부담부증여 절세 계산, 채무 승계 양도, 증여세 장표 | 칸을 어디서 나눠 채울까?

시가 칸과 채무 칸을 먼저 채운 뒤에만 세율을 곱하세요. 전세 낀 집을 자녀 명의로 넘기려다 증여세만 적어 두었다가 부모 양도세와 자녀 취득세가 따로 나와 당황하시죠.

절세 계산은 한 줄 합으로 끝나지만 세법은 칸이 갈립니다. 시가에서 인정된 채무를 뺀 순증여분은 수증자의 증여세, 승계 채무액은 증여자의 양도소득세입니다. 취득세는 같은 집을 무상분과 유상분으로 다시 나눕니다. 소득세법 시행령 제159조는 채무 비율로 취득가액을 나누라고 합니다. 가족 사이 채무는 자동으로 빠지지 않고, 은행 승계나 전세 명의가 안 바뀌면 채무 칸을 비운 채 멈추세요. 장표 합이 작다고 절세가 끝난 것도 아닙니다. 평가 기준과 채무 비율, 홈택스와 위택스 기한을 칸에 붙인 뒤 서명하세요. 신고 기한 달력도 같은 장에 그리세요.

시가와 인정 채무를 먼저 나눈 뒤 세율을 곱하세요.

한 줄 합을 먼저 적으면 칸이 섞입니다.

민법 제561조는 상대부담 있는 증여에 쌍무계약 규정을 적용하지만, 세금 장표는 더 잘게 갑니다. 상속세 및 증여세법 제47조는 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 증여가액에서 빼라고 하고, 소득세법 제88조는 그 채무액에 해당하는 부분을 양도로 봅니다. 지방세법 제7조 제12항은 채무액 상당 부분을 유상 취득으로 보되, 배우자나 직계에서는 대가 지급 사실을 따로 묻습니다.

그래서 장표 첫 줄은 세율이 아니라 네 칸입니다. 시가, 인정 채무, 순증여분, 채무 비율 양도가액. 이 네 숫자가 안 맞으면 아래 행의 공제와 세율은 의미가 없습니다. 최근 창구 글은 부동산 트렌드에서 절차 단위로 보실 수 있습니다.

※ 인정 채무와 평가액은 사실관계에 따라 다릅니다. 출처: 국가법령정보센터, 국세청.

시가는 한 평가 기준으로 고정하고 기준시가와 섞지 않습니다.

분자와 분모가 달라지면 차익이 왜곡됩니다.

증여재산가액은 증여일 현재 국세청이 안내하는 상속세 및 증여세법 평가를 따릅니다. 유사 매매사례가액이나 감정평가액이 있으면 그 시가를 쓰고, 없을 때 보충적으로 기준시가와 임대료 환산가액을 봅니다. 장표 시가 칸 옆에는 어떤 평가를 썼는지를 한 줄로 적어 두세요.

양도세 행의 취득가액도 같은 평가 체계를 따라갑니다. 증여가액을 시가로 잡았으면 부모의 실지 취득가액을 비율로 나누고, 증여가액을 기준시가로 잡았으면 취득 당시 기준시가도 기준시가로 맞춥니다. 시가 12억을 분자에 넣고 취득가 분모만 공시가로 바꾸는 식은 장표가 아닙니다. 단지 호가는 지역 시세로 가늠하되, 신고 숫자는 평가 자료와 홈택스가 기준입니다.

※ 평가 선택은 사안별입니다. 출처: 국세청, 소득세법 시행령 제159조.

장표 채무 칸에는 수증자가 실제로 인수하는 증여자 빚만 넣습니다.

계약서 한 줄은 추정을 뒤집지 못합니다.

국세청 질의는 증여부동산에 담보된 증여자의 채무로서 수증자가 인수한 금액만 증여재산가액에서 뺀다고 합니다. 같은 집에 설정된 제3자 채무는 수증자가 떠안더라도 장표에서 빼지 않습니다. 배우자나 직계 사이 부담부증여는 제47조 제3항에 따라 채무가 인수되지 않은 것으로 추정되고, 국가, 지방자치단체, 금융회사 채무처럼 객관적으로 인정되는 경우에만 추정이 뒤집힙니다.

전세보증금은 관련 채무에 들어가지만, 임대차 명의가 자녀로 바뀌고 반환 의무가 실제로 넘어갔는지를 입금과 계약으로 남겨야 합니다. 대출은 은행에서 채무자 명의를 바꾸고, 이후 이자를 누구 통장에서 내는지를 장표 옆에 적으세요. 증여일 전에 부모가 빚을 갚아 버리면 그 금액은 채무 칸에 못 넣습니다. 채무가 시가를 넘으면 초과분은 수증자가 증여자에게 증여한 칸으로 읽힐 수 있으니, 숫자가 역전되면 멈추는 편이 낫습니다.

※ 인정 여부는 사안별입니다. 출처: 국세청 질의, 상속세 및 증여세법 제47조.

증여세는 순증여에 10년 합산을 더하고 공제를 뺀 뒤 세율을 댑니다.

채무를 뺐다고 신고가 끝난 것은 아닙니다.

장표 증여세 행은 시가에서 인정 채무를 뺀 순증여분에서 출발합니다. 같은 사람(증여자가 직계존속이면 그 배우자를 포함)에게서 10년 안에 받은 가액이 1천만 원 이상이면 과세가액에 더합니다. 공제는 배우자 6억 원, 성년 직계비속 5천만 원, 미성년 직계비속 2천만 원, 기타 친족 1천만 원입니다. 세율은 과세표준 1억 이하 10%, 5억 이하 20%, 10억 이하 30%, 30억 이하 40%, 30억 초과 50%이며 누진공제가 붙습니다.

가늠은 증여세 계산기로 하되, 계산기 결과는 장표의 시가와 채무가 맞을 때만 의미가 있습니다. 채무 칸이 비면 순증여분이 시가 전체가 되어 세율 구간이 한 칸 올라갈 수 있습니다. 신고 숫자는 홈택스와 세무사 창구가 기준입니다.

※ 세율과 공제는 신고 시점 법령이 기준입니다. 출처: 국가법령정보센터 상속세 및 증여세법.

양도차익은 채무 비율만큼 취득가액을 나눠 빼며 평가 기준을 맞춥니다.

집 전체 취득가액을 한 번에 빼지 않습니다.

국세청 질의는 부담부증여 양도차익에서 양도가액을 승계된 채무액, 취득가액을 취득가액에 채무액 나누기 증여가액을 곱한 값으로 안내합니다. 소득세법 시행령 제159조가 그 안분 공식입니다. 시가 전체를 양도가액으로 쓰면 차익이 커지고, 취득가액을 안분하지 않으면 차익이 줄어 보여 신고가 흔들립니다.

이 차익에 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제, 기본공제 250만 원을 대는지는 증여자 주택 수와 거주 기간, 조정대상지역으로 갈립니다. 국세청은 인수 채무가 12억 원 미만이어도 집 전체 가액이 12억 원을 넘으면 고가주택 칸을 본다고 안내하니, 장표에 집 전체 시가 칸을 남겨 두세요. 가늠은 양도세 계산기로 하고, 신고는 홈택스 예정신고가 기준입니다. 2026년 8월 3일 세제개편안의 장기보유특별공제 숫자는 정부안이라 장표에 확정 세율로 넣지 마세요. 국회 심의 전입니다.

※ 공식은 이해를 위한 안내이며 신고 세액이 아닙니다. 출처: 국세청 질의, 소득세법 시행령 제159조.

가정 숫자의 합이 작아도 그 집이 절세됐다고 보지 마세요.

아래 표는 칸 채우기 연습용입니다.

시가 12억 원, 은행 주담대 잔액 2억 원, 전세보증금 1억 원, 부모 실지 취득가액 6억 원을 가정합니다. 인정 채무가 3억 원이면 채무 비율은 25%입니다. 순증여분은 9억 원, 양도가액은 3억 원, 안분 취득가액은 1억 5천만 원, 양도차익은 1억 5천만 원입니다. 성년 자녀 공제 5천만 원만 쓰고 10년 합산이 없다고 가정하면 증여 과세표준은 8억 5천만 원이 됩니다.

이 숫자를 더해 일반 증여보다 적다고 결론 내지 마세요. 전세 명의가 안 바뀌면 채무 칸에서 1억 원이 빠지고, 자력이 안 되면 취득세 유상분이 무상으로 접히며, 증여자가 다주택이면 양도세 행에 중과가 붙습니다. 장기보유특별공제 퍼센트도 거주 기간과 주택 수로 갈리고, 8월 3일 정부안 숫자는 국회 문장이 나오기 전에 확정 칸이 아닙니다. 분양 잔금 일정과는 칸이 다릅니다. 분양 달력은 청약 분양에서 보시고, 이 장표는 증여 계약 칸입니다.

※ 가정 숫자이며 실제 세액이나 절세 결과가 아닙니다. 출처: 국세청 질의 공식에 맞춘 연습 표.

취득세는 무상과 유상을 가르고 세 신고 기한을 같은 장에 적습니다.

국세 양도일과 지방세 취득일이 다릅니다.

지방세법 제7조 제12항은 부담부증여의 채무액 상당 부분을 유상 취득으로 보되, 배우자나 직계에서는 제11항을 적용합니다. 제11항은 대가를 지급한 사실이 소득이나 재산 처분 등으로 증명될 때만 유상으로 봅니다. 과표는 비율 복사가 아니라 잔여입니다. 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액이 무상 칸이고, 채무부담액은 시가인정액을 한도로 합니다. 시행령 제14조의4는 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 인수를 입증한 채무만 채무부담액으로 봅니다.

무상 주택 취득세는 기본 3.5%이고, 조정대상지역 시가표준 3억 원 이상 주택 증여는 12% 칸이 열릴 수 있습니다. 유상분은 주택 유상 세율 칸입니다. 신고는 위택스입니다. 증여세는 증여월 말일부터 3개월, 양도세 예정신고는 양도월 말일부터 2개월, 부담부증여 취득세는 취득월 말일부터 3개월입니다. 무상분의 취득일은 계약일이라 등기일보다 빠를 수 있습니다.

※ 기한은 개별 사실과 등기 일정에 따라 다릅니다. 출처: 상속세 및 증여세법 제68조, 소득세법 제105조, 지방세법 제20조.

칸마다 서류를 붙인 뒤에 은행과 세무사 창구를 여세요.

빈 칸에 세율을 먼저 넣지 않습니다.

1. 시가 칸에 유사 매매나 감정서를 붙입니다. 평가 방법을 한 줄로 적습니다.
2. 채무 칸에 을구 근저당과 전세 계약을 같은 날짜로 붙입니다. 제3자 빚은 빼지 않습니다.
3. 순증여분과 채무 비율을 나눕니다. 숫자가 시가를 넘으면 멈춥니다.
4. 증여세 행에 10년 합산과 공제 한도를 넣습니다. 계산기 결과는 가늠입니다.
5. 양도세 행에 안분 취득가액을 넣고, 주택 수와 거주 연수를 옆에 적습니다. 정부안 장특은 확정 칸이 아닙니다.
6. 취득세 행에 자력 자료를 붙입니다. 이번에 받을 집은 자력에 넣지 않습니다.
7. 세 신고 기한을 장표 맨 아래에 그린 뒤 세무사와 법무사에게 장을 보여 주고 서명하세요. 결과는 보장되지 않습니다.

※ 순서는 일반 점검용이며 특정 절세를 권유하지 않습니다. 출처: 국세청, 위택스.

Q. 부담부증여 절세 계산은 어디서부터 시작하나요?
A. 세율을 곱하기 전에 시가 칸과 인정 채무 칸을 먼저 채웁니다. 순증여분은 수증자의 증여세 행, 승계 채무액은 증여자의 양도세 행입니다.

Q. 장표에서 양도차익은 어떻게 쓰나요?
A. 양도가액은 승계된 채무액, 취득가액은 원래 취득가액에 채무 비율을 곱한 값입니다. 시가와 기준시가를 섞지 않습니다.

Q. 전세보증금과 주담대를 모두 채무 칸에 넣어도 되나요?
A. 수증자가 실제로 인수하는 증여자 빚만 넣습니다. 가족 사이는 인수가 추정되지 않고, 제3자 빚은 빼지 않습니다.

Q. 장표 합이 일반 증여보다 작으면 절세가 끝난 건가요?
A. 아닙니다. 채무 인정, 자력, 비과세와 중과가 빠지면 칸이 다시 커집니다. 장표는 가르는 도구이지 절세 확정이 아닙니다.

Q. 신고 기한은 장표에 어떻게 적나요?
A. 증여세는 증여월 말일부터 3개월, 양도세 예정신고는 양도월 말일부터 2개월, 취득세는 취득월 말일부터 3개월입니다. 무상 취득일은 계약일입니다.