다주택 양도세 중과세율 표, 조정대상지역 2주택 3주택 | 표에서 어느 칸을 읽을까?

조정대상지역 집을 팔 계획이라면 중과세율 표에서 2주택 열과 3주택 열을 먼저 고르세요. 2026년 5월 10일부터 중과가 다시 붙었는데, 기본세율 옆에 20%포인트와 30%포인트가 따로 있어 행을 한 칸만 밀려도 세액이 어긋나기 쉽죠. 카페 숫자를 이 집 신고에 바로 옮기지 마세요.

중과 칸은 양도일 기준 조정대상지역에 있는 집을 다주택 세대가 팔 때 열립니다. 과세표준이 어느 행인지는 양도가에서 취득가와 필요경비를 뺀 뒤의 숫자로 고르고, 1년 미만 70%나 2년 미만 60%와 중과 세율 중 큰 쪽이 쓰입니다. 지방소득세 10%는 국세 옆에 따로 붙습니다. 8월 3일 세제개편안의 가산 완화는 국회 심의 전 정부안이라 지금 신고 칸에 넣지 마세요. 잔금 전에 국세청 표와 홈택스 모의계산을 같은 날짜로 맞추세요. 표의 열이 헷갈리신다면 아래 칸 읽기가 도움이 됩니다.

조정대상지역 양도라면 2주택은 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 더한 열을 읽습니다.

기본세율만 있는 열은 비교용입니다.

소득세법 제104조는 조정대상지역 주택을 1세대 2주택 또는 3주택 이상으로 양도할 때 제55조 기본세율에 가산을 더하라고 정합니다. 국가법령정보센터 원문과 국세청 안내가 같은 골격을 씁니다. 카페에 떠도는 한 줄 퍼센트는 어느 열인지 안 적혀 있는 경우가 많아, 이 집 세대 주택 수를 세고 나서 열을 고정하세요.

주택 수는 세대 합산입니다. 배우자 명의, 같은 세대 구성원 명의, 조합원입주권, 일정 시점 이후 취득한 분양권까지 넣는 경우가 많습니다. 주거로 쓴 오피스텔은 사용 형태에 따라 합산될 수 있어 대장 용도만 보고 빼면 열이 바뀝니다. 분양 단지와 입주권은 청약 공고와 공급계약으로 누락을 줄이세요.

※ 상단 합은 과세표준 10억 원 초과 행을 가정한 감각입니다. 출처: 국가법령정보센터 소득세법, 국세청.

행은 양도가에서 취득가와 필요경비를 뺀 과세표준으로 고릅니다.

매매가 한 줄을 표에 대면 칸이 틀어집니다.

기본세율은 소득세법 제55조 구간입니다. 과세표준 1,400만 원 이하 6%, 1,400만 원 초과 5,000만 원 이하 15%, 5,000만 원 초과 8,800만 원 이하 24%, 8,800만 원 초과 1억 5,000만 원 이하 35%, 1억 5,000만 원 초과 3억 원 이하 38%, 3억 원 초과 5억 원 이하 40%, 5억 원 초과 10억 원 이하 42%, 10억 원 초과 45%입니다. 중과 열은 이 퍼센트에 20%포인트 또는 30%포인트를 더한 값입니다.

과세표준은 실지거래 양도가에서 취득가액과 자본적 지출, 양도비 등 필요경비를 빼고 만듭니다. 중과가 붙으면 장기보유특별공제는 빠지는 골격이라, 공제를 먼저 빼고 행을 고르면 숫자가 작아집니다. 호가와 단지 평균은 지역 시세와 국토부 실거래로 감만 보고, 이 집 행은 계약서 금액으로 고르세요. 감각을 보려면 양도소득세 계산기에 같은 양도가와 취득가를 넣은 뒤, 나온 과세표준으로 아래 표를 대조하세요.

※ 퍼센트는 세율 칸이며 누진공제와 세액은 홈택스에서 따로 나옵니다. 출처: 소득세법 제55조, 제104조, 국세청.

보유 2년 미만이면 단기 세율과 중과 세율 중 큰 세액을 쓰는 경우가 많습니다.

중과 열만 읽고 끝내면 신고가 어긋날 수 있습니다.

주택과 조합원입주권, 분양권은 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%가 소득세법 제104조 제1항의 단기 골격입니다. 조정대상지역 다주택 양도에서는 이 단기 세액과 중과 세액(기본세율에 20%포인트 또는 30%포인트)을 비교해 큰 쪽을 산출세액으로 잡는 설명이 국세청 질의응답과 실무 안내에 나옵니다. 2년 이상이면 단기 칸은 닫히고 중과 열만 남는 경우가 많습니다.

표에서 자주 생기는 실수는 60%만 보고 중과 열을 버리거나, 반대로 중과 열만 보고 70%를 빼먹는 일입니다. 과세표준이 작으면 중과 퍼센트가 단기 고정 세율보다 낮을 수 있고, 과세표준이 크면 중과 열이 더 클 수 있습니다. 어느 쪽이 큰지는 계산 전 단정하지 말고 홈택스 모의계산과 국세청 표의 경합 칸을 같은 날짜로 맞추세요.

※ 경합 세부는 사안과 국세청 표 주석을 따릅니다. 출처: 소득세법 제104조, 국세청 질의응답.

중과 열은 양도일 기준 그 집이 조정대상지역에 있을 때 열립니다.

취득 당시 지정 여부로 열을 고르면 칸이 바뀝니다.

2026년 5월 10일부터 한시 유예가 끝나 조정대상지역 다주택 양도에 중과가 다시 붙습니다. KBS 등 보도는 유예가 5월 9일로 끝났고, 10일 이후 양도분부터 2주택 20%포인트, 3주택 30%포인트가 다시 붙는다고 전했습니다. 양도일은 보통 잔금을 치른 날과 등기접수일 중 빠른 날로 보므로, 계약일만 5월 9일 이전이라고 기본세율 열을 고르면 안 됩니다.

국세청 질의응답은 조정대상지역 밖에 있는 집을 양도하면 중과세율이 적용되지 않는다고 적습니다. 서울에 한 채, 비조정 지방에 한 채가 있어도 지방 집을 팔 때는 기본세율 열로 가는 경우가 많습니다. 지정 목록은 고시마다 바뀌므로 국토교통부 공고와 관할 시군구 안내를 양도일 기준으로 여세요. 단지 위치 감은 지역 가이드와 함께 동 단위로 맞춰 보시면 됩니다.

※ 지정 목록은 고시 원문이 기준입니다. 출처: 국세청 질의응답, 국토교통부, KBS.

중과 열이 열리면 장기보유특별공제는 빠지고, 지방소득세 10%는 국세 옆에 따로 붙습니다.

세율 표 한 장으로 통장에서 나갈 돈을 단정하지 마세요.

조정대상지역 다주택 중과가 적용되면 장기보유특별공제는 배제되는 것이 현행 골격입니다. 보유 햇수가 길어도 중과 열에서는 공제 비율을 빼지 않습니다. 유예 기간(2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일) 양도분은 기본세율과 공제를 받는 경우가 많았으니, 그 시절 계산기를 지금 신고에 다시 쓰지 마세요.

지방소득세는 양도소득세액의 10%입니다. 3주택 이상에서 기본세율 상단 45%에 30%포인트를 더하면 75%이고, 그 세액의 10%를 더하면 실효 감각이 82.5%까지 올라간다고 보도에 나옵니다. 이 숫자는 과세표준 상단을 가정한 감각이라 이 집 세액이 아닙니다. 누진공제와 필요경비, 감면 특례는 표에 안 보이니 홈택스 모의계산으로 세액을 맞추세요. 매도 일정과 잔금 달력은 부동산 트렌드 글의 창구 순서와 같이 보시면 됩니다.

※ 실효 감각은 과세표준 상단 가정입니다. 출처: 국세청, 관계부처 보도.

8월 3일 세제개편안의 가산 완화는 국회 심의 전 정부안입니다.

지금 신고 표의 20%포인트, 30%포인트 열과 섞지 마세요.

재정경제부 설명자료는 다주택 중과를 없애는 안이 아니라, 2027년과 2028년에 가산만 낮추는 한시 완화로 적습니다. 보도에 나온 설계는 2027년 양도분 2주택 +5%포인트, 3주택 이상 +10%포인트, 2028년 2주택 +10%포인트, 3주택 이상 +15%포인트, 2029년 이후 다시 현행 가산으로 돌아가는 칸입니다. 시행일과 문장은 국회 통과 뒤에 홈택스가 기준입니다.

정부안은 2026년 5월 10일 이후 양도분에도 완화된 중과세율을 적용할 수 있다는 취지를 적되, 중과를 빼 주는 배제와는 다르다고 못 박습니다. 올해 이미 판 집이나 연내 매도를 2027년 칸으로 미리 낮춰 계산하면 예정신고가 어긋날 수 있습니다. 예정 신고와 확정 신고에 넣을 세율은 국세청 안내와 재정경제부 원문을 창구에서 다시 여세요.

※ 2027년 이후 칸은 정부안입니다. 출처: 재정경제부 설명자료, 한국경제 보도.

순서는 양도일, 조정대상지역, 세대 주택 수, 열, 과세표준 행, 단기 경합, 지방소득세, 홈택스입니다.

카페 퍼센트를 이 집 신고에 바로 옮기지 마세요.

1. 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날을 양도일로 적습니다. 2026년 5월 10일 전후인지를 먼저 봅니다.
2. 양도하는 집의 동 주소가 그 날짜 국토부 고시 조정대상지역인지 확인합니다.
3. 세대 주택 수를 셉니다. 배우자, 분양권, 입주권, 주거용 오피스텔을 빼지 않습니다.
4. 2주택이면 +20%포인트 열, 3주택 이상이면 +30%포인트 열을 고릅니다. 비조정 양도면 기본세율 열입니다.
5. 양도가, 취득가, 필요경비로 과세표준을 만든 뒤 표의 행을 고릅니다. 중과면 장기보유특별공제를 빼지 않습니다.
6. 보유 2년 미만이면 단기 70% 또는 60%와 중과 세액을 비교합니다. 큰 쪽을 산출세액 후보로 둡니다.
7. 국세 세액의 10%를 지방소득세로 더하고, 홈택스 모의계산과 세무사 창구에서 같은 숫자를 맞춥니다.

※ 순서는 일반 점검용이며 특정 매도나 신고를 권유하지 않습니다. 출처: 국세청, 국가법령정보센터.

Q. 다주택 양도세 중과세율 표에서 2주택과 3주택은 어느 열인가요?
A. 조정대상지역 집을 팔 때 2주택 세대는 기본세율에 20%포인트를 더한 열, 3주택 이상 세대는 30%포인트를 더한 열을 읽습니다. 기본세율만 있는 열은 비교용입니다. 세대 주택 수는 배우자와 분양권, 입주권까지 넣은 뒤 열을 고르세요.

Q. 과세표준 행은 매매가 그대로 찍으면 되나요?
A. 아닙니다. 행은 양도가에서 취득가와 필요경비를 뺀 과세표준으로 고릅니다. 중과가 붙으면 장기보유특별공제를 빼지 않습니다. 호가나 단지 평균을 이 집 과세표준에 옮기지 마세요.

Q. 1년 만에 팔면 중과 열을 안 봐도 되나요?
A. 단기 세율과 중과 칸이 같이 열릴 수 있습니다. 1년 미만 70%, 2년 미만 60%와 중과 세액 중 큰 쪽을 쓰는 경우가 많습니다. 국세청 표의 경합 칸을 그대로 읽으세요.

Q. 비조정대상지역 집을 팔아도 중과 열을 읽나요?
A. 국세청은 중과를 조정대상지역 안 집을 양도할 때 붙는 구조로 설명합니다. 비조정 양도는 기본세율 열로 가는 경우가 많지만 단기 세율은 따로 봅니다.

Q. 8월 3일 세제개편안 숫자를 지금 표에 넣어도 되나요?
A. 넣지 않는 편이 안전합니다. 가산 완화는 국회 심의 전 정부안이고, 지금 신고는 2주택 20%포인트와 3주택 30%포인트 열을 읽습니다.