초고가 주택 교환거래 | 장특 유예 기간 우회를 계약 전에 어디서 멈출까

집을 맞바꾸면 취득가가 시세로 바뀌고 세금을 아낀다는 말에 계약금부터 넣지 마세요. 교환은 소득세법상 양도라 지금 양도세를 내고, 받은 집에는 취득세가 붙으며 거주기간은 다시 세게 됩니다.

주간조선이 전한 강남 중개소에 맞교환 문의가 들어온다는 이야기만 듣고 서명하면, 빠진 세금 칸이 고지서로 돌아옵니다. 카페의 수십억 절세 숫자는 장기보유특별공제 한도만 보고 취득세와 신고 칸을 뺀 가정이기 때문이죠. 8월 3일 세제개편안은 국회 심의 전 정부안이라 시행 시점과 한도가 달라질 수 있습니다. 맞전세로 제자리에 남거나 시세보다 높게 적는 업계약은 서명 전에 멈춰야 할 함정입니다. 홈택스, 위택스, 인터넷등기소 칸을 표로 대조하니, 초고가 주택 교환을 고민 중이시라면 창구부터 보시는 편이 안전합니다.

소득세법은 매도뿐 아니라 교환도 양도로 보므로, 집을 맞바꾸는 순간 양도소득세 신고 칸이 열립니다. 현금이 안 오갔다는 이유로 비과세가 되지는 않습니다.

소득세법 제88조는 양도를 자산에 대한 등기나 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것으로 정의합니다. 실지거래가액은 양도 또는 취득과 대가 관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액입니다. 상대 집을 받은 것이 대가이므로, 교환은 유상 이전입니다. 국세청 양도소득세 안내도 같은 정의를 씁니다.

양도가액은 원칙적으로 실지거래가액입니다. 교환에서 감정과 차액 정산이 있어 금전 가치가 확인되면 그 가액으로 신고하고, 단순 합의로 차액만 주고받은 경우에는 실지거래가액이 확인되지 않은 것으로 보아 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가 순으로 갈릴 수 있습니다. 카페에서 우리끼리 100억으로 적으면 된다는 말은 이 칸을 건너뛴 것입니다. 시산은 양도세 계산기로 가늠한 뒤, 홈택스 신고 화면과 세무사 장표로 다시 맞추시기 바랍니다.

※ 과세 여부는 사실관계에 따라 다릅니다. 출처: 국가법령정보센터 소득세법 제88조, 국세청.

2028년 20억, 2029년 10억 공제 한도는 8월 3일 세제개편안의 정부안이며, 국회 심의를 지나지 않으면 시행일이 아닙니다. 유예 기간 안에 교환하면 한도를 우회한다는 말은 아직 없는 칸을 현재 계약에 옮긴 것입니다.

현행 1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유 연 4%, 거주 연 4%를 더해 10년 이상이면 최대 80%이고, 공제액 한도는 없습니다. 재정경제부가 발표한 2026년 세제개편안은 명칭을 장기거주소득공제로 바꾸고, 2027년은 현행을 유지한 뒤 2028년 거주 연 6%와 보유 연 2%(한도 20억), 2029년부터 거주 연 8%만(한도 10억)을 제시했습니다. 연합뉴스와 KBS 보도도 같은 일정표를 전합니다. 다만 법 조문이 국회에서 확정되기 전에는 세율과 한도를 계약 조건처럼 쓰면 안 됩니다.

주간조선 2026년 8월 29일 보도는 강남 3구 중개소에 맞교환 문의가 들어왔다고 전하면서, 내년까지 교환하면 현행 장특으로 차익을 정산하고 새 집 취득가를 시세로 다시 잡을 수 있다는 설명을 실었습니다. 그 설명은 중개소 관측이지 과세 관청의 안내가 아닙니다. 시행일이 밀리거나 한도가 바뀌면 지금 낸 양도세와 취득세는 되돌리기 어렵습니다. 정책 일정은 부동산 트렌드와 기재부 원문을 함께 보시기 바랍니다.

※ 2028년 이후 칸은 정부안이며 국회 통과와 시행령을 확인해야 합니다. 출처: 재정경제부, 연합뉴스, KBS.

언론과 중개소가 붙인 수십억 절세는 장기보유특별공제 한도만 비교한 가정이며, 지금 낼 양도세, 취득세, 중개보수, 거주기간 리셋을 빼면 차이가 줄어들거나 역전될 수 있습니다. 그 숫자를 계약 이유로 쓰지 마세요.

주간조선이 전한 중개사 산정은 10억원에 산 집이 100억원이면 맞바꿔 90억원 차익을 현행으로 정산하고, 새 집 취득가를 100억원으로 잡아 이후 110억원에 팔면 차익 10억원만 남는다는 구조입니다. 같은 기사는 시가 100억원 아파트의 지금 양도세가 10억원 이하, 2029년 기준이면 35억원이 넘는다는 중개사 발언도 실었습니다. 조선비즈가 인용한 하나증권 세무사 시산(5억 취득, 현재 50억, 10년 보유 거주)은 지금 교환 시 양도세 약 2억7500만원에 취득세 본세 1억5000만원 등을 더해 4억4000만~4억5000만원, 2029년 매도 시 양도세 약 11억2000만원으로 차이를 약 6억7000만원으로 봤습니다. 모두 집값 유지, 10년 거주, 정부안 원안 통과를 전제한 추정입니다.

빠진 칸이 있습니다. 1세대 1주택 고가주택은 양도가액 12억원 초과분을 안분하고, 지방소득세 10%와 필요경비가 붙습니다. 교환은 쌍방이 취득세를 내며, 초고가면 표준세율 3%에 지방교육세, 농어촌특별세가 더해집니다. 새 집 거주기간은 0년부터라 2029년 이후 거주 공제만 남는 정부안이 통과되면, 지금 바꾼 집이 나중에 더 불리할 수 있습니다. 지역 시세와 국토부 실거래를 호가에 옮기지 말고, 이 호실 숫자만 장표에 올리시기 바랍니다.

※ 위 금액은 보도 가정이라 이 집 고지서가 아닙니다. 출처: 주간조선 2026-08-29, 조선비즈 2026-08-14, 동아일보 2026-08-03.

교환으로 집을 넘긴 쪽은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 홈택스에서 양도소득세 예정신고를 하고, 가액이 안 맞으면 추후 경정 대상이 됩니다. 맞바꿨으니 신고가 필요 없다는 말은 여기서 멈춥니다.

양도일은 대금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날입니다. 교환은 잔금이 없거나 차액만 있는 경우가 많아 등기 접수일이 양도일로 읽히는 경우가 많습니다. 예정신고를 빼면 무신고 가산세와 납부지연 가산세가 붙을 수 있습니다. 신고 화면은 홈택스 양도소득세 메뉴입니다. 1세대 1주택 비과세는 양도가액 12억원 이하여야 하고, 초과분은 안분해 과세합니다. 초고가 주택은 비과세 문턱을 넘는 경우가 대부분이므로, 장특을 받아도 지금 세액이 나옵니다.

특수관계인 사이 교환은 소득세법 제101조 부당행위계산 칸을 봅니다. 시가와 거래가액 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 시가로 다시 계산할 수 있습니다. 친척끼리 같은 단지 평수를 맞바꾸는 문의가 커뮤니티에 돌 때, 이 칸을 빼면 나중에 고지서가 커집니다. 계약서 인지세는 기재금액 구간으로 따로 나가니 인지세 계산기로 칸을 채운 뒤, 양도세 본세와 섞지 마세요.

※ 신고 기한과 가액 인정은 사안별로 다릅니다. 출처: 국가법령정보센터 소득세법 제88조, 제96조, 제101조, 제105조, 홈택스.

교환으로 받은 집은 유상승계취득이라 위택스에서 취득세를 내고, 초고가면 표준세율 3%에 부가세목이 붙습니다. 양도세만 계산하고 취득세를 빼면 중개소 절세 표가 기울어집니다.

지방세법 제6조는 매매와 교환을 모두 취득으로 봅니다. 교환 과세표준은 실무에서 이전받는 자산과 이전하는 자산의 시가인정액 중 높은 쪽을 쓰고, 차액과 승계 채무를 더하거나 빼는 방식으로 읽히는 경우가 많습니다. 시가인정액이 안 잡히면 시가표준액 칸으로 내려갑니다. 계산과 납부는 위택스입니다. 1주택 유상취득 표준세율은 6억원 이하 1%, 6억 초과 9억원 이하 구간 비례, 9억원 초과 3%이고, 지방교육세와 전용 85㎡ 초과 농어촌특별세가 더해집니다. 50억원대 주택을 받으면 본세만 억 단위가 나올 수 있습니다.

등기 날짜가 어긋나면 잠시 2주택이 됩니다. 조정대상지역에서 중과 세율(2주택 8%, 3주택 이상 12% 등)이 열리면 절세 표는 바로 무너집니다. 일시적 2주택 처분 기한을 특약에 넣었더라도, 상대 등기가 늦으면 기한을 못 맞출 수 있습니다. 같은 날 교환등기를 전제로 하지 않은 가계약은 여기서 멈추세요. 분양 잔금과 입주 달력이 겹치면 청약 분양 공고 일정과도 겹치는지 한 장에 올려 보시기 바랍니다.

※ 세율과 중과 예외는 지자체와 주택 수 판정에 따라 다릅니다. 출처: 위택스, 찾기 쉬운 생활법령정보 지방세법.

교환은 인터넷등기소에서 교환을 원인으로 양쪽 소유권을 동시에 넘기는 이전등기이고, 등기만 바꾸고 전세로 원래 집에 남는 맞전세는 거주 칸이 갈라지는 함정입니다. 제자리 갈아타기는 절세 창이 아닙니다.

대법원 인터넷등기소에서 갑구 소유자, 을구 근저당, 신탁, 가등기를 양쪽 집 모두 뽑습니다. 교환계약서, 등기필, 인감, 취득세 영수필이 접수 폴더입니다. 한쪽만 먼저 접수하면 위 취득세 중과와 1주택 판정이 흔들립니다. 한국부동산원 통계를 인용한 보도는 2021년 전국 아파트 교환 431건, 2022년 796건, 2026년 상반기 305건(3년 만 상반기 최대)을 전합니다. 건수가 늘었다고 이 호실에 같은 효과를 옮겨 적으면 안 됩니다.

한국경제 등 보도는 맞교환 뒤 각자 전세를 주고 원래 집에 남는 제자리 거주를 현장 관측으로 전했습니다. 장기보유특별공제와 1주택 비과세는 전입과 실거주를 봅니다. 등기 명의만 바뀌고 전입세대확인서와 실제 거주가 옛집에 남아 있으면, 새 집 거주기간이 쌓이지 않거나 비거주 칸으로 읽힐 수 있습니다. 전세 보증금 반환과 확정일자는 별도 임대차입니다. 세금 리셋을 위해 제자리 전세를 특약에 쓰는 계약은 여기서 멈추세요.

※ 등기 원인과 임대차 특약은 사안별로 다릅니다. 출처: 인터넷등기소, 한국경제 2026-08-14, 한국부동산원 인용 보도.

시세보다 높게 적는 업계약, 친척 명의에 가등기를 거는 명의신탁성 거래, 새 집 거주기간이 0년인 채 장특만 노리는 교환은 절세가 아니라 정지 칸입니다. 주간조선이 관측한 우회 수단을 따라 하지 마세요.

업계약은 실제 주고받는 돈보다 계약서 금액을 올려 이후 취득가를 높이려는 방식입니다. 양도가액은 실지거래가액이 원칙이라, 올려 적은 숫자가 곧 인정되지 않습니다. 자금 출처와 실거래 신고, 취득세 과세표준이 어긋나면 허위 신고와 가산세 칸이 열립니다. 명의신탁과 가등기로 나중에 되찾겠다는 구조는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반 소지가 있고, 주간조선이 전한 교수 발언도 정상적인 거래와 구별이 어렵다고 봤습니다. 구별이 어렵다는 말은 안전하다는 뜻이 아닙니다.

교환으로 받은 집의 보유기간과 거주기간은 새로 시작합니다. 정부안대로 2029년부터 거주 기간만 공제되면, 지금 바꿔 둔 집은 거주 연수가 짧아 공제율이 낮을 수 있습니다. 증여로 돌리려는 말도 나옵니다. 증여는 증여세와 취득세 칸이 따로이고, 증여세 계산기로 양도세와 한 장에 올려 비교하되, 어느 쪽이 유리한지 단정하지 마세요. 우회가 곧 절감이 아닙니다.

※ 위 유형은 권유가 아니라 정지 점검입니다. 출처: 주간조선 2026-08-29, 소득세법, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률.

순서는 양도 정의 확인, 세제개편안 국회 여부, 이 집 양도세 시산, 받은 집 취득세 시산, 등기 갑을구와 같은 날 접수, 맞전세 업계약 명의 특약 삭제, 전문가 확인입니다. 가계약금은 마지막입니다.

1. 국가법령정보센터에서 소득세법 제88조를 읽습니다. 교환이 양도인지부터 적습니다.
2. 재정경제부 원문과 국회 일정에서 장기거주소득공제 한도가 법으로 확정됐는지 봅니다. 정부안 숫자를 특약에 넣지 않습니다.
3. 이 집 취득가, 필요경비, 보유 거주 연수, 양도가액 12억 안분을 홈택스 방식으로 시산합니다. 중개소 한 줄 절세와 대조합니다.
4. 받은 집 시가인정액으로 위택스 취득세를 시산하고, 등기 시차로 2주택 중과가 열리는지 봅니다.
5. 인터넷등기소에서 양쪽 갑구 을구를 같은 날짜로 뽑고, 근저당 승계가 은행에서 가능한지 가심사합니다.
6. 맞전세 제자리, 업계약, 친척 명의, 가등기 문장이 특약에 있으면 그 줄에서 계약을 멈춥니다.
7. 세무사와 법무사에게 신고 기한, 등기 원인, 전입 계획을 확인받은 뒤에만 가계약금 칸을 엽니다.

※ 순서는 일반 점검용이며 특정 거래를 권유하지 않습니다. 출처: 국세청, 위택스, 인터넷등기소.

Q. 집을 맞바꾸면 양도소득세를 안 내나요?
A. 내지 않습니다. 소득세법 제88조는 교환도 양도로 봅니다. 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 홈택스 예정신고를 하고, 고가 1주택 12억 초과분은 안분해 과세합니다.

Q. 장특 한도가 줄어들기 전에 교환하면 세금을 아끼나요?
A. 아끼는 숫자로 단정할 수 없습니다. 한도는 국회 심의 전 정부안이고, 지금 양도세와 취득세, 새 집 거주 0년이 빠지면 언론의 수십억 차이가 줄어들 수 있습니다.

Q. 같은 단지에서 바꾸고 전세로 원래 집에 살아도 되나요?
A. 맞전세 제자리는 거주와 전입 칸이 갈라지는 함정입니다. 공제는 실거주를 보고, 전세는 별도 임대차입니다. 그 특약은 서명 전에 멈추세요.

Q. 계약서에 시세보다 높은 금액을 적으면 취득가가 올라가나요?
A. 올려 적은 금액이 곧 실지거래가액이 아닙니다. 업계약은 허위 신고 소지가 있고, 특수관계라면 부당행위계산 칸이 열릴 수 있습니다.

Q. 계약 전에 어디 창부터 열면 되나요?
A. 법령 제88조, 기재부 국회 여부, 홈택스 양도세, 위택스 취득세, 인터넷등기소 갑을구 순입니다. 우회 특약이 있으면 가계약금을 넣지 마세요.