상속주택 양도세 비과세, 일반주택 특례, 등기일 | 팔 시기를 어디서 가를까?

등기부에 찍힌 상속 이전 접수일로 보유 2년을 세면, 비과세 칸이 어긋날 수 있습니다. 부모 집을 물려받은 뒤 본인 집까지 두 채가 되어, 어느 집을 언제 팔아야 1세대 1주택 비과세가 붙는지 막막하신 분이 많죠. 등기일과 상속개시일, 일반주택 특례와 공동상속 지분이 서로 다른 칸이라 달이 섞입니다.

양도세에서 상속주택의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조에 따라 상속개시일, 곧 피상속인 사망일입니다. 등기부는 원인 상속, 지분, 공동상속인을 읽어 특례를 가르는 창구입니다. 일반주택을 먼저 팔면 상속주택을 주택 수에서 빼는 특례가 열리고, 상속주택을 먼저 팔면 2주택 과세와 중과 배제 5년을 따로 봅니다. 인터넷등기소 갑구와 사망일이 찍힌 가족관계증명을 한 장에 올려 팔 집과 매도 달을 가누세요.

취득시기는 등기접수일이 아니라 피상속인 사망일입니다.

매매로 산 집은 잔금을 치른 날, 잔금이 분명하지 않으면 등기접수일이 취득시기입니다. 상속집은 칸이 다릅니다. 소득세법 시행령 제162조 제1항은 상속이나 유증으로 취득한 자산의 취득시기를 상속개시일 또는 유증을 받은 날로 정합니다. 상속개시일은 피상속인이 사망한 날이고, 실종선고면 그 선고일입니다.

인터넷등기소 갑구에 찍힌 접수일은 소유권 이전 등기가 법원에 들어간 날입니다. 협의분할이 늦어 등기가 1년 뒤에 올라와도, 양도세 보유기간은 사망일부터 셉니다. 반대로 등기를 빨리 했다고 보유기간이 앞당겨지지도 않습니다. 취득가액도 등기일의 시세가 아니라 상속개시일 현재 시가이며, 상속세 신고에서 평가한 가액을 실지거래가액으로 봅니다. 숫자 가늠은 양도세 계산기에 사망일과 양도일을 넣고, 등기접수일로 바꿔 넣지 마세요.

※ 상속 취득시기는 시행령 제162조 기준입니다. 출처: 국가법령정보센터, 대법원 인터넷등기소.

갑구 원인란의 상속과 지분으로 특례 칸을 가릅니다.

특례가 열리는지는 세무서가 등기부 문장을 보고 가릅니다. 인터넷등기소에서 건물과 토지 전부증명을 같은 날로 뽑으세요. 갑구 권리자 이름, 지분 비율, 등기 원인에 상속이 적혔는지, 접수번호가 사망일 이후인지를 한 줄씩 읽습니다. 원인이 매매나 증여면 상속주택 칸이 아닙니다.

미등기라도 상속은 개시일에 소유가 넘어갑니다. 국세청은 상속주택 외의 집을 양도할 때까지 협의분할 등기를 하지 않았으면 민법 법정상속분에 따라 그 집을 소유하는 것으로 보아 비과세를 판단합니다. 배우자와 자녀 지분이 같아 보이면 최대지분자 판정이 거주자, 최연장자로 내려가니, 등기 이름만 보지 말고 주민등록 세대와 나이를 같이 적으세요. 단지 시세나 호가는 지역 시세로 감만 보고, 이 집 특례는 등기 원인에서 읽습니다.

※ 열람과 제출용 발급을 구분하세요. 출처: 대법원 인터넷등기소, 국세청 질의회신.

일반주택을 팔 때만 상속주택을 주택 수에서 뺍니다.

소득세법 시행령 제155조 제2항이 말하는 특례는 간단합니다. 상속받은 집 1채와 그 밖의 집 1채를 국내에 가진 1세대가, 그 밖의 집(일반주택)을 팔면 국내에 1채만 가진 것으로 보아 제154조 1세대 1주택 비과세를 적용합니다. 상속집을 없는 셈 치고 본인 집을 파는 칸입니다. 본인 집의 보유 2년, 조정대상지역이면 거주 2년은 그 일반주택 기준으로 따로 채워야 합니다.

일반주택은 상속개시 당시 상속인이 보유한 집입니다. 국세청은 상속이 열린 뒤에 새로 산 집을 양도하면 이 항을 적용하지 않는다고 봅니다. 상속개시일부터 소급해 2년 안에 피상속인에게서 증여받은 집도 일반주택에서 빼라고 시행령이 적습니다. 피상속인이 집을 두 채 이상 남겼으면 소유 기간이 가장 긴 1채, 같으면 거주 기간이 긴 1채가 선순위 상속주택입니다. 청약 중인 분양권과 입주권도 세대 주택 수에 들어갈 수 있으니 청약 분양 공고와 세대 구성을 같이 세세요. 다른 상속, 양도 글은 부동산 트렌드에서 각도를 나눠 두었습니다.

※ 개별 사실관계에 따라 갈립니다. 출처: 국가법령정보센터, 국세법령정보시스템.

소수지분은 주택 수에서 빠지고 최대지분자만 소유자로 봅니다.

형제자매와 지분을 나눈 집은 시행령 제155조 제3항 공동상속주택 칸입니다. 공동상속주택 외의 다른 집을 양도할 때, 그 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 않습니다. 다만 상속지분이 가장 큰 상속인은 그 집을 자기 소유로 봅니다. 지분이 같은 사람이 둘 이상이면 그 집에 거주하는 사람, 그다음 최연장자 순서입니다.

소수지분자는 본인 일반주택을 팔 때 공동상속주택이 없는 것처럼 1세대 1주택을 가늠합니다. 최대지분자는 제2항 특례(일반주택 양도) 쪽으로 넘어가 상속개시 당시 보유 주택인지를 다시 봅니다. 상속이 열린 뒤 다른 상속인 지분을 매매나 증여로 사들여 최대지분이 되면, 그 추가 지분은 상속 외 취득으로 읽힐 수 있습니다. 지분을 넘기는 쪽은 증여세 계산기와 등기 원인을 같이 맞추세요. 재분할로 법정상속분을 넘기면 증여 칸이 열릴 수 있어, 분할 합의서와 갑구를 같은 날짜로 보관하시길 바랍니다.

※ 소유자 판정은 상속개시일 기준 해석이 있습니다. 출처: 국가법령정보센터, 국세청.

상속주택을 먼저 팔면 비과세 특례가 열리지 않습니다.

제155조 제2항은 일반주택 양도에만 붙습니다. 상속집을 먼저 팔고 본인 집을 남기면, 양도일 현재 두 채를 가진 상태로 상속집 양도를 과세합니다. 비과세를 쓰려면 보통 본인 집을 특례로 먼저 팔아 1채로 만든 뒤, 남은 상속집을 보유 2년과 거주 칸을 채워 팔거나, 상속집만 남은 1주택 상태에서 요건을 맞추는 순서를 창구에서 확인합니다. 순서를 바꾸면 특례가 사라지니, 어느 집을 매도 계약서 1번으로 넣을지 잔금 달력부터 적으세요.

과세가 열려도 중과 칸은 별개입니다. 소득세법 시행령은 상속받은 주택을 상속개시일부터 5년 안에 양도하면 다주택 중과 대상에서 빼는 줄을 두고 있습니다. 피상속인이 여러 채를 남겼으면 선순위 1채에만 이 5년이 붙고, 후순위는 5년이 지나지 않아도 중과 쪽으로 읽힐 수 있습니다. 한시 중과 유예는 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일 양도분까지였고, 연합뉴스 등 보도는 2026년 5월 10일부터 조정대상지역 다주택 중과가 다시 적용된다고 적습니다. 2026년 8월 3일 세제개편안의 2027년, 2028년 중과 완화는 정부안이며 국회 심의 전입니다. 세율은 공고와 홈택스 안내가 기준입니다.

※ 중과 배제와 비과세는 다른 칸입니다. 출처: 국가법령정보센터, 연합뉴스, 국세청.

상속개시 당시 한 세대였는지에 따라 보유기간 합산이 갈립니다.

부모와 주민등록이 같이 있던 집에서 상속이 열리면, 별도세대 상속과 칸이 갈립니다. 시행령 제155조 제2항 단서는 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우, 동거봉양으로 세대를 합쳐 2주택이 된 경우 등 예외만 상속받은 주택으로 본다고 읽습니다. 같은 세대에서 살던 집을 물려받으면 이미 1세대 1주택이던 집을 계속 보유한 것에 가깝게 보라는 취지입니다.

보유기간과 거주기간은 시행령 제154조에서, 상속받은 주택으로서 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 개시 전에 동일세대로서 거주하고 보유한 기간을 합산합니다. 별도세대였다면 피상속인이 오래 가진 기간을 상속인 보유기간에 더하지 않고, 사망일부터 셉니다. 장기보유특별공제 보유기간도 상속인 구간만 보는 해석이 있어, 비과세 합산과 장특 합산을 한 줄로 섞지 마세요. 세대 합가 날짜는 주민등록 초본, 집은 단지 실거래가 아니라 등기와 전입 기록으로 맞추세요.

※ 합산 범위는 조문과 질의회신이 갈릴 수 있습니다. 출처: 국가법령정보센터, 국세청.

비과세가 열려도 12억 초과분과 거주 2년 칸은 남습니다.

특례는 주택 수를 1채로 보는 장치입니다. 1세대 1주택 비과세 자체는 양도일 현재 국내 1주택, 보유 2년, 그리고 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년이 붙습니다. 일반주택을 특례로 팔 때도 그 일반주택이 이 요건을 채워야 합니다. 상속개시일이 조정대상지역 지정 기간과 겹치면 상속집 본인 양도에서 거주 칸이 열리는지 창구에서 확인하세요.

양도가액 12억 원을 넘으면 초과분이 과세됩니다. 특례가 12억 한도를 없애 주지 않습니다. 취득가액은 상속세 평가액이라, 사망 전후 6개월 안의 매매, 감정, 수용, 경매가가 있으면 그 시가를 쓰고, 없으면 보충적 평가로 내려갑니다. 평가액이 낮으면 나중에 양도차익이 커 보이니, 상속세 신고 때 시가 자료를 남긴 폴더를 양도 신고에 그대로 쓰세요. 국세청과 찾기 쉬운 생활법령정보의 1세대 1주택 안내, 홈택스 예정신고 화면을 같은 장에 두고 숫자를 옮기시면 됩니다.

※ 요건 세부는 양도일 당시 법령을 따릅니다. 출처: 국세청, 찾기 쉬운 생활법령정보.

사망일, 등기 지분, 팔 집을 같은 장에 올려 창구를 여세요.

1. 가족관계증명에서 피상속인 사망일을 적습니다. 이 날이 취득시기와 5년 기산일입니다.
2. 인터넷등기소에서 건물, 토지 전부증명을 뽑아 갑구 원인 상속과 지분 비율을 읽습니다.
3. 상속개시 당시 본인 세대가 갖고 있던 집이 있는지를 계약서와 등기로 가릅니다. 개시일 이후 취득분은 일반주택 특례에서 빠집니다.
4. 공동상속이면 최대지분자, 소수지분자, 거주자, 최연장자 순서로 소유자를 적습니다.
5. 팔 집이 일반주택인지 상속주택인지에 따라 비과세 특례와 중과 5년 칸을 나눕니다.
6. 일반주택이면 그 집의 보유 2년, 거주 2년, 12억 원을 채웁니다. 계산은 양도세 계산기와 홈택스 모의계산으로 가늠만 하세요.
7. 잔금일과 등기접수일을 계약 특약에 쓰고, 세무사나 국세청 상담 전에 폴더를 넘깁니다. 세액은 창구 확인 전 단정하지 마세요.

※ 순서는 일반 점검용이며 특정 매도를 권유하지 않습니다. 출처: 국세청, 인터넷등기소, 홈택스.

Q. 상속주택 양도세 비과세는 등기일부터 2년을 세면 되나요?
A. 양도세 취득시기는 등기접수일이 아니라 상속개시일입니다. 등기부는 원인과 지분을 확인하는 창구이고, 보유기간 시작은 사망일입니다.

Q. 일반주택을 팔 때 상속주택 특례는 어떤 집에 붙나요?
A. 상속개시 당시 갖고 있던 일반주택을 팔 때 상속주택을 주택 수에서 뺍니다. 개시일 이후 산 집과 개시 전 2년 안 증여받은 집은 이 칸에서 빠집니다.

Q. 형제와 공동상속이면 내 지분도 주택 수에 들어가나요?
A. 최대지분자만 그 집을 소유한 것으로 보고, 소수지분자는 주택 수에서 뺍니다. 지분이 같으면 거주자, 최연장자 순서입니다.

Q. 상속받은 집을 먼저 팔면 비과세가 되나요?
A. 제155조 제2항은 일반주택 양도 특례라 상속주택을 먼저 팔면 열리지 않습니다. 중과 배제 5년은 비과세와 다른 칸입니다.

Q. 12억 원을 넘는 상속주택도 비과세인가요?
A. 주택 수 특례와 12억 원 한도는 별개입니다. 초과분은 과세되고, 취득가액은 상속개시일 시가입니다.