장기보유특별공제, 장기거주소득공제 | 2027 2028 2029 달을 어떻게 읽을까?

집을 언제 팔지 재며 장기보유특별공제 비율이 2027년, 2028년, 2029년에 어떻게 갈리는지 답답하신 분이 많으실 겁니다. 이름까지 장기거주소득공제로 바뀐다고 하니, 보유 햇수와 거주 햇수를 어느 칸에 넣어야 할지 헷갈리시죠.

양도일부터 적으세요. 정부안 기준으로 2027년까지는 보유 연 4%에 거주 연 4%를 더하고, 2028년은 거주 연 6%에 보유 연 2%, 2029년부터는 거주 연 8%만 남습니다. 10년을 가져도 산 햇수가 짧으면 2029년 칸에서 비율이 크게 줄어듭니다. 보도 세액은 내 집 고지서가 아닙니다. 2026년 8월 3일 세제개편안은 국회 심의 전 정부안이라 달과 숫자가 바뀔 수 있습니다. 전입 초본과 소득세법 제95조를 표에 먼저 대 보세요. 창구 순서를 보시는 편이 안전합니다.

주택 장특공제는 정부안에서 장기거주소득공제로 이름이 바뀌고, 보유 칸이 단계적으로 줄어듭니다. 현행 법은 아직 소득세법 제95조의 장기보유특별공제입니다.

국가법령정보센터의 소득세법 제95조는 양도차익에서 장기보유 특별공제액을 뺀 금액을 양도소득금액으로 둡니다. 1세대 1주택(시행령으로 정하는 주택)은 표2처럼 보유기간 공제율과 거주기간 공제율을 더합니다. 흔히 보유 연 4%(최대 40%)와 거주 연 4%(최대 40%)로 읽고, 10년을 채우면 합쳐 80%입니다. 표2를 쓰려면 양도일 현재 1주택이고 보유 중 거주가 2년 이상이어야 합니다.

2026년 8월 3일 재정경제부는 세제발전심의위원회에서 2026년 세제개편안을 발표했습니다. 주택과 조합원입주권은 장기거주소득공제, 토지와 상가 등 주택 외는 장기보유소득공제로 가르겠다는 내용입니다. 구윤철 부총리는 거주하지 않는 기간의 공제를 배제하되, 거주하는 1세대 1주택은 10년 최대 80%를 지키겠다고 설명했습니다. 다만 이는 정부안이고, 입법예고와 국회 심의를 거쳐야 조문이 바뀝니다. 숫자 가정은 양도소득세 계산기에 넣기 전에 적용 연도부터 고르세요.

※ 명칭과 비율은 국회 통과 전 정부안입니다. 출처: 국가법령정보센터, 재정경제부, KBS.

2027년 양도분까지는 현행처럼 보유 연 4%와 거주 연 4%를 더하는 유예입니다. 이름을 바꿔도 그해 칸은 지금 표와 같습니다.

KBS와 연합뉴스가 전한 정부 설명은 양도세 개편에 1년 유예를 둔다는 것입니다. 종부세 부담이 먼저 움직이는 흐름을 고려해, 매물을 내놓을 시간을 주겠다는 취지로 보도됐습니다. 그래서 2027년 12월 31일까지 양도하는 1세대 1주택은, 정부안대로라면 보유 10년 40%와 거주 10년 40%를 더해 80%까지 읽을 수 있습니다. 2년만 살았다면 거주 칸은 8%이고, 보유 10년이면 40%를 더해 48%입니다.

유예는 세율이 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 부칙의 적용일이 국회에서 어떻게 찍히는지, 양도일이 잔금일인지 등기접수일인지 같은 실무 칸은 국세청과 예정신고 안내를 봐야 합니다. 12억 이하 1주택 비과세 요건을 이미 채운 집은 장특 비율보다 비과세 칸이 먼저입니다. 지역 시세는 지역별 부동산 페이지에서 호가가 아니라 실거래 감각만 가늠하세요.

※ 적용일은 국회가 통과한 부칙이 기준입니다. 출처: 재정경제부, KBS, 연합뉴스.

2028년 1주택은 거주 연 6%와 보유 연 2%를 더해 최대 80%입니다. 합은 같아도 거주 햇수가 짧은 집은 비율이 내려갑니다.

중간 단계는 보유 칸을 절반으로 줄이고 거주 칸을 키우는 해입니다. 10년 보유에 10년 거주라면 20%와 60%를 더해 여전히 80%입니다. 10년 보유에 4년 거주라면 보유 20%에 거주 24%를 더해 44%가 됩니다. 현행 56%(보유 40%+거주 16%)와 비교하면 같은 집이 한 해 만에 비율이 갈립니다.

보도에 따르면 2028년 보유공제는 2년 이상 거주해야 받을 수 있다는 설명이 있습니다. 거주를 채우지 못한 1주택은 표2가 아니라 다른 칸으로 떨어질 수 있으니, 전입일부터 양도일까지 일수를 먼저 세세요. 같은 해부터 공제액에 20억 한도가 생긴다는 발표도 있습니다. 한도 숫자는 비율과 다른 칸이라 초고가 매도에서만 잘리고, 비율 읽기만으로 세액을 단정하지 마세요. 분양 잔금이나 입주권 일정은 청약 분양 정보와 공급계약 원문으로 따로 확인하세요.

※ 비율은 정부안 가정이며 한도와 고가주택 안분은 별도입니다. 출처: 재정경제부, 연합뉴스, 조세일보 보도.

2029년부터 1주택 보유공제는 없어지고 거주 연 8%만 남습니다. 10년을 살아 80%를 채운 집과, 보유만 긴 집이 여기서 완전히 갈립니다.

정부안은 실거주하지 않고 보유만 한 기간을 공제 대상에서 빼겠다고 했습니다. 10년 보유에 10년 거주라면 최대 80% 숫자는 현행과 같습니다. 다만 같은 해부터 공제액 한도가 10억으로 낮아진다는 발표가 있어, 차익이 큰 집은 비율 80%를 채워도 공제액이 잘릴 수 있습니다. 한도 자체는 이 글의 비율 달력과 다른 칸이니, 초고가 매도는 세무사 장표에서 한도를 따로 보세요.

재정경제부가 브리핑에서 든 예시는 취득 25억, 양도 75억, 10년 거주와 보유 1주택입니다. 보도마다 2027년 공제액 약 33억 6천만 원, 산출세액 약 3억 2천만 원, 2028년 약 9억 2천만 원, 2029년 약 13억 7천만 원으로 적혀 있습니다. 33억 6천만 원은 양도차익 50억에 고가주택 12억 초과 안분(양도가액 75억 기준)을 거친 과세대상에 80%를 곱한 추정으로 읽히며, 실제 신고 세액이 아닙니다. 숫자를 내 집에 옮기지 말고 홈택스 양도소득 계산과 전문가 창을 여세요.

※ 예시 세액은 정부 시뮬레이션 보도이며 확정 고지가 아닙니다. 출처: 재정경제부, MTN, 연합뉴스TV.

같은 10년 보유라도 거주 햇수가 짧으면 2029년 비율이 크게 낮아집니다. 비거주 기간을 보유 칸으로 메우던 읽기는 유예가 끝나면 통하지 않습니다.

표2(1세대 1주택 4%+4%)는 원래 거주 2년이 있어야 열립니다. 한 번도 살지 않은 1주택은 지금도 표1(보유 연 2%, 최대 30%) 칸에 가깝습니다. 2029년 정부안은 주택 보유공제를 없애므로, 거주 햇수가 0이면 장기거주소득공제 비율도 0%로 읽힐 여지가 있습니다. 전세를 준 채 다른 곳에 사는 1주택, 부모 집만 등기에 올려 둔 경우가 여기에 가깝습니다.

경향신문이 전한 정부안은 1년 이상 거주 중인 집에서 취학, 근무, 해외 체류, 1년 이상 치료, 60세 이상 부모 봉양, 학교폭력 전학 같은 부득이한 사유로 다른 시군에 머문 기간을 최장 3년까지 거주로 인정한다고 했습니다. 재개발은 관리처분인가일 기준 1년 이상 거주했다면 인가일부터 입주 가능일까지 기간의 절반을 거주기간으로 본다는 설명도 있습니다. 인정 범위는 시행령 원문이 기준이라, 카페 사례를 내 서류에 옮기지 마세요. 전세 만기 숫자는 전세 계산기와 계약서 날짜로만 맞추세요.

※ 부득이한 사유 인정은 정부안 보도이며 시행령 확정 전입니다. 출처: 경향신문, 매일경제, 국가법령정보센터.

비조정 다주택은 거주 연 2%로 옮기고, 조정지역 다주택은 공제 밖입니다. 상가는 주택과 달리 장기보유소득공제 칸을 유지하는 방향입니다.

현행 표1은 토지와 건물 일반에 보유 연 2%, 15년 최대 30%입니다. 비조정대상지역 다주택 주택도 이 칸에 가깝게 읽힙니다. 정부안은 2028년 비조정 다주택에 보유 연 1% 또는 거주 연 2% 가운데 선택하고, 2029년부터는 거주 연 2%만, 최대 30%로 옮긴다고 했습니다. 조정대상지역에서 중과가 붙는 다주택은 지금처럼 장특 공제 대상에서 빠지고, 거주공제도 배제된다는 보도입니다.

상가와 토지는 주택 실거주 논리와 결이 달라, 이름을 장기보유소득공제로 두고 보유기간 표를 쓰겠다는 설명입니다. 조만희 세제실장은 주택 외 대표가 상가라고 말했습니다. 단지 안 상가나 꼬마빌딩을 주택 80% 칸에 넣으면 안 됩니다. 시장 흐름은 부동산 트렌드에서 제도 글과 거래량 글을 구분해 보세요.

※ 중과 완화 한시 조치는 별도 칸입니다. 출처: 연합인포맥스, 조세일보, 재정경제부.

전입 기록과 실제 거주, 법령 원문, 홈택스 순서로 칸을 맞추세요. 뉴스 달력을 계약일에 바로 옮기지 않습니다.

1. 양도 예정일을 잔금과 등기 접수 기준으로 적습니다. 연도가 2027, 2028, 2029 중 어디인지가 비율 표를 고릅니다.
2. 등기사항증명서에서 취득일과 소유 기간을 확인합니다. 보유 햇수는 등기 칸입니다.
3. 주민등록 초본에서 전입과 전출 일수를 셉니다. 실제 거주가 전입과 어긋나면 거주 칸이 줄어들 수 있습니다.
4. 1주택인지, 12억 초과인지, 조정대상지역 다주택 중과인지부터 가릅니다. 비과세 칸과 장특 칸은 다릅니다.
5. 소득세법 제95조 현행 표와 재정경제부 세제개편안, 국회 통과 여부를 같은 날짜로 봅니다.
6. 홈택스 양도소득 예정신고 안내와 국세청 상담, 세무사 장표로 비율과 한도를 대조합니다.
7. 부득이한 사유로 집을 비웠다면 근무, 취학, 의료, 합가 서류를 미리 모읍니다. 3년 인정은 발표일 기준 정부안입니다.

※ 순서는 일반 점검용이며 특정 매도를 권유하지 않습니다. 출처: 국세청, 홈택스, 국가법령정보센터.

Q. 장기보유특별공제와 장기거주소득공제는 무엇이 다른가요?
A. 현행 소득세법 제95조 이름은 장기보유특별공제이고, 1주택은 보유 연 4%와 거주 연 4%를 더합니다. 정부안은 주택을 장기거주소득공제로 바꿔 보유 칸을 단계적으로 줄입니다. 국회 통과 전에는 현행 조문이 기준입니다.

Q. 2027년에 팔아도 비율이 바로 바뀌나요?
A. 정부안은 2027년 양도분까지 현행 유예입니다. 중간 단계는 2028년, 거주만 남는 단계는 2029년입니다. 적용일은 통과된 부칙을 창구에서 읽어야 합니다.

Q. 10년 보유하고 4년만 살면 2029년 비율은 어떻게 읽나요?
A. 정부안대로라면 거주 연 8%만 남아 4년이면 32% 칸입니다. 2027년 56%, 2028년 44%와 숫자가 갈립니다. 한도와 안분은 별도입니다.

Q. 전입신고만 되어 있으면 거주로 인정되나요?
A. 전입과 실제 거주를 함께 봅니다. 부득이한 사유 최장 3년 인정은 정부안 보도이므로 시행령과 증빙을 확인하세요.

Q. 2028년 말과 2029년 초 중 언제 파는 것이 유리한가요?
A. 이 글은 시점을 정해 주지 않습니다. 거주 햇수와 가액, 중과 칸, 국회 수정 여부가 갈리므로 국세청과 세무사 장표를 맞추시기 바랍니다.