1주택 양도세 기본공제 2500만, 10년 거주, 30억 이하 | 2027년 양도분 칸을 어디서 볼까?

2027년 1월 1일 이후 집을 팔 예정이고, 10년 넘게 살았으며 양도가액이 30억 원 이하라면 홈택스 기본공제 칸이 연 250만 원에서 연 2500만 원으로 바뀌는지를 먼저 보세요. 장기보유특별공제 한도와 달을 섞어 읽으면 숫자가 어긋나기 쉽고, 자녀에게 넘기거나 같은 해 토지를 팔면 칸이 빠질 수 있어 더 헷갈리죠.

이 칸은 8월 3일 정부가 발표한 2026년 세제개편안의 양도소득 기본공제 확대안입니다. 아직 국회 심의를 거치지 않아 확정이 아니고, 12억 원 비과세와 장기보유특별공제를 뺀 뒤에 붙는 마지막 공제입니다. 10년 거주, 30억 원 이하, 1세대 1주택, 특수관계인 제외, 같은 해 다른 자산 안분을 표와 체크리스트로 맞춰 두었습니다. 매도 달을 앞두고 공제 칸이 헷갈리신다면 도움이 됩니다.

2027년 1월 1일 이후 양도분부터 연 2500만 원 칸이 정부안에 있습니다. 현행 소득세법 제103조 연 250만 원과 비교해 읽으세요.

지금 양도소득이 있는 거주자는 부동산 등 자산 종류와 관계없이 해당 과세기간 양도소득금액에서 연 250만 원을 뺍니다. 미등기 양도는 이 공제가 빠집니다. 국가법령정보센터 소득세법 제103조가 현행 칸이고, 정부안은 장기 실거주 1주택에 한해 별도의 2500만 원 칸을 붙이는 방향입니다.

연합뉴스는 2027년 1월 1일 이후 양도분부터라고 적었고, 재정경제부 인포그래픽은 현행 연 250만 원에서 개정안 연 2500만 원(양도가액 30억 원 이하)으로 적습니다. 장기보유특별공제를 거주 중심으로 바꾸는 개편은 1년 유예 뒤 2028년 칸이 따로 있어, 기본공제 확대와 달을 섞지 않는 편이 안전합니다. 숫자 가늠은 양도세 계산기로 현행 식을 먼저 넣고, 개정 칸은 공고 문장과 맞춰 보세요.

※ 정부안은 국회 심의 전입니다. 출처: 국가법령정보센터, 재정경제부, 연합뉴스.

10년 거주, 양도가액 30억 원 이하, 1세대 1주택을 세 칸으로 읽습니다. 하나라도 빠지면 250만 원 칸으로 남는다고 보는 편이 안전합니다. 호가나 단지 평균으로 30억을 미리 단정하지 마세요.

양도가액은 실지거래가입니다. 중개 앱 호가, 국토부 실거래 인근 건, 공시가격을 이 집 양도가액에 옮기지 마세요. 잔금이 확정된 계약서 금액이 신고 칸이고, 30억 원을 1원이라도 넘기면 확대 공제에서 빠질 수 있습니다. 단지 시세는 지역 시세와 국토부 실거래로 감만 보고, 이 집 숫자는 계약서에서 읽으세요.

거주 10년은 보유 10년과 다릅니다. 전입신고 후 실제로 산 기간을 양도일까지 이어 세는 방식이 실무에서 쓰입니다. 전출이 끊긴 달, 별도 세대, 해외 체류가 있으면 10년 칸이 줄어들 수 있으니 주민등록 초본과 수도, 전기 사용 자료를 먼저 모으세요. 1세대 1주택은 세대원 주택 수 칸이라, 자녀 명의 집이나 분양권이 세대에 들어가면 빠질 수 있습니다. 청약 일정과 세대 구성은 청약 분양 공고와 함께 세대 주택 수를 따로 세세요.

※ 거주 기간 산정 세부는 시행령과 국세청 해석을 따릅니다. 출처: 재정경제부, 국세청.

12억 원 비과세와 장특을 뺀 뒤 기본공제가 마지막에 붙습니다. 기본공제를 맨 앞에 두면 과세표준이 어긋납니다.

찾기 쉬운 생활법령정보가 정리한 산식은 양도차익에서 장기보유특별공제를 빼 양도소득금액을 만들고, 그다음 기본공제를 빼 과세표준을 만듭니다. 1세대 1주택 고가주택은 양도가액 12억 원 초과분만 과세되는 칸이 현행입니다. 30억 원에 팔아도 12억 원까지는 비과세 구조가 먼저이고, 남는 과세 구간에 장특과 기본공제가 순서로 붙습니다.

기본공제 확대는 장특 공제율을 80%로 유지하는 이야기와 별개입니다. 장특은 양도차익에 비율을 곱하고, 기본공제는 장특 이후 금액에서 정액을 뺍니다. 세율은 과세표준 구간에 기본세율(6%에서 45%대)을 적용하고, 개인지방소득세가 국세의 10%로 붙는 구조가 현행입니다. 모의계산은 홈택스와 양도세 계산기로 현행 식을 넣고, 개정 2500만 원 칸은 법 문장이 확정된 뒤 같은 순서로 바꿔 보세요. 시장 흐름은 부동산 트렌드와 함께 매도 달만 겹쳐 보면 됩니다.

※ 고가주택 계산과 세율은 개별 사실관계에 따라 다릅니다. 출처: 찾기 쉬운 생활법령정보, 국세청, 소득세법.

정부 예시는 가정 숫자라 홈택스 모의계산과 따로 맞춰 보세요. 취득가와 필요경비, 장특 비율이 바뀌면 결과가 달라집니다.

보도에 반복된 정부 예시는 두 가지입니다. 취득가 10억 원 주택을 20억 원에 양도하면 현행 약 1280만 원에서 개정 약 740만 원으로 540만 원가량 줄어든다는 가정, 취득가 15억 원 주택을 30억 원에 양도하면 현행 약 4750만 원에서 개정 약 3900만 원으로 850만 원가량 줄어든다는 가정입니다. 둘 다 10년 거주를 전제한 추정입니다.

이 숫자는 중개 수수료, 자본적 지출, 감가상각, 공동명의 지분을 넣기 전 설명용입니다. 같은 30억 원이라도 취득가가 낮으면 차익이 커져 세액 감소폭이 달라지고, 12억 원 비과세와 장특 80%가 이미 들어간 뒤의 기본공제 효과로 읽는 편이 맞습니다. 계약 전 가늠은 양도세 계산기에 이 집 취득가와 예상 양도가액을 넣고, 국세청 상담 또는 세무사 창구에서 같은 가정을 한 번 더 맞춰 보세요.

※ 정부 예시이며 실제 세액이 아닙니다. 출처: 재정경제부 설명, 조세일보와 매일경제 보도.

특수관계인 양도와 같은 해 다른 자산은 2500만 원 칸에서 빠질 수 있습니다. 계약 상대와 같은 해 다른 매도를 먼저 가르세요.

정부 요약은 소득세법 제95조 개정을 전제로, 동일 과세기간 내 다른 양도소득에는 확대 공제를 적용하지 않고, 공동명의와 분할 양도는 지분과 양도비율로 안분하며, 특수관계인 양도는 대상에서 뺀다고 적습니다. 자녀나 지배법인에 넘기는 거래는 시세 할인과 증여세 칸이 따로 열릴 수 있어, 2500만 원 칸을 기대하고 가계약을 넣지 마세요.

같은 해에 토지를 먼저 팔고 하반기에 1주택을 팔면, 보도에 나온 가정은 토지에 250만 원, 1주택에 2250만 원을 나누는 식입니다. 부부 공동명의는 지분별로 안분한다는 설명과 인별 신고가 겹치므로, 각자의 홈택스 미리채움에서 공제 칸이 어떻게 찍히는지 창구에서 확인하세요. 여러 해에 걸쳐 지분을 나누어 팔면 그해 양도비율만큼만 공제가 붙을 수 있습니다. 취득세 칸은 취득세 계산기로 매수인 쪽을 따로 보고, 매도인 양도세와 섞지 마세요.

※ 안분 세부는 통과 문장과 신고서 서식을 따릅니다. 출처: 재정경제부 요약, 조세일보.

장특 한도는 2028년 칸이고 기본공제 확대는 2027년 칸입니다. 한 달력에 두 제도를 겹치면 매도 달이 엇갈립니다.

정책브리핑은 종부세 개편을 내년부터 단계 시행하고, 양도세 장특 개편은 내년 1년을 유예한 뒤 2028년부터 적용한다고 적습니다. 그와 별개로 10년 거주 1주택 기본공제 확대는 2027년 양도분부터라는 보도가 나와 있습니다. 장특 공제금액 한도 20억 원(2028년), 10억 원(2029년)은 초고가 차익 칸이라, 양도가액 30억 원 이하 기본공제 확대와 대상이 겹치지 않게 읽는 편이 맞습니다.

65세 이상 수도권 1주택을 팔고 비수도권으로 옮기는 한시 감면도 다른 칸입니다. 기본공제 2500만 원을 받은 뒤 산출세액에서 감면율이 붙는지, 요건이 갈리는지는 통과 문장을 기다려야 합니다. 기본공제 칸과 고령 이주 감면, 장특 한도는 각각의 공고에서 따로 보세요. 매도 달을 고를 때 2026년 잔금, 2027년 잔금, 2028년 잔금을 한 표에 올려 두면 제도가 섞이지 않습니다.

※ 시점은 국회 통과 문장과 부칙이 기준입니다. 출처: 정책브리핑, 연합뉴스, 재정경제부.

양도일 달의 말일부터 두 달 안에 홈택스 예정신고를 엽니다. 기본공제 칸이 250만 원인지 2500만 원인지 미리채움에서 확인하세요. 신고서 숫자가 계약서와 다르면 제출 전에 멈추세요.

양도소득세 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다. 2027년 1월 잔금이면 3월 말, 2월 잔금이면 4월 말이 예정신고 말일로 읽는 경우가 많습니다. 공휴일로 말일이 밀리는지는 국세청 안내를 따르세요. 확정신고는 다음 해 5월에 다른 양도소득과 합쳐 다시 맞춥니다.

홈택스 양도소득세 신고 화면의 기본공제란은 현행 250만 원이 기본값입니다. 법 개정 후 서식이 바뀌면 1세대 1주택 장기거주 여부와 양도가액 30억 원 칸이 따로 생길 수 있습니다. 등기원인, 실지거래가, 취득가, 필요경비 증빙을 같은 폴더에 두고, 국세청 양도세 안내와 세무서 상담에서 공제 코드를 확인하세요. 가산세는 무신고와 과소신고에서 커지니, 공제 칸이 애매하면 기한 안에 일단 현행 식으로 신고할지 창구에서 묻는 편이 안전합니다.

※ 신고 기한은 양도일과 공휴일에 따라 다릅니다. 출처: 국세청, 홈택스.

전입 기간, 양도가액, 세대 주택 수를 계약 전에 한 장으로 모으세요. 공제 확정을 전제로 잔금을 잡지 마세요.

1. 주민등록 초본으로 전입일과 전출 공백을 세어 10년에 닿는지 봅니다.
2. 세대원 명의의 주택, 분양권, 입주권을 세어 1세대 1주택인지 가릅니다.
3. 매매계약서 실지거래가가 30억 원 이하인지, 부대비용이 양도가액에 들어가는지 특약을 읽습니다.
4. 양수인이 직계비속 등 특수관계인인지 등기 원인과 가족관계를 맞춥니다.
5. 같은 과세기간에 토지와 상가, 다른 주택을 팔 계획이 있으면 기본공제 안분 칸을 메모합니다.
6. 잔금일과 등기접수일이 2026년인지 2027년 1월 1일 이후인지 계약 문장에서 확인합니다.
7. 홈택스와 세무사 창구에서 현행 식으로 한번 넣어 보고, 개정 칸은 국회 통과 뒤 서식을 다시 엽니다.

※ 순서는 일반 점검용이며 매도 시점을 권유하지 않습니다. 출처: 국세청, 홈택스, 재정경제부.

적용 시점, 30억 칸, 비과세와의 순서가 자주 나옵니다.

Q. 1주택 양도세 기본공제 2500만 원은 언제부터인가요?
A. 보도는 2027년 1월 1일 이후 양도분부터로 읽습니다. 현행은 소득세법 제103조 연 250만 원입니다. 정부안은 국회 심의 전이라 통과 문장과 홈택스 서식이 기준입니다.

Q. 10년 거주와 양도가액 30억 원은 어디서 확인하나요?
A. 거주는 전입신고와 실거주 증빙, 양도가액은 계약서 실지거래가입니다. 호가나 공시가로 30억 칸을 단정하지 마세요. 산정 세부는 시행령과 국세청 해석을 따릅니다.

Q. 12억 원 비과세와 같이 받나요?
A. 12억 원 이하 비과세가 먼저이고, 초과 과세 구간에서 장특을 뺀 뒤 기본공제가 붙습니다. 비과세가 끝나면 기본공제를 쓸 양도소득이 없을 수 있습니다.

Q. 같은 해에 토지를 같이 팔면요?
A. 확대분은 1세대 1주택 양도분에만 붙고, 다른 자산에는 적용하지 않는다는 것이 정부 설명입니다. 가정 예시는 토지 250만 원, 1주택 2250만 원입니다.

Q. 자녀에게 팔아도 되나요?
A. 직계비속 등 특수관계인 양도는 확대 공제 대상에서 제외됩니다. 시가 할인 거래는 증여세 칸이 따로 열릴 수 있으니 계약 전에 관계를 가르세요.