보유세 개편 계산, 재산세, 종부세 | 7월 9월 12월 고지를 한 장에 어디서 더할까?

7월에 재산세를 냈는데 9월에 같은 집 고지가 또 오고, 12월에 종부세까지 붙으면 한 해 보유세가 통장과 안 맞습니다. 창구가 위택스와 홈택스로 갈리고, 8월 3일 정부안은 종부세 기본공제를 거주와 비거주로 나누려 해서 칸이 바로 섞이죠.

한 장에 더하려면 재산세 7월분과 9월분을 먼저 합치고, 그 아래 12월 종부세와 농어촌특별세를 올립니다. 8월 3일 세제개편안은 국회 심의 전 정부안이라 올해 고지서 숫자에 바로 넣지 마세요. 과세기준일은 매년 6월 1일이니 그날 명의부터 고지서와 맞추고, 공시가격과 기본공제 칸을 표로 정리해 두시면 창구에서 헤매는 시간을 줄이실 수 있습니다. 고지 달력 순서가 필요하시면 표가 도움이 됩니다. 숫자는 창구에서 먼저 확인하세요. 고지서 원문이 계산기보다 우선입니다.

재산세는 위택스 7월과 9월, 종부세는 홈택스 12월입니다.

한 장에 더하려면 창부터 가르고 숫자를 올립니다.

검색창에 보유세 개편 계산을 치면 세율 표와 예상 세액이 먼저 나옵니다. 통장에서 실제로 나가는 순서는 다릅니다. 같은 집을 두고도 재산세 고지와 종부세 고지가 다른 달에, 다른 기관에서 열립니다. 위택스는 지방세, 홈택스는 국세입니다. 서울 소재 주택은 재산세가 이택스로 갑니다.

한 장 양식은 단순합니다. 위칸에 7월 재산세, 그다음 칸에 9월 재산세, 아래칸에 12월 종부세와 농어촌특별세. 이 네 줄을 더해야 그 해 보유세 감각이 나옵니다. 팔 때 내는 양도세는 양도세 계산기에서 따로 보시고, 이 장은 들고 있는 동안 나가는 돈만 모읍니다. 단지 시세는 지역별 시세와 함께 보면 공시가격 감각을 맞추기 쉽습니다.

※ 고지 금액은 사안과 그해 법령에 따라 다릅니다. 출처: 위택스, 국세청.

주택분은 반씩 나누고, 종부세는 12월 15일까지입니다.

9월에는 합산배제 신고 창도 겹칩니다.

과세기준일은 재산세와 종부세 모두 매년 6월 1일입니다. 그날 명의가 납세의무자라, 6월 2일 이후 산 집은 그해 재산세 고지가 오지 않는 것이 원칙입니다. 반대로 6월 1일 전에 판 집은 잔금을 치렀어도 그해 고지가 매도인에게 갈 수 있어, 계약서 특약과 정산 칸을 따로 봐야 합니다.

납기는 정부24 재산세 안내와 지방세법에 따라 7월 16일부터 31일이 주택분 절반과 건축물, 9월 16일부터 30일이 주택분 나머지와 토지입니다. 종부세는 국세청이 12월 1일부터 15일로 안내합니다. 말일이 토요일이거나 공휴일이면 다음 영업일까지 늘어날 수 있으니 고지서 날짜를 우선합니다. 같은 9월에 종부세 합산배제 신고 기간이 열려, 임대주택을 빼야 하는 분은 재산세 2기분과 홈택스 신고를 한 주에 같이 점검하는 편이 안전합니다.

※ 실제 말일은 그해 달력과 고지 원문을 따릅니다. 출처: 정부24, 국세청, 국가법령정보센터.

공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 뒤 세율을 적용합니다.

위택스 고지 원문이 계산기보다 앞입니다.

공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 해당 연도 공동주택가격 또는 개별주택가격을 뽑습니다. 지방세법 제110조는 이 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 정합니다. 주택의 기본 비율은 시가표준액의 60%이고, 1세대 1주택에는 그해 시행령으로 더 낮은 특례 비율이 붙는 해가 있습니다. 2025년 납세의무 성립분에는 공시 3억 원 이하 43%, 3억 원 초과 6억 원 이하 44%, 6억 원 초과 45%가 적용된 바 있으니, 2026년 분은 그해 시행령과 고지서를 다시 여세요.

표준세율은 과표 6천만 원 이하 0.1%에서 3억 원 초과 0.4%까지 초과누진입니다. 공시가격 9억 원 이하 1세대 1주택에는 표준보다 0.05%포인트 낮은 특례세율이 붙는 구조가 지방세법에 있고, 행정안전부는 이 특례를 연장하는 지방세제 개편안을 별도로 발표한 바 있습니다. 이 또한 법령 시행 전이면 고지서 칸이 기준입니다. 본세 외에 도시지역분(과표의 0.14%가 흔한 산식)과 지방교육세(재산세 본세의 20%)가 고지 하단에 붙습니다. 전년 대비 급증을 막는 세부담상한이나 과세표준상한은 공시 구간마다 달라, 추정 합계가 고지와 어긋나면 고지를 따릅니다. 분양 단지 일정은 청약 분양 정보에서 입주 연도를 맞춰 보시면 과세 시작 해를 가늠하기 쉽습니다.

※ 특례 비율과 세율은 연도별 시행령과 고지를 따릅니다. 출처: 국가법령정보센터, 정부24, 부동산공시가격 알리미.

전국 합산에서 기본공제를 빼고 비율을 곱합니다.

현행 기본공제는 1세대 1주택 12억 원, 그 외 9억 원입니다.

종합부동산세법은 재산세 과세 대상 주택을 인별로 전국 합산합니다. 국세청 안내 산식은 전국 합산 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액에 공정시장가액비율(현행 주택분 60%)을 곱는 구조입니다. 1세대 1주택은 12억 원, 그 외 개인은 9억 원, 법인은 공제 없음이 현행 칸입니다. 합산 결과가 이 선을 넘지 않으면 12월 고지가 오지 않거나 세액이 0에 가깝습니다.

세율은 과표 구간과 주택 수에 따라 갈립니다. 현행 2주택 이하는 0.5%에서 2.7%, 3주택 이상은 더 높은 표가 적용됩니다. 산출세액에서 재산세 상당액을 빼고, 1세대 1주택은 연령과 보유기간 세액공제를 합쳐 80% 한도까지 깎을 수 있습니다. 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%, 보유 5년 20%, 10년 40%, 15년 50%가 국세청 안내 표입니다. 농어촌특별세는 종부세액의 20%입니다. 세부담상한은 전년도 재산세와 종부세를 더한 금액의 150%를 넘는 증가분을 자르는 장치라, 전년 고지를 보관해 두어야 12월 숫자를 검증할 수 있습니다. 정책 흐름은 부동산 트렌드와 함께 보시면 고지 시즌 안내를 놓치기 어렵습니다.

※ 세율과 공제는 시행 법령과 고지 원문을 따릅니다. 출처: 국가법령정보센터, 국세청 종합부동산세 안내.

8월 3일 정부안은 국회 심의 전이라 올해 고지에 넣지 마세요.

바뀌는 칸은 종부세 기본공제와 비율, 세율 표입니다.

재정경제부가 2026년 세제개편안에서 밝힌 주택분 종부세 골격은 실거주 쪽으로 공제를 나누는 것입니다. 보도에 따르면 거주 1주택 기본공제를 12억 원에서 14억 원으로 올리고, 비거주 1주택은 9억 원으로 낮추는 칸이 담겼습니다. 1세대 1주택이 아니면 기본 4억 원에 거주 주택 가액 비중만큼 최대 5억 원을 더하는 방식이 예시로 나왔습니다. 공정시장가액비율은 60%에서 70%로 올리고, 3주택 이상이거나 조정대상지역 주택(1세대 1주택 제외)은 2028년 80%까지 단계 인상이 거론됐습니다. 세율은 주택 수 표에서 가액 구간 표로 옮기고, 세부담상한은 150%에서 200%로 높이는 안입니다. 보유기간 세액공제는 거주기간 공제로 바꾸되 2027년에는 둘 중 큰 쪽, 2028년부터 거주만 인정하는 과도기가 보도에 나왔습니다.

같은 달 하순에는 비거주 1주택 기본공제를 9억 원에서 현행 12억 원 수준으로 되돌리는 보완이 당정에서 거론됐다는 보도도 있습니다. 그래서 지금 장부에 14억 원이나 9억 원을 단정으로 쓰면 고지와 어긋날 수 있습니다. 재산세 7월 9월 칸은 이 정부안이 바로 바꾸지 않습니다. 종부세 12월 칸만 법 시행 시점에 맞춰 다시 읽으면 됩니다. 시행 연도와 적용 대상은 국회를 통과한 법안 원문과 그해 국세청 고지 안내가 기준입니다.

※ 정부안은 입법 과정에서 바뀔 수 있습니다. 출처: 재정경제부 세제개편안 관련 보도, 연합뉴스.

7월분 9월분 종부세 농특세를 더한 뒤 상한을 봅니다.

계산기 합계가 고지와 다르면 고지가 맞습니다.

실무에서 자주 생기는 실수는 세 가지입니다. 첫째, 7월만 연간 재산세로 적고 9월을 빼먹는 경우. 둘째, 종부세 고지에 이미 농특세가 포함됐는데 20%를 한 번 더 얹는 경우. 셋째, 8월 3일 정부안 공제액을 올해 12월에 미리 반영하는 경우입니다. 공동명의면 재산세는 지분대로 고지가 쪼개지고, 종부세는 인별 합산이라 세대 합을 쓰려면 두 사람 홈택스 고지를 나란히 올려야 합니다.

세부담상한은 재산세와 종부세가 각각 다른 장치입니다. 재산세는 공시가격 구간에 따라 전년 대비 증가율을 제한하고, 종부세는 전년도 재산세와 종부세를 더한 금액의 일정 비율을 넘지 못하게 합니다. 현행 종부세 상한은 150%이고, 정부안은 200%입니다. 상한을 적용한 뒤의 금액이 고지에 찍히므로, 공시가에 세율만 곱한 메모와 고지액이 달라도 오류가 아닐 수 있습니다. 증여로 명의를 나누는 계산은 증여세 계산기와 별 장이니, 보유세 합산 장에 증여세 칸을 섞지 마세요.

※ 합산은 점검용이며 세액을 보장하지 않습니다. 출처: 국세청, 위택스.

서울은 이택스, 그 외는 위택스, 종부세는 홈택스입니다.

창을 바꾸면 납부가 안 찍힙니다.

재산세는 위택스와 스마트위택스, 가상계좌, 은행 창구, 간편결제로 냅니다. 종부세는 홈택스와 손택스, 국세계좌, 카드로택스입니다. 카드는 수수료가 납세자 부담이고, 국세청은 고지 금액 한도(농특세 포함)를 안내하므로 한도를 넘기면 이체가 맞습니다. 종부세 분납은 납부할 세액이 일정액을 넘을 때 납부기한 경과 후 6개월 안에 나머지를 내는 제도입니다. 국세청 법령 안내 페이지는 250만 원 초과를 기준으로 적혀 있고, 최근 정기고지 안내에서는 300만 원 초과로 안내된 해도 있어, 그해 고지 화면의 분납 칸을 우선하세요. 250만 원 초과 500만 원 이하는 초과분만, 그 이상은 세액의 50% 이하를 나누는 식입니다.

1세대 1주택 고령자 장기보유 납부유예는 담보를 제공하고 처분 시점까지 미루는 창입니다. 정부안은 소득 기준을 완화하는 칸을 담았으나 역시 법 시행 전입니다. 유예 신청 기한은 납부 말일보다 앞서는 해가 있어, 12월 고지가 오면 안내문의 신청 마감을 먼저 읽으세요. 합산배제를 9월에 놓쳤다면 12월 종부세 신고 기간에 보완하는 길이 국세청 Q&A에 있습니다. 도구 모음은 부동산 계산 도구에서 양도세 증여세와 나눠 쓰시면 됩니다.

※ 분납 문턱은 그해 고지 안내를 따릅니다. 출처: 위택스, 국세청, 홈택스.

고지 창구와 기본공제 칸을 질문 순서로 답합니다.

세액은 고지 원문이 우선입니다.

Q. 재산세와 종부세를 한 장에 어떻게 더하나요?
A. 위택스에서 7월 1기분과 9월 2기분을 합친 뒤, 홈택스 12월 종부세와 농특세를 아래 칸에 올립니다. 두 창 숫자를 더해야 한 해 보유세 감각이 나옵니다.

Q. 7월에 재산세를 냈는데 9월에 또 나오는 이유가 뭔가요?
A. 주택분은 연간 세액을 반씩 나눕니다. 20만 원 이하이면 7월에 한꺼번에 부과되는 경우가 있어 1기분 2기분 표시를 확인하세요.

Q. 8월 3일 기본공제 변경을 올해 12월 고지에 넣어도 되나요?
A. 넣지 마세요. 국회 심의 전 정부안입니다. 올해 고지는 시행 중인 종부세법과 국세청 화면이 기준입니다.

Q. 농어촌특별세는 종부세랑 따로 더해야 하나요?
A. 종부세액의 20%이며 고지에 포함됐는지를 먼저 봅니다. 포함됐는데 또 얹으면 중복입니다.

Q. 서울과 지방에서 재산세 창구가 다른가요?
A. 서울은 이택스, 그 외는 위택스, 종부세는 홈택스입니다. 말일이 휴일이면 다음 영업일까지 늘어날 수 있습니다.