장기거주소득공제 한도, 20억, 10억 | 초고가 1주택 매도 달을 어디서 볼까?

공제율 80%는 그대로인데 한도 10억이 붙는다는 소식을 듣고, 이 집을 언제 팔아야 할지 달력이 안 그려지는 분이 많습니다. 정부안 기준 장기거주소득공제 한도는 2028년 양도분 20억 원, 2029년 이후 양도분 10억 원이죠. 인별 연간과 양도 물건별 각각 적용되며, 국회 심의 전이라 숫자와 시행 시점이 바뀔 수 있습니다.

공제율과 한도는 다른 칸입니다. 10년 실거주로 80%를 채워도, 곱한 금액이 천장보다 크면 실제 공제는 한도에서 잘립니다. 같은 집을 2028년 12월에 파느냐 2029년 1월에 파느냐로 공제액이 갈릴 수 있는 이유죠. 재정경제부 발표문과 국세청 홈택스 신고 칸, 위택스 지방소득세를 표로 맞춰 두었습니다. 초고가 1주택 매도 달을 가늠 중이라면 창구 숫자부터 대조해 보세요.

한도는 공제율과 별개로, 2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원입니다.

80%를 채워도 곱한 금액이 천장보다 크면 공제는 한도에서 멈춥니다.

현행 장기보유특별공제는 소득세법 제95조에 따라 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 1세대 1주택에 보유 연 4%(최대 40%)와 거주 연 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%까지 공제합니다. 금액 상한은 없습니다. 양도가액 12억 원 초과 고가 1주택은 12억 원 이하 비율이 비과세되고, 넘는 비율의 양도차익에 이 공제를 곱합니다.

2026년 8월 3일 세제개편안은 주택 공제 이름을 장기거주소득공제로 바꾸고, 보유 칸을 단계적으로 줄입니다. 공제율 자체는 10년 실거주 때 최대 80%로 남는다고 재정경제부가 밝혔습니다. 동시에 없던 금액 천장을 새로 두기로 했죠. KBS 보도에 따르면 재경부 관계자는 차익 50억, 100억이 나와도 80%가 그대로 빠지던 구조를 과세 형평 문제로 봤다고 설명했습니다.

그래서 검색창의 80%와 한도 10억을 한 줄로 읽으면 어긋납니다. 80%는 비율 칸이고, 10억은 그 비율로 나온 금액을 자르는 칸입니다. 중저가 1주택은 한도에 안 걸릴 수 있고, 초고가 1주택은 비율을 채워도 천장이 먼저 옵니다. 현행 세액 감각은 양도소득세 계산기로 보되, 한도 칸은 아직 반영되지 않을 수 있으니 정부안 표와 따로 두세요.

※ 정부안 숫자는 국회 의결 전입니다. 출처: 재정경제부, 국가법령정보센터, KBS.

한도는 잔금 약속이 아니라 양도일이 속한 연도로 갑니다.

같은 집이어도 2028년 말과 2029년 초가 갈립니다.

정부안 시행 달력은 이렇게 읽으세요. 2027년 12월 31일까지 양도분은 한도 없이 현행 방식입니다. 2028년 양도분은 거주 연 6%와 보유 연 2%를 더하면서 인별 연간, 물건별 한도 20억 원이 붙습니다. 2029년 1월 1일 이후 양도분은 보유 칸이 사라지고 거주 연 8%만 남으며 한도는 10억 원입니다. 연합뉴스가 정리했듯, 같은 주택이라도 매도 시점이 2028년 말인지 2029년 초인지에 따라 공제받을 수 있는 금액이 달라질 수 있습니다.

양도일은 보통 잔금일과 소유권이전 등기 접수일 중 빠른 날입니다. 12월 잔금을 미루거나 등기만 1월로 넘기는 말로 연도를 바꾸려다, 실제 빠른 날이 이미 찍혀 있으면 한도 연도가 고정됩니다. 중개 일정과 은행 잔금, 법무사 접수일을 한 장에 올려야 달력이 맞습니다.

한도는 인별 연간과 물건별이 각각입니다. 한 사람이 2029년에 초고가 주택 두 채를 나누어 팔면 물건마다 10억이 아니라, 연간 한도가 먼저 닳을 수 있습니다. 분할 양도 시 한도를 양도 비율로 나눈다는 보도도 있어, 일부만 팔 계획이면 계약서 지분과 연간 합산을 같이 보세요. 지역 시세 감각은 지역별 시세와 국토부 실거래를 대조하고, 분양 잔금 달은 청약 분양 정보 입주 일정과 겹치지 않게 보시기 바랍니다.

※ 시행 시점은 국회 의결 전입니다. 출처: 재정경제부, 연합뉴스, 소득세법 양도일 규정.

80%를 채워도 과세대상 차익이 12억 5천만 원을 넘으면 2029년 한도 10억에 걸릴 수 있습니다.

양도가액 전체가 아니라 12억 초과 안분 뒤 숫자입니다.

매일경제는 최대 공제율 80%를 채운 장기 실거주자도 공제 대상 양도차익이 12억 5천만 원을 넘는 순간부터 2029년 한도가 적용된다고 전했습니다. 10억 원을 0.8로 나눈 산술입니다. 2028년 한도 20억 원이면 같은 방식으로 과세대상 차익 25억 원을 넘길 때 천장이 붙습니다. 다만 공제 대상 양도차익은 매매가 전체가 아닙니다.

1세대 1주택 고가주택은 양도가액 12억 원까지 비율을 비과세하고, 넘는 비율의 차익만 과세합니다. 시사저널이 든 25억 원 취득, 75억 원 양도 가정을 이 식으로 보면 전체 차익 50억 원에 (75억-12억)/75억을 곱해 과세대상이 약 42억 원이 됩니다. 42억의 80%는 약 33억 6천만 원인데, 2029년 한도 10억이면 공제가 23억 원대 넘게 잘립니다. 이 식은 이해를 위한 현행 안분이며, 최종 세액은 필요경비와 세율 구간, 지방소득세까지 넣어야 합니다.

조만희 재정경제부 세제실장은 양도가액 30억 원 주택을 10억 원에 산 경우는 한도 10억 원에 걸리지 않고, 40억 원 이상 고 양도가액이 대상이 된다고 설명했습니다. KBS도 시가 40억 원 이상 초고가 주택을 겨냥한 조치로 해석했습니다. 30억 원 이하이면서 10년 거주한 1주택은 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 기본공제 250만 원을 2,500만 원으로 올리는 칸이 따로 있어, 한도 글과 기본공제 글을 섞어 읽으면 대상 집이 바뀝니다. 시세 비교는 부동산 트렌드의 실거래 글과 함께 보시고, 이 집 호가는 국토부 실거래로 맞추세요.

※ 12억 5천만 원은 10억÷80% 산술이며 이 집 세액이 아닙니다. 출처: 매일경제, KBS, 시사저널, 재정경제부.

정부 시뮬레이션은 가정이니 이 집 계약서 숫자로 다시 넣으세요.

보도된 세액은 특정 집을 보장하지 않습니다.

여러 매체가 같은 가정을 전했습니다. 1세대 1주택자가 25억 원에 산 집을 10년 실거주한 뒤 75억 원에 파는 경우죠. 시사저널은 현행 80%라면 공제액이 약 33억 6천만 원이고, 2028년에는 한도 20억 원, 2029년부터는 한도 10억 원만 인정된다고 적었습니다. 연합뉴스TV는 같은 가정에서 양도세가 내년(한도 없는 현행) 약 3억 2천만 원, 2028년 약 9억 2천만 원, 2029년 이후 약 13억 7천만 원으로 늘어난다고 전했습니다. 동아일보는 차익 50억 원, 10년 거주 때 올해 약 3억 1,600만 원, 2029년 약 13억 7,300만 원이라고 보도했습니다.

숫자는 필요경비, 기본공제, 세율 누진, 지방소득세 10%를 어떻게 넣었는지에 따라 달라집니다. 기사마다 원 단위가 조금 다른 이유도 그 가정 차이입니다. 이 집 취득가에 중개수수료와 자본적 지출이 들어가 있는지, 양도가액에 부가세나 옵션이 섞였는지를 계약서에서 먼저 가르세요.

한도에 안 걸리는 쪽 예시도 있습니다. 세제실장이 말한 양도가액 30억, 취득가 10억은 과세대상 차익이 한도 계산 아래로 내려갈 수 있습니다. 반대로 차익이 커도 거주 연수가 짧으면 공제율 자체가 80%에 못 미쳐, 한도보다 비율이 먼저 깎입니다. 비율 부족과 한도 충돌을 한 장에 동시에 적어 두지 않으면, 카페 예시 세액을 이 집에 옮기는 실수가 납니다. 국세청 홈택스 모의계산은 현행 법령 기준일 가능성이 크니, 정부안 한도는 수기 칸으로 빼 보세요.

※ 세액은 정부 시뮬레이션 보도값이며 추정입니다. 출처: 시사저널, 연합뉴스TV, 동아일보.

부부가 절반씩이면 2029년 한도는 각 5억 원으로 나뉠 수 있습니다.

한 채 한도가 두 배로 늘어난다고 읽으면 어긋납니다.

시사저널과 에너지경제신문은 한도가 개인별, 양도 물건별로 쪼개진다고 전했습니다. 부부가 5 대 5 공동명의로 한 채를 처분하면 2028년에는 각각 10억 원, 2029년 이후에는 각각 5억 원까지라는 예시입니다. 지분이 7 대 3이면 한도도 그 비율로 읽는 쪽이 보도 취지에 가깝습니다. 최종 문장은 시행령과 해석 사례가 나와야 확정됩니다.

인별 연간 한도는 같은 해에 다른 물건을 팔 때 겹칩니다. 배우자가 자기 지분 주택을 2029년에 팔고, 본인이 다른 초고가 주택을 같은 해에 팔면 각자 연간 10억 칸을 따로 씁니다. 반대로 한 사람이 한 해에 두 물건을 양도하면 연간 한도가 먼저 닳고, 물건별 한도도 각각 깎입니다. 공동명의를 한도 회피처럼 말하는 카페 글은, 증여세와 취득세, 명의 이전 비용이 빠진 경우가 많습니다.

분할 양도도 한도를 양도 비율에 맞춰 배분한다는 보도가 있습니다. 일부만 팔고 나머지를 다음 해로 넘기면 연도가 바뀌어 한도 칸이 달라질 수 있지만, 양도일이 실제로 갈리는지, 1세대 1주택 자격이 유지되는지는 별 문제입니다. 명의와 지분은 등기 갑구를 기준으로 읽고, 세금 신고는 인별로 홈택스에 올립니다. 인지세는 인지세 계산기로 계약서 금액을 따로 계산하세요.

※ 배분 방식은 보도 기준이며 시행령 확정 전입니다. 출처: 시사저널, 에너지경제신문.

정부안은 국회 심의 전이며, 한도 숫자는 법 공포 전까지 확정이 아닙니다.

청원과 보도를 계약 숫자로 옮기지 마세요.

파이낸셜뉴스와 매일경제에 따르면 1세대 1주택 실거주자 장기보유특별공제 10억 원 한도 신설 철회를 요청하는 국민동의청원이 2026년 8월 하순 5만 명을 넘겨 국회 상임위원회 회부 요건을 충족했습니다. 청원인은 장기 실거주 증세, 자산 간 형평, 매물 동결, 신뢰 보호를 이유로 한도 조항 삭제나 보완을 요청했습니다. 당정청이 보완 필요성에 공감한다는 보도도 있으나, 한도가 사라지거나 20억에 고정된다는 결정은 아직 없습니다.

세제개편안은 정부 발표 뒤 입법예고, 차관회의, 국무회의를 거쳐 정기국회에 제출되는 흐름입니다. 뉴스웨이는 9월 초 이전 국회 제출 일정을 전했습니다. 제출된 뒤에도 기획재정위원회 심사와 본회의 의결, 공포가 남아 있습니다. 한도 액수, 시행 연도, 공동명의 배분, 부득이한 거주 인정 범위는 그 과정에서 문장이 바뀔 수 있습니다.

KBS는 취학, 직장 변경과 전근, 1년 이상 치료, 학교폭력 전학, 해외 체류, 60세 이상 부모 봉양 등을 거주 인정 사유로 시행령에 담을 예정이며 인정 기간은 3년 이내라고 전했습니다. 임대차 갱신청구권 때문에 들어가지 못하는 경우도 부득이한 사유로 볼 수 있다는 관계자 발언이 있었습니다. 이 칸은 한도와 별개로, 공제율 80%를 채울 거주 연수를 계산할 때 쓰입니다. 인정 사유를 한도 면제로 읽으면 안 됩니다.

※ 청원 동의 수는 보도 시점 기준입니다. 출처: 파이낸셜뉴스, 매일경제, KBS, 뉴스웨이.

양도일, 거주 연수, 공동지분, 과세대상 차익 순으로 홈택스 전에 맞춰 보세요.

카페 세액을 이 집 잔금일에 옮기지 않습니다.

1. 등기 갑구에서 소유자, 지분, 취득일을 적습니다. 공동명의면 비율을 숫자로 남깁니다.
2. 주민등록 전입과 초본으로 거주 시작일과 공백 기간을 셉니다. 부득이한 사유 예정은 별도 칸입니다.
3. 매도 후보 달을 잔금과 등기 접수 중 빠른 날로 가정해 2027, 2028, 2029 칸에 넣습니다.
4. 계약 예정 양도가액과 취득가, 필요경비를 적어 전체 차익을 만들고, 12억 원 초과 안분으로 과세대상 차익을 가늠합니다.
5. 과세대상 차익에 그 해 공제율을 곱한 뒤, 2028년 20억 원 또는 2029년 10억 원과 작은 쪽을 공제 후보로 둡니다. 공동명의면 지분만큼 나눕니다.
6. 홈택스 현행 모의계산과 수기 한도 칸을 나란히 놓고, 지방소득세는 위택스로 따라갑니다.
7. 계약서 특약에 잔금일과 등기일을 어떻게 쓸지 중개와 맞춘 뒤, 세무사에게 같은 가정을 재계산 받습니다. 매도를 서두르라는 뜻이 아닙니다.

초고가 1주택은 중개 호가와 실거래가 벌어짐이 큽니다. 한도 충돌 여부가 억 단위로 갈리므로, 가계약 전에 양도가액을 범위로 두고 2028년 칸과 2029년 칸을 둘 다 적어 두는 편이 안전합니다. 세율과 한도는 공포된 법령이 기준입니다.

※ 순서는 일반 점검용이며 매도 시점을 권유하지 않습니다. 출처: 국세청, 위택스, 재정경제부.

Q. 장기거주소득공제 한도 10억 원은 언제부터인가요?
A. 정부안 기준 2028년 양도분은 20억 원, 2029년 이후 양도분은 10억 원입니다. 2027년은 한도 없이 현행을 유지하는 유예입니다. 양도일은 대금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날입니다.

Q. 10년 실거주로 공제율 80%면 한도에 안 걸리나요?
A. 공제율과 한도는 다른 칸입니다. 80%를 곱한 금액이 한도를 넘으면 넘는 부분은 공제되지 않습니다. 2029년 10억 원 한도에서 80%를 채운 경우, 과세대상 차익 12억 5천만 원을 넘는 순간부터 천장이 붙을 수 있습니다.

Q. 부부 공동명의면 한도가 두 배가 되나요?
A. 보도 기준으로는 지분만큼 나뉩니다. 5 대 5면 2029년 각 5억 원입니다. 한 채 한도가 두 배로 늘어난다고 읽으면 어긋나고, 같은 해 다른 물건은 인별 연간 한도가 겹칩니다.

Q. 지금 팔아야 세금을 줄일 수 있나요?
A. 매도 시점을 권유하지 않습니다. 2027년 무한도와 2028년 20억, 2029년 10억은 정부안 숫자이며 국회 심의 전입니다. 실제 세액은 이 집 장표와 의결문을 대조하세요.

Q. 한도 적용 여부는 어디서 확인하나요?
A. 등기와 전입으로 양도일, 거주 연수, 지분을 모은 뒤 홈택스 모의계산과 수기 한도 칸을 나란히 둡니다. 지방소득세는 위택스입니다. 초고가면 계약 전 세무사 장표를 받으시길 권합니다.