부부 공동명의 종부세, 인별 기본공제, 1주택 특례 | 8·3 뒤 공제를 어디서 나눌까?

공동명의로 집을 나눠 두면 종부세가 늘 줄어든다고 보셨다면, 8월 3일 정부안 숫자를 칸별로 나누어 읽으셔야 합니다. 종부세는 세대가 아니라 사람마다 매기는 인별 과세라, 부부가 지분을 나누면 기본공제와 과세표준도 둘로 갈리죠.

다만 그 숫자는 국회 심의 전 정부안이며, 공동명의가 늘 더 싼 구조는 아닙니다. 거주 공동명의 개별과세는 1인당 9억, 합계 18억을 유지하는 쪽으로 읽히고, 비거주 개별과세는 1인당 4억, 합계 8억으로 줄어 단독 비거주 9억보다 공제가 작아질 수 있습니다. 특례를 쓰면 거주 14억, 비거주 9억에 세액공제가 붙지만 과표가 한쪽으로 몰립니다. 세를 주고 다른 곳에 사는 부부라면 개별과세와 특례가 해마다 갈릴 수 있으니, 공시가와 실거주, 지분을 홈택스에서 맞춰 보시는 편이 안전합니다.

종부세는 세대가 아니라 사람마다 기본공제를 나누는 인별 과세입니다.

집을 부부 앞으로 나눠 두면 등기 지분마다 주택을 가진 사람이 됩니다. 국세청 공동명의 1주택자 특례 안내도 부부가 한 채를 같이 갖고 있으면 각자 납세의무자가 된다고 봅니다. 그래서 특례를 신청하지 않으면 기본공제도 사람마다 9억씩, 합계 18억이 붙는 칸이 열립니다.

1세대 1주택은 세대원 가운데 한 사람만 주택분 재산세 대상 주택 한 채를 단독으로 가진 경우에 가깝습니다. 부부 공동명의는 그 칸에 자동으로 들어가지 않습니다. 특례를 내야 한 사람을 1세대 1주택자로 보고, 기본공제와 세액공제를 단독명의와 같은 방식으로 붙입니다. 지분이 1%만 있어도 주택을 가진 사람으로 보므로, 배우자 앞으로 조금만 넘긴 집도 공동명의 칸입니다.

과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 그날 등기에 찍힌 명의와 지분이 그해 종부세 사람을 가릅니다. 잔금이 6월 2일이면 그해 종부세 명의는 매도인 쪽에 남을 수 있으니, 계약 달력을 먼저 보세요. 지역 공시와 실거래 감각은 지역별 시세와 부동산 트렌드에서 맞춰 보시면 됩니다.

※ 8·3 숫자는 정부안이며 국회 심의 전입니다. 출처: 국세청 공동명의 1주택자 특례, 재정경제부 2026년 세제개편안 보도.

거주 공동명의 개별과세는 합계 18억, 비거주는 합계 8억으로 갈립니다.

2026년 8월 3일 재정경제부가 낸 세제개편안은 1세대 1주택 기본공제를 거주 14억, 비거주 9억으로 나눕니다. 지금은 거주 여부와 관계없이 1세대 1주택 12억, 그 외 9억입니다. 공동명의 개별과세는 1주택자가 아닌 개인 칸을 타므로, 정부안을 그대로 읽으면 비거주 부부는 1인당 4억, 합계 8억만 공제받게 됩니다.

같은 비거주 1주택이라도 단독명의는 9억을 공제받습니다. 공동명의 개별과세 합계 8억보다 공제 칸이 큽니다. 집을 세를 주고 다른 곳에 사는 부부가 명의만 나눠 두면, 예전처럼 18억을 공제받는 그림이 아닐 수 있습니다. 거주 중이면 개별과세 합계 18억이 단독 14억보다 여전히 큽니다. 갈림은 그 집에 사는지입니다.

조세일보가 전한 재경부 설명을 보면, 비거주 공동명의라도 공시 각 9억, 합계 18억 아래에서는 과세 대상 자체에 안 들어갈 수 있고, 대상이 된 뒤에 공제가 8억으로 줄어든다는 읽기도 있습니다. 시행령 문장이 나오기 전에는 과세 대상 문턱과 공제액을 한 줄로 단정하지 않는 편이 안전합니다. 숫자는 국회 심의를 거치며 바뀔 수 있습니다.

※ 비거주 공동명의 8억은 정부안을 인별 4억으로 읽은 보도 기준입니다. 출처: 연합뉴스, 한국경제, 조세일보, 재정경제부.

특례는 한 사람을 1세대 1주택자로 보고 세액공제를 붙입니다.

공동명의를 유지한 채 매년 특례를 내면, 부부 가운데 한 사람이 그 집을 전부 가진 것처럼 종부세를 계산합니다. 국세청은 과세기준일 현재 거주자인 부부가 주택 한 채만 공동으로 갖고, 다른 세대원은 주택이 없어야 한다고 적습니다. 배우자가 다른 주택을 갖고 있으면 특례가 열리지 않습니다. 주택과 부속토지를 부부가 갈라 가진 경우도 특례가 막힐 수 있으니 등기 지분을 같이 보세요.

납세의무자는 예전 안내에서 지분이 큰 쪽으로 읽혔으나, 국세청 현재 페이지는 지분율과 무관하게 부부가 합의한 1인으로 적습니다. 세액공제 연령과 거주 기간은 그 납세의무자 기준으로 붙습니다. 나이가 많은 쪽, 그 집에 오래 산 쪽을 납세의무자로 고르는 일이 계산을 바꿉니다. 첫해에 내면 내용이 그대로인 다음 해부터는 다시 내지 않아도 이어집니다.

정부안대로면 특례 기본공제는 거주 14억, 비거주 9억입니다. 비거주 부부가 개별과세 합계 8억과 특례 9억만 놓고 보면 특례 공제가 1억 큽니다. 다만 과표가 한 사람에게 모이면 누진 구간이 올라갈 수 있어, 공제가 크다고 세액이 늘 작지는 않습니다. 신청서는 홈택스에서 받고, 양도 시점 계산은 양도세 계산기와 별도로 보세요.

※ 특례 요건과 납세의무자 지정은 국세청 원문을 따릅니다. 출처: 국세청 합산배제 및 과세특례, 홈택스.

조정지역 공동명의는 특례가 없으면 공정시장가액비율 80% 칸입니다.

공정시장가액비율은 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액 가운데 실제 과세표준에 넣는 비율입니다. 지금은 60%입니다. 정부안은 2027년에 70%로 올리고, 2028년부터 1세대 1주택과 지방 1주택과 2주택은 70%, 3주택 이상과 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택 제외)는 80%로 나눕니다.

부부 공동명의 개별과세는 1세대 1주택 특례를 내지 않으면 1세대 1주택자가 아닙니다. 집이 서울 등 조정대상지역이면 2028년 80% 칸에 들어갈 수 있습니다. 같은 집에 살면서 특례를 내면 1주택 70% 칸으로 맞출 여지가 있습니다. 기본공제가 줄고 비율까지 오르면 세율을 곱하기 전 과표가 두 겹으로 커집니다.

재산세는 물건 기준이라 공동명의여도 1주택 재산세 칸을 쓰는 경우가 많습니다. 종부세만 사람 기준으로 갈리니, 위택스 재산세 고지와 홈택스 종부세 상세를 같은 공시가로 대조하세요. 조정지역 여부는 계약 전 청약 분양 공고의 규제 칸과도 겹칩니다. 분양권 잔금 뒤 등기 명의를 나눌 때도 같은 표를 다시 보세요.

※ 비율과 대상은 정부안이며 시행 시 법령 문장을 따릅니다. 출처: 재정경제부 세제개편안, 연합뉴스, 중앙일보.

시가 26억 이하가 유리하다는 숫자는 2028년 가정 시뮬레이션입니다.

연합뉴스가 2028년 개편이 끝난 뒤 아파트 1채를 21억부터 나눠 본 결과, 시가 26억 이하에서는 연령 공제나 거주 공제와 관계없이 공동명의 개별과세가 단독보다 작게 나왔습니다. 시가 25억 예시에서는 지분 반반이면 1인 공시가 9억 아래라 공동명의는 비과세, 단독은 거주 약 59만 원, 비거주 약 206만 원으로 적혀 있습니다. 시가 35억 서울 아파트를 세를 준 경우에는 공동 약 486만 원, 단독 약 704만 원으로 나왔습니다. 모두 가정이며 실제 고지와 다를 수 있습니다.

특례로 세액공제 80%를 받는다고 가정하면 이야기가 바뀝니다. 같은 보도는 조정지역에 살면서 80%를 받을 때 시가 28억에서 46억 구간에서 단독 또는 특례가 공동명의보다 작을 수 있다고 적습니다. 시가 67억 이상에서는 공제와 관계없이 공동명의 과표 분산이 다시 유리해질 수 있다고 봅니다. 2028년부터 세액공제 금액 한도 600만 원이 정부안에 들어 있어, 초고가 주택은 공제율 80%가 금액으로 잘립니다.

매경은 비교적 젊거나 거주 기간이 짧은 실거주 부부에게는 개별과세(합계 18억, 과표 분산)가 나을 수 있고, 고령과 장기거주 공제를 60~80% 받을 수 있으면 공시 19억~31억 구간에서 특례가 나을 수 있다고 전했습니다. 조세일보는 비거주에 세액공제가 없는 경우 공시 약 15억 8천만 원까지는 특례, 그 위는 개별과세가 나을 수 있다고 적습니다. 손익분기점은 법정 기준이 아니라 가정 계산입니다. 명의를 바꾸려면 증여세와 취득세가 따로 나가니 증여세 계산기를 먼저 여세요. 종부세만 보고 지분을 옮기지 않는 편이 안전합니다.

※ 금액은 연합뉴스 2026-08-17 시뮬레이션 등 가정이며 공시 현실화율, 재산세 공제, 지분에 따라 달라집니다. 출처: 연합뉴스, 매일경제, 조세일보.

특례 신청은 9월 16일부터 30일, 홈택스와 관할 세무서입니다.

국세청은 공동명의 1주택자 특례를 종부세법 시행규칙 별지 제30호로 해당 연도 9월 16일부터 30일까지 관할 세무서장에게 내라고 적습니다. 혼인관계증명서를 붙입니다. 홈택스 로그인 뒤 종합부동산세 메뉴에서 신청할 수 있고, 그 기간에 못 내면 12월 1일부터 15일 정기신고 때 다시 낼 수 있습니다. 고지서만 보고 끝내지 말고, 신청서를 냈는지 접수 화면을 남기세요.

홈택스에서 과세물건과 세액 상세를 열면 공시가격, 공제, 공정시장가액비율, 세율이 칸으로 나옵니다. 위택스 재산세 고지의 공시가격과 같은 집인지 맞춰 보세요. 종부세액에는 농어촌특별세가 종부세의 20%로 붙는 구조라, 통장에서 나갈 돈은 본세와 농특세 합계입니다. 납부유예는 1세대 1주택, 연령 또는 보유 기간, 소득 요건이 있어 공동명의 개별과세로는 문이 닫힐 수 있습니다. 특례를 낸 뒤에만 창을 여세요.

고지 금액이 예상과 다르면 12월 신고로 정정할 여지가 있습니다. 잘못된 합산배제나 특례는 추징될 수 있으니, 요건이 안 맞으면 신청하지 않는 편이 낫습니다. 세율과 공시 기준일은 국가법령정보센터 종부세법, 납부 화면은 홈택스, 재산세는 위택스가 창구입니다.

※ 신청 기간과 서식은 국세청 안내 기준입니다. 출처: 국세청, 홈택스, 위택스, 국가법령정보센터.

공시가, 전입, 지분, 연령을 맞춘 뒤 개별과세와 특례를 대조하세요.

1. 공시가격을 집 단위로 확인합니다. 시가 26억 보도 숫자는 가정이라 이 집 공시가에 바로 옮기지 않습니다.
2. 6월 1일 전입과 실제 거주를 확인합니다. 세를 준 집은 비거주 칸일 수 있습니다.
3. 등기 지분과 부속토지를 봅니다. 토지만 배우자 명의면 특례가 막힐 수 있습니다.
4. 개별과세 합계 공제와 특례 한 사람 공제, 세액공제를 나란히 둡니다. 홈택스 상세와 위택스를 같은 날짜로 맞춥니다.
5. 조정대상지역이면 공정시장가액비율 80% 칸이 열리는지 고지 화면에서 확인합니다.
6. 명의를 바꾸기 전에 증여세, 취득세, 양도 때 취득가 안분을 계산합니다. 종부세 한 해 차이만 보고 지분을 옮기지 않습니다.
7. 세무사에게 그해 고지와 정부안 시행 시점을 확인받습니다. 국회 심의 전 숫자를 확정 세액처럼 쓰지 않습니다.

※ 순서는 일반 점검용이며 특정 명의 변경을 권유하지 않습니다. 출처: 국세청, 홈택스, 위택스.

Q. 부부 공동명의면 종부세가 늘 적나요?
A. 아닙니다. 거주 중 개별과세는 합계 18억 공제와 과표 분산이 있어 유리한 구간이 있지만, 비거주 개별과세는 정부안대로면 합계 8억이라 단독 비거주 9억보다 공제가 작을 수 있습니다. 고령 장기거주 세액공제를 특례로 받는 구간에서는 단독처럼 계산하는 편이 작을 수도 있습니다.

Q. 8·3 이후 비거주 공동명의 공제는 얼마인가요?
A. 정부안을 인별로 읽으면 1인당 4억, 합계 8억입니다. 특례를 내면 비거주 1주택 9억입니다. 국회 심의 전이라 시행 숫자는 법령을 따릅니다.

Q. 특례는 언제, 어디에 내나요?
A. 9월 16일부터 30일까지 홈택스 또는 관할 세무서에 별지 제30호와 혼인관계증명서를 냅니다. 못 내면 12월 정기신고 때 보완할 수 있고, 내용이 같으면 다음 해부터 다시 내지 않아도 됩니다.

Q. 시가 26억까지 공동명의가 유리하다는 말은 확정인가요?
A. 아닙니다. 연합뉴스 등이 2028년 가정으로 돌린 시뮬레이션입니다. 공시 현실화율, 지분, 세액공제, 조정지역 비율에 따라 갈립니다.

Q. 종부세를 줄이려고 지금 공동명의로 바꿔도 되나요?
A. 권하지 않습니다. 지분을 옮기면 증여세와 취득세가 나가고, 양도 때 취득가 안분도 달라집니다. 정부안은 심의 전이며 공동명의가 늘 싸지 않습니다. 세무사와 그해 고지부터 맞추세요.