종부세 세율 구간, 과세표준, 2주택 이하 | 1주택 다주택 칸을 고지서에서 어디서 읽을까?

고지서의 종부세 세율은 시세가 아니라 과세표준이 들어간 구간과, 2주택 이하인지 3주택 이상인지를 보고 읽습니다. 1세대 1주택이라고 세율표가 따로 있는 게 아니에요. 기본공제 12억과 고령 장기보유 세액공제 칸만 달라질 뿐입니다. 과표 12억까지는 두 표가 같고, 그 초과부터 3주택 이상이 올라갑니다. 8월 3일 세제개편안은 2028년까지 주택 수가 아닌 가액으로 세율을 모으겠다는 정부안이라, 국회 심의 전이죠.

올해 고지는 과세기준일 6월 1일 보유분에 대해 현행 종합부동산세법과 국세청 세율표를 따릅니다. 예정 숫자를 올해 납부액에 옮기지 말고, 홈택스에서 과표와 적용세율을 맞춘 뒤 위택스 재산세 칸과 대조하세요. 적용세율을 과표 전액에 곱하지 않는 것도 같이 보시면 고지서 칸이 덜 헷갈리실 겁니다.

과세표준과 본인 주택 수를 본 뒤 적용세율 칸을 읽습니다.

시세나 공시가 한 줄을 세율에 바로 곱하면 칸이 어긋납니다.

종부세 고지와 홈택스 조회 화면에는 보통 과세표준, 주택 수, 적용세율, 산출세액, 세액공제, 납부할 세액이 따로 찍힙니다. 세율 구간을 묻는 검색은 세 번째 칸을 가리키지만, 그 칸은 첫 두 칸이 정해진 뒤에야 의미가 있습니다. 공시가격 합계에서 기본공제를 빼고 공정시장가액비율을 곱한 값이 과세표준이고, 그 과표가 어느 줄에 들어갔는지가 세율입니다.

국세청 종부세 안내는 주택분 과표를 전국 합산 공시가격에서 공제액을 뺀 뒤 60퍼센트를 곱하는 식으로 적습니다. 1세대 1주택 공제는 12억, 그 외 개인은 9억입니다. 같은 공시가라도 공제 칸이 바뀌면 과표 구간이 한 칸 올라갈 수 있어, 카페에서 본 시세 억 단위를 적용세율에 붙이면 안 됩니다. 단지 시세는 지역 시세 허브와 아파트 단지에서 참고하되, 종부세 입력값은 공시가입니다.

※ 화면 항목명은 연도와 서식에 따라 다를 수 있습니다. 출처: 국세청 종부세 안내, 홈택스.

과표 12억까지는 세율이 같고, 그 초과부터 3주택 이상이 올라갑니다.

올해 고지에 쓰는 표는 국세청이 안내하는 2023년 이후 개인 주택분입니다.

국세청 세율 페이지는 개인 주택분을 2주택 이하와 3주택 이상으로 나눕니다. 3억 이하 0.5퍼센트, 6억 이하 0.7퍼센트, 12억 이하 1.0퍼센트는 두 표가 같습니다. 12억 초과 25억 이하부터 2주택 이하는 1.3퍼센트, 3주택 이상은 2.0퍼센트로 갈리고, 25억 초과 50억 이하는 1.5퍼센트와 3.0퍼센트, 50억 초과 94억 이하는 2.0퍼센트와 4.0퍼센트, 94억 초과는 2.7퍼센트와 5.0퍼센트입니다.

조정대상지역 2주택 중과는 이미 폐지된 뒤라, 개인이 집을 두 채 갖고 있어도 3주택 이상 표를 쓰지 않는 것이 현행입니다. 다만 과표가 12억을 넘지 않으면 3주택이어도 세율 칸 자체는 같습니다. 세액이 커지는 이유는 세율보다 공제가 9억으로 줄고 세액공제가 빠지는 쪽이 더 클 때가 많습니다. 법령 원문은 국가법령정보센터 종합부동산세법 제9조에서 확인하세요.

※ 2023년 이후 개인 주택분. 출처: 국세청 종합부동산세 세율 안내.

1세대 1주택은 기본공제 12억과 세액공제 칸이지, 별도 세율표가 아닙니다.

고지서에서 1주택 칸과 적용세율 칸을 한 줄로 읽으면 오판이 납니다.

검색창에 1주택 세율, 다주택 세율을 치면 표가 두 장 있을 것처럼 보입니다. 실제 개인 표는 2주택 이하와 3주택 이상입니다. 한 채만 가진 사람은 2주택 이하 줄을 쓰고, 세율이 낮아지는 이유는 과표가 작아지기 때문입니다. 공시 합계에서 12억을 빼고 60퍼센트를 곱하면 과표가 아래 구간에 머무는 경우가 많습니다.

세액공제도 1세대 1주택에만 붙는 칸입니다. 과세기준일 현재 만 60세 이상 연령 공제와 보유 기간 공제를 합쳐 80퍼센트 한도 안에서 산출세액을 깎습니다. 집을 두 채 이상 가진 개인은 이 칸이 열리지 않아, 같은 과표라도 납부액이 달라집니다. 부부 공동명의 특례는 공제 구조가 또 다르니, 명의만 바꾸고 세율표가 바뀐다고 단정하지 마세요. 매도나 증여를 검토할 때는 보유세와 거래세를 한 장에 두지 말고 양도소득세 계산기와 증여세 계산기로 범위를 가늠한 뒤 세무사에게 확인하시길 바랍니다.

※ 공제 요건은 과세기준일 사실관계에 따라 다릅니다. 출처: 국세청 종부세 안내, 종합부동산세법.

과표 전액에 상단 세율을 곱하지 말고 구간별로 나눠 더합니다.

고지서의 적용세율은 그 과표가 머무는 줄을 가리키는 표시입니다.

가령 과표가 15억이고 2주택 이하라면, 3억에는 0.5퍼센트, 다음 3억에는 0.7퍼센트, 다음 6억에는 1.0퍼센트, 남은 3억에는 1.3퍼센트가 붙습니다. 15억 전액에 1.3퍼센트를 곱하면 고지 산출세액과 어긋납니다. 실무 서식은 해당 구간 세율에서 누진공제액을 빼는 식으로 같은 값을 내기도 하니, 두 계산이 맞는지 홈택스 모의계산으로 확인하면 됩니다.

같은 15억이 3주택 이상이면 12억 초과 3억에 2.0퍼센트가 붙습니다. 과표가 12억을 넘지 않으면 이 갈림이 열리지 않습니다. 산출세액에서 주택분 재산세 중복분을 빼고, 1세대 1주택이면 세액공제를 빼며, 직전 연도 대비 세 부담 상한을 적용한 뒤가 납부할 세액에 가깝습니다. 재산세 칸은 위택스에서 같은 과세연도로 여세요.

※ 숫자는 구간 읽기용 가정이며 개별 고지와 다를 수 있습니다. 출처: 국세청 세율 안내.

8월 3일 세율 방향은 정부안이며 국회 심의 전이라 올해 고지에 쓰지 않습니다.

예정 표를 현행 적용세율 칸에 덮어쓰면 안 됩니다.

재정경제부가 발표한 2026년 세제개편안은 종부세 세율 체계를 2028년까지 주택 수가 아닌 주택 가액 기준으로 모으겠다고 밝혔습니다. 보도를 모으면 2027년에는 1주택과 2주택 쪽 상위 구간을 먼저 올리고, 2028년에는 과표가 같으면 주택 수 차이를 없애 현행 3주택 이상 줄에 가깝게 맞추는 그림입니다. 과표 6억 초과 12억 이하를 1.0퍼센트에서 1.3퍼센트로 올리는 칸, 12억 초과를 단계적으로 2.0퍼센트, 3.0퍼센트, 4.0퍼센트, 5.0퍼센트 쪽으로 올리는 칸이 기사에 반복됩니다.

이 숫자는 아직 법이 아닙니다. 입법예고와 국회 심의를 거쳐야 하고, 당정에서 일부 공제 칸을 되돌리는 논의가 보도된 상태라 중간 연도 칸이 기사마다 조금 다르게 적히기도 합니다. 재정경제부 보도자료와 국회에 제출된 법안 문장이 기준입니다. 올해 6월 1일 보유분에 대한 고지는 현행 표를 유지하는 쪽으로 읽는 것이 안전합니다. 정책 흐름은 부동산 트렌드에서 날짜가 찍힌 글과 함께 보세요.

※ 정부안 숫자는 국회 의결 전이며 보도 재구성입니다. 출처: 연합뉴스, SBS(재정경제부 자료).

법인은 구간 누진이 아니라 주택 수에 따른 단일세율을 씁니다.

개인 표를 법인 고지에 그대로 옮기면 안 됩니다.

국세청 안내는 법인 주택분을 2주택 이하 2.7퍼센트, 3주택 이상 5.0퍼센트 단일세율로 적습니다. 공익법인이나 공공주택사업자 등이 특례를 신청하면 개인과 같은 누진 표를 쓸 수 있는 길이 열려 있으나, 일반 법인이 개인 0.5퍼센트 줄을 쓴다고 보면 오판입니다. 법인 기본공제는 0원 칸이라 과표도 개인과 다릅니다.

세율용 주택 수는 세대가 아니라 납세의무자 본인 소유입니다. 합산배제 임대주택과 사원용, 상속 주택, 일시적 2주택의 신규 주택, 지방 저가주택 등은 신청하면 수에서 빠질 수 있습니다. 빠지지 않은 채 3주택으로 찍히면 12억 초과 중과 줄이 열립니다. 신청 기한을 놓치면 고지서 주택 수 칸이 바뀌지 않으니, 홈택스 합산배제 신고 창을 과세기준일 이후에 다시 여세요. 분양 잔금과 입주 달이 겹치면 청약 분양 정보의 모집 일정을 종부세 과세기준일과 따로 대조하는 편이 안전합니다.

※ 특례 법인은 누진 표를 신청할 수 있습니다. 출처: 국세청 종부세 안내.

홈택스 과표와 국세청 세율표, 위택스 재산세를 같은 날짜로 맞춥니다.

8월 3일 예정 표는 접어 두고, 올해 칸부터 읽으세요.

1. 부동산공시가격 알리미에서 과세기준일 공시가를 확인합니다. 호가나 실거래 한 줄은 세율에 넣지 않습니다.
2. 홈택스에서 주택분 과세표준과 주택 수, 적용세율을 엽니다. 1세대 1주택 해당 여부는 공제 칸에서 따로 봅니다.
3. 국세청 세율 페이지의 2주택 이하, 3주택 이상 표에 과표를 대어 적용세율이 그 줄인지 확인합니다.
4. 위택스에서 같은 연도 주택분 재산세를 열어 중복 공제 칸이 빠지지 않았는지 봅니다.
5. 산출세액과 납부할 세액이 다르면 세액공제, 세 부담 상한, 분납 안내를 고지 원문에서 찾습니다.
6. 합산배제나 1세대 1주택 특례를 신청했다면 접수 내역이 고지에 반영됐는지 다시 엽니다.
7. 매도, 증여, 대출 갈아타기는 세율 칸만 보고 결정하지 않습니다. 양도세와 자금 계획은 계산기 범위만 본 뒤 세무사와 은행에 확인하세요.

잔금 달과 과세기준일 6월 1일이 어긋나면 그해 종부세 대상이 갈립니다. 잔금 대출 한도는 대출 계산기와 DSR 계산기로 가늠하되, 세율 개편안 숫자를 한도 가정에 넣지 마세요.

※ 순서는 일반 점검용이며 특정 절세를 권유하지 않습니다. 출처: 홈택스, 위택스, 국세청.

고지서 세율 칸은 1주택 전용 표가 아니라 과표와 주택 수로 읽습니다.

Q. 1주택이면 종부세 세율표가 따로 있나요?
A. 개인 주택분 세율표는 1주택 전용이 아닙니다. 국세청 안내는 2주택 이하와 3주택 이상으로 나눕니다. 1세대 1주택은 기본공제 12억과 고령 장기보유 세액공제 칸이 달라지는 지위이지, 세율 칸이 따로 있는 지위가 아닙니다.

Q. 과표 12억 이하면 3주택도 세율이 같은가요?
A. 현행 개인 주택분은 과세표준 12억까지 두 표가 같습니다. 차이가 나는 지점은 12억 초과 구간입니다. 과표가 그 아래면 주택 수 칸만 보고 세액이 크게 뛴다고 단정하기 어렵습니다.

Q. 8월 3일 세율 개편을 올해 고지서에 적용하나요?
A. 적용하지 않는 것이 맞습니다. 세율 방향은 정부안이며 국회 심의 전입니다. 올해 고지는 현행 종합부동산세법과 국세청 세율표를 씁니다.

Q. 고지서의 적용세율을 과표 전액에 곱하면 되나요?
A. 그렇지 않습니다. 초과누진이라 구간별 금액에만 해당 세율이 붙습니다. 적용세율은 그 과표가 들어간 구간을 가리키는 표시입니다.

Q. 세율용 주택 수는 세대 합산인가요?
A. 세율표용 수는 납세의무자 본인 소유를 기준으로 읽는 구조입니다. 1세대 1주택 기본공제는 세대 기준이라 고지서에서 두 칸을 한 줄로 섞지 마세요.