다주택 양도세 중과 재개, 조정대상지역 세율, 8월 3일 정부안 | 양도일 칸을 어디서 볼까?

조정대상지역 집을 팔 계획이라면 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날을 먼저 고정하세요. 2026년 5월 10일부터 다주택 양도세 중과가 다시 붙었는데, 8월 3일 세제개편안은 2027년과 2028년 가산만 낮추는 정부안이라 창구가 둘로 갈립니다.

한시 유예가 끝난 현행 칸과 국회 심의 전 완화 칸을 한 표에 올리면 세율이 겹쳐 보입니다. 지금 적용되는 값은 2주택에 기본세율 더하기 20%포인트, 3주택 이상에 30%포인트입니다. 8월 3일 안은 2년 이상 보유 주택에 한해 가산을 낮추되, 중과 자체를 없애지는 않습니다. 세율 칸이 둘이면 잔금 숫자부터 갈립니다. 잔금 전에 홈택스 모의계산과 국세청 안내를 같은 날짜로 맞추세요. 조정지역 매도를 앞두고 어느 칸을 봐야 할지 막막하시다면 아래 표가 도움이 됩니다.

2026년 5월 10일부터 조정지역 다주택 양도에 중과가 다시 붙습니다. 한시 유예는 전날인 5월 9일로 끝났습니다.

정부는 2022년 5월부터 다주택 양도세 중과를 시행령으로 한시 배제해 왔고, 그 기간은 여러 차례 연장된 뒤 2026년 5월 9일로 종료됐습니다. 연합뉴스는 관계부처를 인용해, 5월 10일부터 조정대상지역 내 다주택자에 대한 중과가 다시 적용된다고 전했습니다. 양도일은 보통 잔금을 치른 날과 등기접수일 중 빠른 날로 보므로, 계약일만 5월 9일 이전이라고 안심하면 안 됩니다.

원칙적으로 유예 마지막 날까지 양도 절차가 끝나야 중과가 빠졌습니다. 토지거래허가 구역에서 5월 9일까지 허가를 신청한 뒤 지역별 기한 안에 잔금과 등기를 마친 경우는 예외 칸이 있었습니다. 10월 15일 대책으로 새로 지정된 서울 자치구와 경기 일부는 계약일부터 6개월, 강남 서초 송파 용산은 4개월이 보도에 나온 기한이었습니다. 2026년 8월 말 기준으로 그 창은 이미 닫힌 경우가 많으니, 남아 있는 거래는 관할 구청과 세무서에 기한을 다시 물으세요.

※ 유예 종료와 재개는 현행입니다. 8월 3일 완화는 정부안입니다. 출처: 연합뉴스, 재정경제부.

2주택은 기본세율에 20%포인트를, 3주택 이상은 30%포인트를 더합니다. 지방소득세 10%를 더하면 3주택 이상에서 실효세율이 82.5%까지 올라갈 수 있습니다.

양도소득 기본세율은 과세표준에 따라 6%에서 45%까지 누진입니다. 중과가 붙으면 그 기본세율에 가산 포인트가 더해져, 2주택은 상단 65%, 3주택 이상은 상단 75%가 됩니다. 지방소득세는 양도소득세액의 10%라서 3주택 이상 상단을 곱하면 82.5% 감각이 나옵니다. 숫자 감을 먼저 보려면 양도소득세 계산기에 같은 양도가와 취득가, 필요경비를 넣고 중과 칸과 기본세율 칸을 나란히 두세요.

연합뉴스가 우병탁 전문위원에게 의뢰한 시뮬레이션은 6년 전 15억 원에 산 조정대상지역 주택을 25억 원에 팔아 차익 10억 원을 가정했습니다. 1주택은 기본세율과 6년 장기보유특별공제를 적용해 약 3억 3,300만 원, 2주택 중과는 약 5억 7,400만 원, 3주택 중과는 약 6억 8,700만 원으로 나왔습니다. 가정이 바뀌면 세액도 바뀌니, 본인 통장 숫자로 단정하지 말고 홈택스 모의계산으로 다시 넣으세요.

※ 실효세율은 과세표준 상단을 가정한 감각입니다. 출처: 연합뉴스, 국가법령정보센터 소득세법.

주택 수는 세대 합산이며 분양권과 입주권도 넣는 경우가 많습니다. 등기된 아파트만 세면 중과 칸이 어긋납니다.

1세대가 주택을 2개 이상 보유한 상태에서 조정대상지역 주택을 양도하면 중과 규정이 열립니다. 세대에는 본인뿐 아니라 배우자와 같은 세대 구성원 명의가 들어갑니다. 조합원입주권과 분양권은 세법상 주택 수에 포함되는 경우가 많고, 주거용으로 쓴 오피스텔도 사용 형태에 따라 합산됩니다. 대장 용도와 전입, 공급계약서를 부동산 트렌드 글의 확인 순서와 같이 맞춰 보세요.

중과 여부는 취득 때가 아니라 양도 때 그 주택이 조정대상지역인지를 봅니다. 취득 당시 비조정이었더라도 양도일에 조정이면 중과 칸이 열리고, 반대로 양도일에 해제돼 있으면 일반 세율 칸으로 가는 경우가 있습니다. 서울 전역과 경기 일부 시군구가 지정돼 있다는 보도가 있으나, 목록은 고시마다 바뀌므로 지역 가이드와 국토부 공고, 관할 시군구 안내를 양도일 기준으로 여세요. 분양 단지 일정은 청약 공고에서 입주권과 분양권 보유 여부를 같이 점검하면 주택 수 누락을 줄일 수 있습니다.

※ 주택 수 산정은 사실관계마다 다릅니다. 출처: 국가법령정보센터, 국세청.

중과가 붙으면 장기보유특별공제는 빠지고 단기 고세율과 비교합니다. 보유 햇수만 믿고 공제율을 넣으면 세액이 어긋납니다.

조정대상지역 다주택 중과가 적용되는 양도에는 장기보유특별공제가 배제되는 것이 현행 골격입니다. 한시 유예 기간(2022-05-10부터 2026-05-09) 양도분은 중과가 빠지면서 공제를 받는 경우가 많았습니다. 5월 10일 이후 양도분부터는 그 공제 칸이 닫히므로, 예전에 돌려본 계산기 결과를 그대로 쓰면 안 됩니다.

보유 기간이 1년 미만이거나 2년 미만이면 단기 세율 트랙이 따로 있습니다. 주택은 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60% 칸과 중과 세액을 비교해 큰 쪽을 내는 구조로 설명되는 경우가 많습니다. 정확한 비교는 홈택스와 세무사가 넣어 주는 값이 기준입니다. 매도 자금으로 다른 집을 이어서 보면 대출 계산기와 DSR 계산기로 잔금 여유도 같은 장표에 올리세요.

※ 단기 세율과 중과 비교는 사안마다 다릅니다. 출처: 국세청, 국가법령정보센터.

8월 3일 완화는 국회 심의 전 정부안이며 중과 폐지가 아닙니다. 검색 결과에 나온 낮은 가산을 지금 잔금에 바로 넣지 마세요.

재정경제부가 2026년 세제개편안에서 밝힌 설계는 이렇습니다. 2주택은 현행 +20%포인트에서 2027년 +5%포인트, 2028년 +10%포인트로 낮췄다가 2029년부터 다시 +20%포인트로 되돌립니다. 3주택 이상은 현행 +30%포인트에서 2027년 +10%포인트, 2028년 +15%포인트, 2029년부터 +30%포인트입니다. 재정경제부 세제개편안 안내는 5월 10일 이후 양도분에도 완화된 중과세율을 적용하되, 중과 배제와는 다르다고 못 박았습니다.

보도에 따르면 완화 칸은 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택 양도에 한정되는 쪽으로 설명됩니다. 장기보유특별공제는 중과 완화 기간에도 빠지는 것으로 전하는 기사가 있어, 가산만 낮아진다고 공제까지 살아난다고 보면 안 됩니다. 정부 설명 예시로 양도차익 5억 원인 2주택 조정지역 양도는 현행 약 2억 7,000만 원, 2027년 약 2억 원, 2028년 약 2억 2,000만 원 감각이 나왔습니다. 이 숫자도 가정이며, 법 문안이 국회를 통과하기 전에는 창구 세율이 아닙니다. 연합뉴스 세제개편안 해설과 재정경제부 원문을 같이 두세요.

※ 2027년 이후 칸은 정부안입니다. 중과 배제가 아닙니다. 출처: 재정경제부 2026 세제개편안 FAQ.

토허 기한과 일시적 2주택은 양도일 칸을 따로 확인하세요. 중과 재개와 정부안 완화를 한 줄로 섞으면 배제 칸이 사라집니다.

일시적 2주택은 종전 주택을 정해진 기한 안에 팔면 1주택 칸으로 보는 특례입니다. 조정대상지역 안에서는 처분 기한이 3년인 것이 종전 골격이고, 8월 3일 세제개편안은 그 기한을 2년으로 줄이는 내용을 담았습니다. 보도는 2026년 8월 4일 이후 신규 취득, 2026년 10월 1일 이후 종전 주택 양도분부터라는 적용 시점을 전하지만, 시행령과 국회 문안이 확정되기 전에는 종전 3년 칸과 정부안 2년 칸을 나란히 두고 창구에 물으세요.

상속 주택, 농어촌 주택, 저가 주택 등 주택 수에서 빼거나 중과를 배제하는 항목은 소득세법 시행령에 따로 적혀 있습니다. 목록을 글 한 편에 다 옮기면 빠지는 줄이 생기니, 국가법령정보센터와 국세청 해설에서 본인 물건이 어느 호에 들어가는지만 확인하세요. 5월 9일 토허 신청 예외는 이미 기한이 지난 거래가 많아, 지금 새로 계약하는 건에 그 칸을 기대면 안 됩니다.

※ 특례 기한은 고시와 시행령에 따릅니다. 출처: 재정경제부, 국가법령정보센터.

예정신고는 양도일이 속한 달 말일부터 2개월 안에 홈택스로 냅니다. 세율 칸을 고른 뒤에야 신고서가 열립니다.

순서는 양도일 확정, 조정대상지역 여부, 세대 주택 수, 중과와 배제 특례, 세율 트랙, 예정신고입니다. 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내가 예정신고 기한의 골격이고, 다음 해 5월 확정신고에서 정산합니다. 지방소득세는 양도소득세액의 10%로 위택스 칸이 따라옵니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙을 수 있으니, 잔금 전 폴더에 등기필, 계약서, 필요경비 증빙을 같이 넣으세요.

계산기 결과는 1차 감각일 뿐입니다. 양도소득세 계산기로 중과 칸과 기본세율 칸을 본 뒤, 홈택스 모의계산, 관할 세무서, 세무사 순으로 숫자를 고정하세요. 갈아탈 집의 잔금이 남았다면 대출 계산기로 실행 한도를 같은 주에 맞춰 보는 편이 안전합니다. 지역 시세와 단지 동향은 지역 가이드, 분양과 입주 일정은 청약 공고, 제도 해설은 트렌드에서 이어서 보시면 창구가 흩어지지 않습니다.

1. 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날을 양도일로 적습니다.
2. 국토부 고시에서 그 동이 조정대상지역인지 양도일 기준으로 확인합니다.
3. 세대 합산 주택 수에 분양권, 입주권, 주거용 오피스텔을 넣습니다.
4. 중과 가산과 배제 특례, 단기 세율 중 어느 칸인지 법령으로 가릅니다.
5. 홈택스 모의계산 후 예정신고 기한을 달력에 표시합니다.
6. 8월 3일 정부안 숫자는 국회 통과 문안이 나오기 전에 잔금 세율로 쓰지 않습니다.
7. 구조가 복잡하면 서명 전에 세무사와 국세청 안내에 맞춥니다.

※ 신고 기한과 세액은 개인 사실관계에 따라 다릅니다. 출처: 국세청, 홈택스.

Q. 지금 집을 팔면 다주택 양도세 중과가 붙나요?
A. 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 조정대상지역 주택을 다주택자가 팔면 중과가 다시 적용됩니다. 한시 유예는 5월 9일로 끝났고, 8월 3일 세제개편안의 가산 완화는 국회 심의 전 정부안입니다.

Q. 2주택과 3주택 중과세율은 얼마인가요?
A. 현행은 기본세율 6~45%에 2주택은 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 더합니다. 지방소득세 10%를 더하면 3주택 이상에서 실효세율이 82.5%까지 올라갈 수 있습니다.

Q. 8월 3일 세제개편안이 통과되면 올해 5월 이후 판 집도 세율이 낮아지나요?
A. 재정경제부는 5월 10일 이후 양도분에 완화된 중과세율을 적용하고, 중과 배제와는 다르다고 설명합니다. 국회 문안이 나오기 전에는 창구 세율이 아닙니다.

Q. 비조정대상지역 주택을 팔아도 중과인가요?
A. 중과 골격은 양도 주택이 조정대상지역에 있을 때 붙는 구조로 설명됩니다. 비조정 양도는 기본세율 칸으로 가는 경우가 많지만 단기 세율과 주택 수는 따로 봅니다.

Q. 중과가 붙으면 장기보유특별공제는 받나요?
A. 중과가 적용되면 장기보유특별공제는 배제되는 것이 현행 골격입니다. 한시 유예 양도분은 공제를 받는 경우가 많았고, 2년 미만이면 단기 세율과 비교합니다.