부담부증여, 채무 승계 양도세, 취득세 | 8.3 이후 세 칸을 계약 전에 어디서 나눌까?

서명 전에 시가와 승계 채무를 적어 증여세, 양도세, 취득세 칸을 나눠 두세요. 전세나 대출이 남은 집을 자녀에게 넘기려다 증여세만 줄이면 된다고 들었다가, 양도세와 취득세 고지서가 따로 나와 당황한 분이 많으실 겁니다.

부담부증여는 채무를 뺀 칸은 증여세, 승계한 채무 칸은 양도로 보아 증여자가 양도소득세를 냅니다. 수증자는 무상분과 유상분을 나눠 취득세를 내고요. 가족 사이는 서류만으로 채무가 빠지지 않습니다. 2026년 8월 3일 정부 세제개편안은 주택 장기보유특별공제를 거주 중심으로 바꾸려 해 채무 승계분 양도세가 2028년 이후 달라질 수 있습니다. 국회 심의 전이라 확정 세율은 아닙니다. 명의 변경이 안 되면 멈추세요. 채무 입증과 장특 달력, 취득세 자력 증명을 표로 보시면 도움이 되실 겁니다.

채무를 뺀 칸은 증여세, 승계한 채무 칸은 양도소득세입니다.

취득세는 같은 집을 무상분과 유상분으로 다시 나눕니다.

민법 제561조는 상대부담 있는 증여에 쌍무계약 규정을 적용합니다. 세법은 더 좁게 읽습니다. 상속세 및 증여세법 제47조는 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 증여가액에서 빼라고 하고, 소득세법 제88조는 그 채무액에 해당하는 부분을 양도로 봅니다. 지방세법 제7조 제12항은 채무액 상당 부분을 유상 취득으로 보되, 배우자나 직계에서는 대가 지급 사실을 따로 묻습니다.

그래서 카페에서 말하는 절세 한 줄은 이 거래의 답이 아닙니다. 부모 통장에서 나갈 양도세, 자녀 통장에서 나갈 증여세와 취득세를 한 장에 올려야 계약 전 숫자가 보입니다. 최근 시장 글은 부동산 트렌드에서 창구 단위로 보실 수 있습니다.

※ 인정 채무와 세액은 사실관계에 따라 다릅니다. 출처: 국가법령정보센터, 국세청.

증여세는 시가에서 인정된 채무를 빼고, 10년 합산을 더한 뒤 공제를 뗍니다.

가족 사이 채무는 자동으로 빠지지 않습니다.

국세청은 담보된 증여자 채무로서 수증자가 인수한 금액만 증여가액에서 뺀다고 안내합니다. 제3자 채무를 담보만 서 준 집은 그 빚을 빼지 않습니다. 배우자나 직계 사이 부담부증여는 제47조 제3항에 따라 채무가 인수되지 않은 것으로 추정되고, 국가, 지방자치단체, 금융회사 채무처럼 객관적으로 인정되는 경우에만 추정이 뒤집힙니다.

같은 사람(증여자가 직계존속이면 그 배우자를 포함)에게서 10년 안에 받은 가액이 1천만 원 이상이면 과세가액에 더합니다. 공제는 배우자 6억 원, 성년 직계비속 5천만 원, 미성년 직계비속 2천만 원입니다. 세율은 과세표준 1억 이하 10%, 5억 이하 20%, 10억 이하 30%, 30억 이하 40%, 30억 초과 50%이며 누진공제가 붙습니다. 가늠은 증여세 계산기로 하되, 신고 숫자는 홈택스와 세무사 창구가 기준입니다.

※ 세율과 공제는 신고 시점 법령이 기준입니다. 출처: 국가법령정보센터 상속세 및 증여세법 제26조, 제53조.

양도차익은 채무 비율만큼 취득가액을 나눠 빼며, 시가와 기준시가를 섞지 않습니다.

국세청 질의는 양도가액을 승계 채무액, 취득가액을 취득가액에 채무 비율을 곱한 값으로 안내합니다.

소득세법 시행령 제159조는 양도로 보는 부분의 취득가액과 양도가액을 같은 평가 기준으로 맞추라고 합니다. 증여가액을 시가로 썼으면 취득가액도 실지 취득가액을 비율로 나누고, 기준시가로 썼으면 취득 당시 기준시가도 기준시가로 맞춥니다. 시가 분자에 기준시가 분모를 넣는 식은 차익이 왜곡됩니다.

아래 표는 이해를 위한 가정입니다. 시가 10억 원, 인정 채무 4억 원, 부모 실지 취득가액 5억 원이면 채무 비율은 40%입니다. 양도가액 4억 원에서 취득가액 2억 원을 빼 차익 2억 원이 나옵니다. 이 차익에 장기보유특별공제나 1세대 1주택 비과세를 대는지는 증여자 주택 수와 거주 기간으로 갈립니다. 국세청은 부담부증여에서 인수 채무가 12억 원 미만이어도 집 전체 가액이 12억 원을 넘으면 고가주택으로 본다고 합니다. 가늠은 양도세 계산기로 하고, 신고는 홈택스 예정신고 칸이 기준입니다.

※ 가정 숫자이며 실제 세액이 아닙니다. 출처: 국세청 질의, 소득세법 시행령 제159조.

8.3안은 국회 심의 전이며, 채무 승계분 장특은 2028년부터 거주 칸 비중이 커집니다.

부담부증여의 양도 칸에 이 달력을 그대로 옮기지 마세요.

재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안은 주택 장기보유특별공제를 장기거주소득공제로 바꾸려 합니다. 1세대 1주택은 2027년 말까지 보유 연 4%(최대 40%)와 거주 연 4%(최대 40%)를 유지하고, 2028년에는 거주 연 6%(최대 60%)와 보유 연 2%(최대 20%), 2029년부터는 거주 연 8%(최대 80%)만 남기고 보유 공제를 없애는 방향입니다. 공제 한도는 2028년 20억 원, 2029년 10억 원을 인별 연간과 물건별로 두려 합니다.

채무 승계분은 양도라서 증여자가 그 집에 살았는지가 공제 칸을 가릅니다. 전세를 끼고 비워 둔 집은 보유 햇수만 길어도 2029년 이후 공제가 거의 안 남을 수 있습니다. 조정대상지역 다주택은 거주 공제 배제가 유지되는 쪽으로 나와 있습니다. 이와 별개로 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 10년 거주, 양도가액 30억 원 이하 1세대 1주택은 기본공제 250만 원을 2,500만 원으로 올리려 합니다. 모두 정부안이라 국회 문장이 바뀌면 숫자가 달라집니다. 단지 시세는 지역 시세로 보되, 세액은 홈택스와 법령 원문이 기준입니다.

※ 2026년 8월 3일 정부안이며 국회 심의 전입니다. 출처: 재정경제부, KBS, 연합뉴스.

가족 부담부증여 취득세는 채무분이라도 자력이 증명돼야 유상 칸에 들어갑니다.

계약서에 승계를 썼다고 위택스가 유상으로 받아 주지 않습니다.

지방세법 제7조 제12항은 부담부증여의 채무액 상당 부분을 유상 취득으로 보되, 배우자나 직계에서는 제11항을 적용합니다. 제11항은 대가를 지급한 사실이 소득이나 재산 처분 등으로 증명될 때만 유상으로 봅니다. 2025년 10월 16일 선고된 대법원 2024두67238은 보증금 반환 채무를 갚을 자력을 볼 때, 증여받은 집과 그 집에서 받을 보증금을 수증자의 기존 재산처럼 넣지 말라고 했습니다.

과표는 비율이 아니라 잔여 공제입니다. 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액이 무상 칸이고, 채무부담액은 시가인정액을 한도로 합니다. 시행령 제14조의4는 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 인수를 입증한 채무만 채무부담액으로 봅니다. 무상 주택 취득세는 기본 3.5%이고, 조정대상지역 시가표준 3억 원 이상 주택 증여는 12% 칸이 열릴 수 있습니다. 1세대 1주택자가 배우자나 직계에게 주는 경우는 중과에서 빠지는 문장이 있으니 물건과 세대 구성을 위택스에서 확인하세요. 분양 잔금 취득세와는 칸이 다릅니다. 분양 일정은 청약 분양 쪽을 보시고, 이 글의 취득세는 증여 계약 칸입니다.

※ 중과와 세율은 조정대상지역, 주택 수, 가액에 따라 다릅니다. 출처: 지방세법, 위택스, 대법원.

배우자나 직계는 채무가 인수되지 않은 것으로 추정되니, 금융회사 서류로 뒤집습니다.

계약서 한 줄은 추정을 깨지 못합니다.

국세청 집행기준은 국가, 지방자치단체, 금융기관 채무는 해당 기관 확인 자료로, 그 밖 채무는 금융거래 증빙, 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보 설정, 이자 지급 기록으로 객관성을 보라고 합니다. 전세보증금은 임대차 계약 명의가 자녀로 바뀌고 반환 의무가 실제로 넘어갔는지를 같이 봅니다. 대출은 은행에서 채무자 명의를 바꾸고, 등기 을구 근저당의 채무자 칸이 따라가는지를 잔금 전에 대조하세요.

증여 뒤에 부모가 원리금을 대신 갚으면 그 시점에 다시 증여가 열릴 수 있습니다. 이자를 부모 계좌에서 내면 그 달의 이자가 증여 합산에 들어갈 수 있습니다. 미성년 자녀는 자력 칸이 더 좁습니다. 서명 전에 누가 이자를 내고, 전세 만기에 누가 보증금을 돌려줄지를 특약에 숫자로 적으세요.

※ 인정 여부는 사안별입니다. 출처: 상속세 및 증여세법 제47조, 국세청 집행기준, 지방세법 제7조.

서명 전에 시가, 채무, 거주 연수, 자력 증명을 한 장에 나눠 창구 기한을 맞춥니다.

국세 양도일과 취득세 취득일이 다릅니다.

1. 시가를 정합니다. 유사 매매사례나 감정평가를 폴더에 넣고, 기준시가와 섞지 않습니다.
2. 을구 근저당과 임대차 보증금을 같은 날짜로 뽑습니다. 제3자 채무는 빼지 않습니다.
3. 증여자 주택 수, 보유와 거주 연수, 조정대상지역 여부를 적어 양도 칸 비과세와 장특, 중과를 가늠합니다. 8.3안은 정부안이라 확정처럼 쓰지 않습니다.
4. 수증자 소득과 기존 재산으로 자력을 봅니다. 이번에 받을 집은 자력에 넣지 않습니다.
5. 은행 채무자 변경과 전세 명의 변경 가능 여부를 창구에서 먼저 듣습니다.
6. 증여세는 증여월 말일부터 3개월, 양도세 예정신고는 양도월 말일부터 2개월, 부담부증여 취득세는 취득월 말일부터 3개월입니다. 취득세 무상분의 취득일은 계약일입니다.
7. 세무사와 법무사에게 세 칸 장표를 보여 준 뒤 서명하세요. 결과는 보장되지 않습니다.

※ 기한은 개별 사실과 등기 일정에 따라 다릅니다. 출처: 상속세 및 증여세법 제68조, 소득세법 제105조, 지방세법 제20조.

Q. 부담부증여면 자녀가 증여세만 내면 되나요?
A. 아닙니다. 시가에서 인정된 채무를 뺀 칸은 수증자의 증여세이고, 승계한 채무 칸은 증여자가 유상 양도로 보아 양도소득세를 냅니다. 수증자는 같은 집에서 무상분과 유상분을 나눠 취득세도 냅니다.

Q. 전세보증금도 증여세에서 빠지는 채무인가요?
A. 시행령은 임대보증금을 관련 채무에 포함합니다. 배우자나 직계는 인수를 추정하지 않으므로 임대차 명의와 반환 의무가 실제로 넘어갔는지를 남겨야 합니다.

Q. 8월 3일 세제개편안 이후 부담부증여가 불리해지나요?
A. 단정할 수 없습니다. 정부안은 2028년부터 장특의 거주 비중을 키우고 2029년 보유 공제를 없애려 합니다. 채무 승계분은 양도라서 이 달력을 같이 읽되, 국회 심의 전입니다.

Q. 부모와 자녀 사이는 대출 승계 서류만 있으면 되나요?
A. 국세는 객관적으로 인정되는 금융회사 채무로 추정을 뒤집습니다. 지방세는 자력 증명이 있어야 채무분을 유상으로 봅니다. 증여받은 집 자체는 자력에 넣지 않습니다.

Q. 신고는 어디에 언제까지 하나요?
A. 증여세는 증여월 말일부터 3개월, 양도세 예정신고는 양도월 말일부터 2개월, 부담부증여 취득세는 취득월 말일부터 3개월입니다. 취득세 무상분의 취득일은 계약일입니다.