등록임대 특례 축소, 양도세 중과배제, 장특공제 우대 | 매각과 실거주 전환을 어디서 볼까?

등록임대 아파트 특례가 줄어들면 집주인은 매각 달력과 실거주 전환을 렌트홈 말소일과 세제개편안 시행일에서 먼저 가릅니다. 의무임대가 끝나 등록이 말소되면 재산세 감면과 종부세 합산배제는 이미 끊기고, 양도세 중과배제와 장특공제 우대 50%만 남아 있었죠. 8월 3일 정부안은 그 남은 칸에도 기한을 달자는 내용입니다.

날짜가 헷갈리는 이유는 이미 말소된 집과 아직 의무임대 중인 집이 칸이 다르고, 국회 심의 전이라 확정 법이 아니기 때문입니다. 세입자는 만기 통지와 실거주 전환을 같은 장에서 맞춰야 해서, 계약 전에 창구를 열어 두는 편이 안전하죠. 특례가 어디서 줄어드는지, 매각과 실거주 중 어디를 열어볼지 표와 창구로 나눠 두었습니다. 등록임대 집을 들고 있거나 그 집에 사는 분이라면 도움이 되실 겁니다.

정부안은 말소 뒤에도 남던 양도세 중과배제와 장특공제 우대에 기한을 달자는 내용입니다.

재산세와 종부세 칸은 자동말소 때 이미 끝납니다.

등록임대 특례는 한 줄이 아닙니다. 임대의무 기간에는 재산세 감면과 종부세 합산배제, 양도세 중과배제, 장특공제 우대가 요건을 충족하면 같이 붙습니다. 아파트 장기일반 매입임대는 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 의무기간이 끝나면 등록이 자동말소됩니다. 말소 뒤에는 보유 단계 혜택이 끊기고, 처분 단계 혜택만 기한 없이 남는 구조가 현행입니다.

기획재정부가 8월 3일 내놓은 세제개편안은 그 남은 양도세 칸이 과도하다는 지적을 반영해, 조정대상지역 매입임대 아파트에 한해 중과배제와 장특공제 우대를 단계적으로 없애자는 쪽입니다. 시행 예정일은 2026년 10월 1일로 적혀 있으나 국회 심의 전입니다. 보유세 계산과 처분 달력은 부동산 트렌드 글과 함께 창구 원문을 보시는 편이 안전합니다.

※ 8월 3일 발표 정부안이며 국회 심의 전입니다. 출처: 기획재정부 세제개편안, 국세청, 렌트홈.

이미 말소된 집은 2027년 말 양도분까지 현행 특례를 둔다는 것이 정부안입니다.

아직 의무임대 중인 집은 말소일부터 1년과 2년을 따로 셉니다.

이미 말소된 조정대상지역 매입임대 아파트는 2027년 12월 31일까지 양도하면 중과 배제와 장특공제 우대 50%를 유지합니다. 2028년 양도분은 중과세율의 2분의 1, 곧 2주택 +10%p와 3주택 +15%p, 장특공제는 30%로 줄어들고, 2029년 이후에는 중과를 전부 적용하고 우대를 없앱니다. 연합뉴스와 세제 전문 매체 질의응답에도 같은 달력이 실려 있습니다.

2027년 1월 1일 기준으로 아직 의무임대가 남은 주택은 말소일부터 1년 안 양도, 1년 초과 2년 안, 2년 초과로 칸이 갈립니다. 재건축·재개발이 진행 중이면 이전고시일부터 1년, 두 기한이 겹치면 더 늦은 날까지 현행 수준을 적용한다는 설명이 기재부 질의응답에 나옵니다. 양도 예상액은 양도세 계산기로 가늠하되, 정부안 숫자를 확정 고지로 넣지 마세요.

※ 시행 예정일은 정부안 기준 2026년 10월 1일입니다. 숫자는 공고와 창구에서 다시 확인하세요. 출처: 기획재정부 질의응답 보도, 연합뉴스.

※ 일반 중과 완화와 등록임대 특례 폐지는 별 칸입니다. 출처: 기획재정부 세제개편안, 뉴시스.

등록임대 특례의 2027년 중과 배제는 일반 다주택 한시 완화와 다른 칸입니다.

두 숫자를 더하거나 바꿔 넣지 마세요.

정부안은 조정대상지역 다주택 중과도 2027년과 2028년에 한시적으로 낮춥니다. 2년 이상 보유한 주택은 2027년 양도 때 2주택 +5%p, 3주택 +10%p입니다. 이미 말소된 매입임대 아파트 특례는 같은 해에 중과 자체를 배제하므로 가산이 없습니다. 2028년이 되면 특례 절반(+10%p, +15%p)과 일반 한시 완화 숫자가 비슷해 보여 한 표로 합치기 쉽습니다.

장특공제 우대 50%에서 30%로 줄어드는 칸도, 1주택 장기보유를 거주 공제로 바꾸는 개편과 별개입니다. 이 호실이 등록임대 아파트인지부터 렌트홈에서 가른 뒤, 일반 중과 표는 양도세 계산기 참고용으로만 두세요. 세액은 국세청 창구와 국회를 통과한 조문이 기준입니다.

※ 두 제도를 한 줄로 합치지 마세요. 출처: 기획재정부 세제개편안, 뉴시스.

특례 기한이 짧아지면 집을 팔지, 들어가 살지부터 렌트홈 말소일과 맞춰 봅니다.

어느 쪽이 이득인지는 단정하지 않습니다.

기한 안에 팔면 중과배제 칸을 맞출 수 있다는 점이 정부안의 유인입니다. 다만 세입자가 남아 있으면 잔금일과 인도일이 어긋나 가계약금만 넣고 멈출 수 있습니다. 기한이 지난 뒤에도 집을 들고 가면 보유 특례는 이미 없는 상태에서 종부세와 재산세만 남고, 양도 때는 일반 다주택 중과 표로 넘어갑니다. 본인이 들어가 살면 전세 칸은 닫히고, 1주택 거주 공제 칸을 따로 열어야 합니다.

증여로 양도세 기한을 피하려는 계산은 수증자의 취득세와 주택 수가 새로 열리므로, 양도세 한 칸만 보고 옮기지 마세요. 지역 시세와 거래 건수는 지역 안내에서 호실 실거래와 맞춰 보시고, 세액은 국세청과 세무사 창구가 기준입니다. 분양 잔금이나 입주 달력과 겹치면 청약·분양 정보 일정도 같은 장에 올려 두세요.

※ 어느 갈래가 유리하다고 단정하지 않습니다. 출처: 국가법령정보센터 주택임대차보호법, 국세청.

집주인이 팔거나 들어가면 그 호실은 전세 매물에서 빠질 수 있으니 만기 달을 따로 봅니다.

전국 전세가 한 번에 줄어든다고 옮기면 안 됩니다.

특례 기한을 맞추려 잔금을 당기는 집주인, 본인 전입을 위해 실거주 사유로 갱신을 거절하는 집주인, 매수 후에도 전세를 다시 놓는 매수인이 같은 단지에 섞일 수 있습니다. 2018년에서 2019년에 등록이 몰렸던 아파트는 8년 의무가 끝나는 시점과 정부안 달력이 겹친다는 점이 시장 보도에서 자주 나옵니다. 전월세 불안을 이유로 축소 시점을 늦추자는 국회 쪽 검토 보도도 있으나, 그 역시 확정 조문이 아닙니다.

세입자는 단지 평균 매물 건수가 아니라 자기 계약서의 만기, 계약갱신청구권 사용 여부, 실거주 통지 도달일을 보시면 됩니다. 보증금 규모와 반환 여력은 전세 계산기로 가늠하고, 반환보증 창은 주택도시보증공사에서 여세요. 집주인이 특례 달력만 말하고 통지 없이 들어가려 하면 주임법 절차를 계약서와 함께 확인하시길 권합니다.

※ 전세 매물이 반드시 줄어든다고 단정하지 않습니다. 출처: 국토교통부, 렌트홈, 주택도시보증공사.

이번 단계적 폐지 칸은 조정대상지역 매입임대 아파트이며, 비아파트와 상생임대는 다른 표입니다.

렌트홈 유형을 먼저 가른 뒤에 해당 표만 보세요.

2020년 이후 아파트 매입임대 신규 등록은 막혀 있고, 이미 등록된 아파트는 의무기간이 끝나면 자동말소됩니다. 정부안 폐지 문장은 그 아파트, 그중에서도 조정대상지역 매입임대를 대상으로 적혀 있습니다. 아파트가 아닌 주택의 6년 단기 등록은 2025년 6월 재도입된 별 칸이라, 이번 축소 글과 제목을 섞으면 안 됩니다.

상생임대는 2년 동안 임대료를 5%만 올린 1주택자에게 거주 요건을 면제해 주던 제도로, 정부안은 2026년 12월 31일 특례를 종료하고 종료 후 양도 기한을 따로 둡니다. 1주택 임대소득 비과세는 기준시가 12억 이하에서 거주자로 좁히는 칸이 보도되었습니다. 유형 확인은 렌트홈과 국토교통부 공고가 기준입니다.

※ 유형을 한 줄로 묶지 마세요. 출처: 렌트홈 혜택 안내, 기획재정부, 파이낸셜뉴스.

렌트홈에서 말소일을 읽고, 홈택스 합산배제와 계약서 만기를 같은 날짜로 맞춥니다.

가계약금보다 원부가 먼저입니다.

1. 렌트홈과 관할 시군구에서 등록 유형, 의무종료일, 말소일을 뽑습니다. 세무서 사업자등록이 따로 있는지도 봅니다.
2. 국토부 공고로 조정대상지역인지, 건축물대장으로 아파트인지 가릅니다. 오피스텔을 아파트 칸에 넣지 마세요.
3. 이미 말소된 집인지, 2027년 1월 1일 기준 의무임대가 남는지 표에 올립니다.
4. 세입자 계약 만기, 갱신청구권, 실거주 통지 가능 달을 계약서에 적습니다.
5. 양도 잔금일을 정부안 2027년, 2028년, 2029년 칸에 대 보되, 국회 전 숫자를 확정 세액으로 쓰지 않습니다.
6. 말소 뒤에는 홈택스에서 종부세 합산배제 제외 신고를 빼먹지 않습니다. 신고 창은 보통 9월 16일부터 30일입니다.
7. 가계약 전에 세무사와 법률 상담을 받습니다. 카페 후기 억 단위를 이 호실 고지로 옮기지 마세요.

합산배제와 양도 예정신고는 홈택스에서 열고, 법령 원문은 국가법령정보센터에서 확인합니다. 정책 브리핑은 대한민국 정책브리핑에 입법예고와 국회 제출 일정이 안내되어 있습니다.

※ 순서는 일반 점검용이며 특정 매각이나 실거주를 권하지 않습니다. 출처: 렌트홈, 홈택스, 국세청.

Q. 등록임대 특례 축소는 이미 법이 된 건가요?
A. 아닙니다. 2026년 8월 3일 정부 세제개편안의 한 칸이며 국회 심의 전입니다. 시행 예정일 2026년 10월 1일도 정부안 기준이라 조문이 달라질 수 있습니다.

Q. 이미 말소된 아파트도 양도세 중과배제를 바로 못 받나요?
A. 현행은 말소 후에도 중과배제와 장특공제 우대가 이어집니다. 정부안은 2027년 말 양도분까지 현행을 두고 2028년 절반, 2029년 폐지 칸을 제시합니다.

Q. 아직 의무임대가 안 끝난 집은 달력이 어떻게 다른가요?
A. 말소일부터 1년 안은 현행 유지, 1년 초과 2년 안은 절반, 2년 초과는 특례 종료입니다. 재건축은 이전고시일부터 1년, 겹치면 늦은 날을 봅니다.

Q. 특례가 줄어들면 전세 매물이 바로 사라지나요?
A. 단정할 수 없습니다. 집주인이 팔거나 들어가면 그 호실은 빠질 수 있고, 매수인이 재임대하면 남을 수 있습니다. 자기 계약 만기를 보세요.

Q. 비아파트 등록임대나 상생임대도 같은 표인가요?
A. 아닙니다. 단계적 폐지 문장은 조정대상지역 매입임대 아파트입니다. 비아파트 6년 단기와 상생임대는 렌트홈 유형을 가른 뒤 다른 표를 보세요.