장기거주공제 매도 달력, 2027년, 2028년, 2029년 | 같은 집이 연말과 연초에 왜 갈릴까?

같은 집을 2027년 말에 파느냐 2029년 초에 파느냐에 따라, 정부안 기준으로 공제 한도와 보유공제 칸이 갈립니다. 8월 3일 세제개편안은 아직 국회 심의 전이라 세율과 시행일이 바뀔 수 있는데도, 달력만 보고 매도를 서두르는 분이 많습니다.

갈리는 지점은 제도 이름이 아니라 양도일입니다. 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날이 어느 해에 찍히느냐에 따라 2027년은 한도 없는 현행 공제, 2028년은 20억 원 한도, 2029년은 10억 원 한도가 적용됩니다. 잔금만 연말로 맞추고 등기를 미루면 칸이 다음 해로 넘어가기도 합니다. 10년 실거주라도 한도에 걸리는 집과 아닌 집은 해가 갈리는 이유가 다릅니다. 연도별 매도 달력과 같은 집 가정, 양도일 읽는 법, 확인 순서를 표로 정리합니다. 매도 시점을 고민 중이시라면 도움이 되실 겁니다.

연도를 가르는 기준은 계약일이 아니라 양도일입니다. 달력 칸은 잔금 청산일과 등기접수일 중 어디에 찍히느냐로 읽습니다.

소득세법 제98조는 양도차익을 계산할 때 원칙적으로 대금을 청산한 날을 양도시기로 봅니다. 시행령 제162조는 대금 청산 전에 소유권이전등기를 한 경우, 그리고 청산일이 분명하지 않은 경우에 등기부 등기접수일을 쓰라고 정합니다. 2027년 11월에 가계약을 해도 잔금과 등기가 2028년 1월이면, 정부안 달력에서는 2028년 칸입니다.

연말에 잔금만 2027년으로 맞추고 등기를 다음 해로 미루는 전략은 위험합니다. 잔금 증빙이 흐리면 등기접수일이 양도일이 되고, 잔금 전에 이전등기가 먼저 접수돼도 등기일이 앞섭니다. 중개 일정과 은행 잔금일, 법무사 접수일을 한 장에 적어 홈택스 양도세 안내와 맞춰 보세요. 계산 연습은 양도소득세 계산기로 숫자를 넣어 본 뒤, 실제 세액은 세무사 창에서 받으시길 권합니다.

※ 양도일 판정은 사실관계에 따라 다릅니다. 출처: 국가법령정보센터 소득세법 제98조, 시행령 제162조.

정부안 기준 2027년은 한도 없음, 2028년은 20억 원, 2029년은 10억 원입니다. 장특 유예와 기본공제, 중과 완화는 시작일이 다릅니다.

재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안은 주택 장기보유특별공제를 장기거주소득공제로 옮기되, 2027년 양도분까지는 현행 방식을 유지하는 1년 유예를 둡니다. 2028년 양도분은 1주택 기준 거주 연 6%(최대 60%)와 보유 연 2%(최대 20%)를 더하고 공제액 한도 20억 원을 새로 둡니다. 2029년 양도분부터는 보유공제를 없애 거주 연 8%(최대 80%)만 남기고 한도를 10억 원으로 낮춥니다. 이 숫자는 국회 심의 전 정부안입니다.

같은 2027년이라도 1월 1일과 12월 31일이 다른 칸을 같이 품습니다. 10년 거주와 양도가액 30억 원 이하 1주택 기본공제 2500만 원, 고령 1주택자 한시 감면, 다주택 중과 한시 완화는 2027년 1월 1일 이후 양도분부터입니다. 장특 현행 유예는 그해 마지막 날까지입니다. 항목을 한 줄로 묶으면 연말이 아닌 1월에 이미 칸이 바뀐 줄 모릅니다. 단지 시세는 지역별 시세와 부동산 트렌드에서 따로 보고, 세금 칸은 아래 표의 연도로 읽으세요.

※ 국회 심의 전 정부안입니다. 출처: 재정경제부 2026 세제개편안, 연합뉴스 해설, KBS 보도.

공제율이 같아도 한도에 걸리면 세액이 달라집니다. 거주가 짧은 집은 율 자체가 해마다 줄어듭니다.

10년 실거주 1주택은 정부안 공제율만 보면 2027년에도 2029년에도 최대 80%입니다. 갈리는 칸은 한도입니다. 재정경제부 브리핑 가정으로 양도가액 75억 원, 취득가액 25억 원, 10년 보유와 거주를 채운 1주택을 들면, 보도는 2027년 산출세액 약 3억 1600만 원, 2028년 약 9억 2300만 원, 2029년 약 13억 7300만 원으로 읽힙니다. 필요경비와 세율 구간이 생략된 추정치라 이 집을 그대로 대입하면 안 됩니다.

반대로 보유만 길고 거주가 짧은 집은 한도 전에 율부터 깎입니다. 양도가액 32억 원, 취득가액 12억 원, 10년 보유에 2년 거주 가정이면 공제율은 2027년 48%(거주 8%+보유 40%), 2028년 32%(거주 12%+보유 20%), 2029년 16%(거주만)입니다. 양도가액 30억 원 이하에 10년 거주를 채운 1주택은 2027년 1월 1일 이후 기본공제 2500만 원 칸이 열리므로, 초고가 한도 집과 같은 달력을 쓰면 칸이 엇갈립니다. 실거래 흐름은 아파트 실거래와 맞춰 보되, 세액은 국세청 창이 기준입니다.

※ 세액은 보도와 설명 자료의 가정이며 이 집 고지서가 아닙니다. 출처: 재정경제부 브리핑 인용 보도(뉴시스, MTN), 국세청.

다주택 중과 완화는 장특공제 달력과 따로 움직입니다. 2027년 1월에 중과는 줄고, 장특 한도는 그해 말까지 없습니다.

정부안은 조정대상지역 다주택 중과를 2027년 양도분 2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p로 낮추고, 2028년은 +10%p와 +15%p, 2029년부터 현행 +20%p와 +30%p로 되돌립니다. 보유 2년 이상이 대상이고, 2026년에 중과로 판 건도 2027년 1월 1일 이후 예정신고와 확정신고에서 완화 세율을 쓸 수 있다는 특례가 붙어 있습니다. 법률 개정 전입니다.

중과가 완화돼도 조정대상지역 중과 대상 주택에는 장기보유특별공제가 배제되는 골격이 그대로라는 점이 달력에서 자주 빠집니다. 비조정 다주택은 2028년 보유 연 1% 또는 거주 연 2% 중 큰 쪽, 2029년 거주 연 2%(최대 30%)로 칸이 바뀝니다. 중과 폭만 보고 2027년 말을 고르면, 장특 배제와 거주 이력 칸을 안 채운 채 잔금일을 넣게 됩니다. 분양 일정과 입주 달은 청약 분양 공고에서 보고, 세금 칸은 중과와 공제를 두 줄로 나누세요.

※ 완화 대상은 보유 2년 이상 등 요건이 붙습니다. 출처: 재정경제부 세제개편안, 뉴시스.

잔금을 2027년에 받아도 등기가 2028년이면 칸이 바뀔 수 있습니다. 연말 병목과 증빙 공백이 달력을 밀어 냅니다.

2027년 12월 마지막 주에 잔금을 몰면 은행 영업일, 등기소 접수, 법무사 창이 한꺼번에 밀립니다. 잔금 이체는 12월 31일에 찍혔는데 이전등기 접수가 1월 2일이고, 잔금 증빙이 현금이나 차용증으로 흐리면 시행령상 양도일이 등기접수일로 읽힐 여지가 있습니다. 반대로 잔금 전에 등기만 먼저 넣어도 등기일이 양도일입니다. 연말을 노린 특약이 달력 칸을 보장하지 않습니다.

고령 1주택자가 수도권 집을 팔고 비수도권으로 옮기는 한시 감면도 달력이 짧습니다. 정부안은 양도일 기준 65세, 5년 이상 거주한 수도권 1주택, 양도 후 6개월 안 전입과 실거주를 조건으로 2027년 50%(한도 5억 원), 2028년 30%(한도 3억 원)이고 적용 기한은 2028년 12월 31일 양도분입니다. 잔금이 2029년 1월로 밀리면 이 칸 자체가 닫힙니다. 이사 달력은 이사 비용 계산과 따로 보되, 세금 칸은 양도일부터 6개월을 역산하세요.

※ 날짜가 밀린다고 세액이 확정되는 것은 아닙니다. 출처: 소득세법 시행령 제162조, 세제개편안 고령자 특례 보도.

먼저 볼 칸은 거주 햇수와 양도가액입니다. 집이 같다고 같은 해가 유리한 것은 아닙니다.

10년 실거주에 양도가액이 한도 근처가 아닌 1주택은, 정부안 공제율 80%가 2029년에도 유지되고 한도에 안 걸리면 연말 매도 경쟁에 뛰어들 이유가 달력만으로는 안 나옵니다. 한도에 걸리는 초고가 1주택은 2027년 칸과 2029년 칸의 공제액 차이가 보도 가정에서 크게 벌어지므로, 잔금일을 어느 해에 둘지가 장표의 첫 줄이 됩니다. 보유만 길고 거주가 짧은 집은 2028년 중간 단계에서도 율이 이미 내려가 2027년 유예 칸의 의미가 다릅니다.

다주택은 중과 완화 폭이 2027년이 더 크고 2029년에 원복됩니다. 다만 중과 대상이면 장특 배제가 남는 집이 있어, 장특 달력만 보고 잔금일을 정하면 칸이 엇갈립니다. 취학, 근무지, 질병, 해외 체류, 부모 봉양처럼 부득이한 사유로 집을 비운 기간은 정부안이 최장 3년까지 거주기간으로 인정하는 특례를 검토 중입니다. 특례 해당 여부는 발표문이 아니라 법 문장과 증빙으로 확인하세요. 매도 권유가 아니라, 본인 집이 어느 행에 있는지를 먼저 고르는 표입니다.

※ 유형은 일반 분류이며 특정 매도를 권유하지 않습니다. 출처: 재정경제부, 연합뉴스.

계약서에 잔금일과 등기일을 숫자로 적고 홈택스 창과 맞춥니다. 법 원문이 나오기 전에는 정부안 칸으로만 읽습니다.

1. 거주 시작일과 전입일, 보유 시작일(취득 잔금 또는 등기접수)을 한 줄에 적습니다.
2. 예상 양도가액이 30억 원 이하인지, 한도 20억 원과 10억 원에 걸릴 차익인지 가름합니다.
3. 1주택인지 다주택인지, 조정대상지역인지 중과 칸을 따로 둡니다.
4. 잔금일과 등기접수 예정일을 계약 특약에 날짜로 쓰고, 연말 병목을 피합니다.
5. 기본공제 2500만, 고령 감면, 중과 완화처럼 시작일이 다른 칸을 장특 칸과 분리합니다.
6. 재정경제부 세제개편안과 국회 심의 문장을 같은 주에 다시 엽니다. 한도 조항 청원이 상임위에 올라가 있어 숫자가 바뀔 수 있습니다.
7. 서명 전에 세무사에게 이 집 양도일과 거주 햇수를 넣고 장표를 받습니다. 계산기 숫자는 연습용입니다.

시행령으로 움직이는 일시적 2주택 기간 단축은 2026년 10월 1일 이후 양도분부터라, 장기거주공제 달력과 시작 해가 다릅니다. 두 달력을 한 장에 겹치면 잔금일이 엉킵니다. 도구 모음은 부동산 계산 도구에서 열고, 이 글의 표는 연도 칸을 채우는 용도로만 쓰세요.

※ 순서는 일반 점검용이며 매도 시점을 정하라는 뜻이 아닙니다. 출처: 홈택스, 재정경제부, 매일경제(청원 상임위 회부).

Q. 2027년 말에 파는 것과 2029년 초에 파는 것이 왜 다릅니까?
A. 정부안은 양도일이 찍히는 해마다 칸을 바꿉니다. 2027년은 한도 없는 현행 장특, 2028년은 20억 원 한도와 중간 단계, 2029년은 10억 원 한도와 거주공제만입니다. 계약년이 아니라 잔금과 등기 해가 기준입니다.

Q. 양도일은 계약일입니까, 잔금일입니까?
A. 원칙은 대금 청산일입니다. 잔금 전 등기이거나 청산일이 불분명하면 등기접수일입니다. 2027년 계약만으로 2027년 칸이 보장되지 않습니다.

Q. 10년 실거주 1주택이면 2029년에도 공제율 80%입니까?
A. 정부안 율은 거주 연 8%로 최대 80%입니다. 한도 10억 원에 걸리면 공제액이 잘리므로 율과 한도를 같이 봅니다.

Q. 장특 유예와 기본공제 2500만 원은 같은 날부터입니까?
A. 아닙니다. 기본공제 확대와 중과 완화는 2027년 1월 1일 이후 양도분, 장특 현행 유예는 2027년 양도분 끝까지입니다.

Q. 지금 매도 계약을 서둘러야 합니까?
A. 권유하지 않습니다. 국회 심의 전이고 한도 조항 청원이 상임위에 올라가 있습니다. 잔금일과 거주 햇수, 양도가액을 장표로 맞춘 뒤 법 원문을 기다리세요.