 19일 KB국민은행 리브부동산이 공개한 KB부동산 리뷰를 전하며, 7월 전국 주택 매매가격이 0.29% 움직이는 가운데 화성 동탄구가 한 달 6.3% 뛰었다고 적었습니다. 지정 뒤에도 구 단위 지수가 크게 움직인 달로 읽히는 보도입니다. 한국부동산원 주간 조사에서는 6월 넷째 주 기준 동탄구 올해 누적 아파트 매매가격 상승률 11.38%, 구리시 7.87%, 기흥구 6.21%가 집계됐다는 보도가 있었습니다. 5월 월간은 동탄 1.57%, 구리 1.15%, 기흥 0.95%였습니다.

이 숫자는 구 전체의 중개 설문 또는 지수입니다. 이 단지 84㎡의 6월 계약과 7월 계약은 RTMS에서 따로 열립니다. 지정 직전 몰린 거래가 7월 지수에 섞일 수 있고, 거래가 얇아진 뒤 호가만 남은 주도 있습니다. 허가 칸은 그 급등률과 무관하게 7월 5일 이후 아파트 계약에 붙고, 대출 칸은 차주와 감정으로 잘립니다. 구 평균을 이 집 시세로 쓰는 순간 계약금과 전세 승계가 어긋납니다.

※ 지수와 실거래는 시차가 있습니다. 출처: 조세일보, 한국부동산원, 국토교통부.

용인시 전체, 화성시 전체가 규제 칸은 아닙니다.

시 이름만 보고 40%와 허가를 붙이면 처인과 동탄 밖이 어긋납니다. 등기 주소의 구를 공고에 대세요.

이번 지정문은 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시입니다. 구리시는 시 단위라 시 안이 한 칸으로 읽힙니다. 용인시는 수지구가 기존 지정분, 기흥구가 2026년 7월 1일 추가분, 처인구는 이 공고에 없으면 규제지역 칸이 아닐 수 있습니다. 화성시도 동탄구만 적혀 있어, 다른 구 주소는 최신 공고를 다시 엽니다.

같은 동탄구 안에서도 허가 대상은 아파트입니다. 주상복합의 오피스텔 동과 아파트 동이 한 단지처럼 불리지만 대장이 갈리면 허가 칸이 갈립니다. 토허 면적은 기흥, 동탄, 구리 합 170.5㎢로 구 단위 지정이라, 읍면 일부를 빼는 식의 핀셋이 아닙니다. 청약 일정은 청약 일정에서 보되, 당첨 단지 주소의 구 이름이 이 세 곳인지부터 확인하세요.

※ 지정 범위는 국토부와 경기도 최신 공고가 기준입니다. 출처: 정책브리핑, 경기도.

주소 공고, 실거래 계약일, 허가 대상, 가심사 화면을 같은 날짜로 맞춥니다.

카페 급등 캡처를 이 호실 잔금에 옮기지 마세요. 허가와 대출이 하루라도 어긋나면 계약금이 묶입니다.

1. 등기 주소의 시, 구를 적습니다. 동탄, 기흥, 구리인지를 국토부 최신 규제지역 공고에 댑니다.
2. 세움터 대장에서 주용도가 아파트인지 봅니다. 아파트면 7월 5일 이후 계약은 관할 시장 허가 칸입니다.
3. 실거래가 공개시스템에서 이 단지, 이 전용의 최근 계약일을 엽니다. 7월 1일과 5일 전후를 가릅니다.
4. 같은 줄의 금액을 잔금 확정으로 쓰지 않습니다. 은행 감정과 구간 캡, DSR을 가심사에 넣습니다.
5. 무주택과 처분조건부, 유주택 구입 목적을 가릅니다. 유주택 구입을 40% 칸에 넣지 않습니다.
6. 토허 신청은 매도와 매수가 공동으로 하고, 자기 거주 계획과 4개월 취득, 2년 실거주를 적습니다.
7. 가심사 숫자를 특약에 쓰기 전에 허가 접수 가능 여부와 전입 6개월, 실거주 2년을 한 장에 올립니다.

가심사는 유효 기간이 짧습니다. 잔금일 가까이 다시 받아 보시고, 허가가 늦거나 한도가 모자라면 계약서에 쓰기 전에 관할 창구와 대출 담당, 법무사에게 문장을 확인하시길 권합니다.

※ 순서는 일반 점검용이며 매수나 대출을 권유하지 않습니다. 출처: 국토교통부, 금융위원회, 국가법령정보센터.

Q. 동탄, 기흥, 구리는 언제부터 규제지역인가요?
A. 국토부는 2026년 6월 30일 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정한다고 밝혔고, 효력은 7월 1일부터입니다. 토허는 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지입니다. 두 날짜를 한 칸에 넣지 마세요.

Q. 토지거래허가는 오피스텔이나 빌라도 받나요?
A. 경기도 공고는 허가 대상을 아파트로 한정했습니다. 5층 이상 공동주택이 그 칸입니다. 오피스텔과 연립은 이 지정문의 허가 대상이 아닐 수 있고, 대출 칸은 시군구 주소로 따로 갑니다.

Q. 7월 5일 전에 계약금을 넣었으면 허가를 안 받아도 되나요?
A. 토허 효력은 7월 5일부터라, 그 전 계약은 허가 의무가 붙지 않을 수 있습니다. 다만 규제지역 대출은 7월 1일부터입니다. 계약일과 계약금 납부 증빙을 창구에서 확인하세요.

Q. 동탄이 한 달 6.3% 올랐다는데 이 집도 그만큼인가요?
A. 아닙니다. 그 숫자는 KB 구 단위 지수입니다. 이 호실은 국토부 실거래의 단지, 전용, 계약일 한 줄입니다. 대출 한도는 감정과 LTV, 캡, DSR입니다.

Q. 유주택자가 동탄 아파트를 전세 끼고 살 수 있나요?
A. 토허 아파트는 자기 거주가 기본이고 2년 실거주가 붙습니다. 전세 끼운 매수는 허가가 나기 어렵고, 유주택 구입 목적 주담대는 0%로 읽는 보도가 많습니다.