거주 1주택 종부세 기본공제 14억, 공시가, 시세 | 위택스 고지와 어디서 맞출까?

시세가 20억 가까이 나온다고 종부세가 바로 붙는다고 보시진 마세요. 8월 3일 정부안이 말하는 거주 1주택 기본공제 14억은 호가가 아니라 공시가격입니다. 중개 앱 시세를 14억 공제선에 그대로 대면 고지가 어긋나기 쉽죠. 호별 칸을 먼저 여세요. 공시 14억을 시세로 옮기면 보도마다 약 20억이라고 쓰지만, 단지와 연도에 따라 비율이 달라 위택스 재산세 고지의 시가표준액과 맞춰 봐야 합니다.

공시가 알리미에서 올해 호별 공시가를 먼저 열고, 과세기준일 6월 1일 전입과 실제 거주를 확인한 뒤 12월 홈택스 종부세 고지와 대조하는 순서가 안전합니다. 정부안은 아직 국회 심의 전이라 세율은 창구 고지를 따릅니다. 공시와 시세가 어긋나 고지 금액을 가늠하기 어려운 분이라면 창구 순서를 따라가 보시면 됩니다.

거주 1주택 기본공제 14억은 공시가격 칸이지 시세 20억이 아닙니다.

중개 호가와 KB시세를 공제선에 바로 대면 고지가 어긋납니다.

재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안은 1세대 1주택자가 그 집에 실제 거주하는 경우 종부세 기본공제를 현행 공시가격 12억에서 14억으로 올리겠다고 했습니다. 보도는 공시 14억을 올해 공동주택 기준 시가 약 20억, 상위 약 2% 수준으로 옮깁니다. 그 환산은 전국 평균에 가까운 안내이지, 이 동 이 호의 면제선이 아닙니다.

종부세 과세표준은 공시가격 합계에서 기본공제를 빼고 공정시장가액비율을 곱해 만듭니다. 시세 19억이어도 공시가 14억 5천만이면 거주 공제 위를 넘을 수 있고, 시세 21억이어도 공시가 13억이면 공제 아래일 수 있습니다. 같은 단지라도 층과 향, 전용면적에 따라 공시가 칸이 갈리니, 지역별 시세의 호가를 14억 공제에 붙이지 마세요. 매도 시점의 양도세는 양도세 계산기에서 따로 보고, 보유세 칸은 공시로만 읽습니다.

※ 14억 공제는 8월 3일 정부안이며 국회 심의 전입니다. 출처: 재정경제부, 국세청, 한국경제 2026-08-11.

알리미에서 올해 1월 1일 기준 호별 공시가를 엽니다.

단지 평균이 아니라 동과 호가 찍힌 칸이 종부세 출발점입니다.

공동주택(아파트, 연립, 다세대) 공시가격은 국토교통부장관이 매년 1월 1일을 기준으로 조사해 4월 말에 결정 공시합니다. 2026년 공동주택은 국토부 공고 제2026-586호로 4월 30일 공시됐고, 열람은 부동산공시가격알리미와 한국부동산원 앱, 소재지 시군구 민원실에서 할 수 있어요. 검색은 시군구, 단지명, 동, 호, 전용면적 순으로 좁히고, 화면에 나온 공동주택가격(원)을 메모하세요.

단독과 다가구는 개별주택가격입니다. 시장, 군수, 구청장이 공시하므로 알리미의 개별주택 칸을 열거나 관할 구청 민원실에서 확인하세요. 토지만 있는 줄과 주택 한 채 줄을 섞지 마세요. 공시가에 이의가 있으면 결정 공시 뒤 법정 기간에 이의신청을 할 수 있으나, 이미 지난 2026년 정기 공시 이의 기간(4월 30일부터 5월 29일)은 닫혔죠. 다음 연도 공시안 열람 때 의견 제출 창을 다시 열면 됩니다.

알리미 숫자와 위택스 재산세 시가표준액이 다르면, 주소 오기, 동호 혼동, 멸실 후 주소 변경을 먼저 의심하세요. 멸실이나 재건축으로 주소가 바뀐 경우는 알리미에서 공시기준일 검색을 켜고 변경 전 주소로 다시 조회합니다. 단지 전체 시세 흐름은 지역 페이지로 보고, 세금 칸은 호별 공시만 가져가세요.

※ 2026년 공동주택 정기 공시는 4월 30일 결정입니다. 출처: 국토교통부 공고 제2026-586호, 부동산공시가격알리미.

보도의 시세 20억은 환산이지 이 집 숫자가 아닙니다.

공시를 실거래로 나눠 우리 동 비율을 따로 적으세요.

정부가 공시 14억을 시가 약 20억으로 말한 것은, 올해 공동주택 공시가 시세의 어느 정도를 담는지를 브리핑용으로 옮긴 값입니다. 단지마다 공시가 현실화 정도가 달라 강남 한 채와 외곽 한 채를 같은 70%로 나누면 어긋납니다. 같은 14억 공시라도 실거래가 18억인 집과 24억인 집이 섞여 있어요.

맞추는 순서는 간단합니다. 알리미 공시가를 분자로 두고, 국토부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지, 같은 전용면적, 최근 거래 금액을 분모로 나눕니다. 거래가 얇은 달은 한 건에 기대지 말고 여러 건의 중간값을 씁니다. 그 비율로 공시 14억을 시세로 올려 보면, 보도의 20억과 우리 집이 얼마나 떨어지는지가 보입니다. 비율이 낮으면 시세가 공시보다 훨씬 높아도 종부세 칸은 아직 공시 아래일 수 있어요.

실거래가 없는 달은 KB시세나 한국부동산원 시세를 보조로만 보세요. 보조 시세는 종부세 과표에 들어가지 않습니다. 분양권, 입주권은 공시 칸이 다를 수 있어 청약 공고의 분양가와 입주 달을 보유세 공시와 섞지 마세요. 비율 계산은 감각용이고, 고지 세액은 공시와 세율표가 확정된 뒤에만 확정됩니다.

※ 표의 실거래와 비율은 이해를 위한 가정입니다. 이 집 숫자는 알리미와 실거래 원문을 따르세요. 출처: 국토부 실거래가 공개시스템, 재정경제부 브리핑 보도.

과세기준일 6월 1일 전입과 실제 거주를 먼저 맞춥니다.

14억 칸은 1세대 1주택에 그 날 그 집에 사는 쪽을 전제로 합니다.

국세청 종부세 안내에 따르면 납세의무자는 매년 6월 1일 현재 주택분 재산세 납세의무자입니다. 잔금과 등기 중 빠른 날이 취득 시기이므로, 5월 31일까지 잔금과 등기를 마친 매수인이 그해 재산세와 종부세를 집니다. 6월 2일에 판 매도인도 6월 1일에 소유자였으면 그해 고지를 받습니다.

거주 1주택 14억을 쓰려면 세대원 주택 수가 1주택이고, 기준일에 해당 주택에 주민등록 전입이 찍혀 있으며 실제로 살아야 합니다. 전입만 되고 다른 곳에 사는 형태, 본인은 전세에 있고 집은 비어 있는 형태는 거주 칸에서 다툴 수 있어요. 정부안은 취학, 직장 변경과 전근, 질병, 전학, 해외 체류, 부모 봉양 같은 부득이한 사유를 거주 기간으로 인정하겠다고 했으나, 열거 범위와 증빙은 법률과 시행령이 나온 뒤 홈택스 안내를 확인하세요.

부부 공동명의는 인별 공제와 1세대 1주택 특례 중 고르는 칸이 따로 있어 이 글의 14억 단독 거주 칸과 섞지 마세요. 오피스텔은 세움터 용도가 주거일 때만 주택 수에 들어갑니다. 전입 기록과 공과금, 실제 생활 증빙을 과세기준일 전에 맞춰 두는 편이 안전합니다. 관련 절차는 부동산 트렌드의 전입, 확정일자 글과 함께 보시면 창구가 겹칩니다.

※ 실거주 인정 범위는 사안과 향후 법령에 따라 달라집니다. 출처: 국세청 종부세 안내, 종합부동산세법.

공시에서 14억을 빼고 공정시장가액비율을 곱합니다.

공시가 14억 이하면 거주 1주택 칸에서는 과표가 0이 되는 구조입니다.

현행 종부세법상 주택분 과세표준은 전국 합산 공시가격에서 기본공제를 빼고 공정시장가액비율을 곱합니다. 2026년 고지에 쓰는 현행 숫자는 1세대 1주택 기본공제 12억, 비율 60%예요. 8월 3일 정부안이 통과되면 거주 1주택 공제는 14억, 1주택 비율은 2027년부터 70%로 바뀌는 그림이죠. 세율표는 2028년부터 주택 수가 아니라 주택 가액 기준으로 일원화하겠다고 했습니다.

가령 공시 16억인 실거주 1주택을 정부안 숫자로만 얹으면, (16억 - 14억) × 70% = 1억 4천만 원이 과표 칸이에요. 같은 집을 현행으로 계산하면 (16억 - 12억) × 60% = 2억 4천만 원이죠. 공제가 늘어도 비율이 오르므로, 공시가 공제선을 크게 넘는 집은 과표가 줄지 않을 수 있어요. 위 산식은 가정이며 세액공제, 재산세 중복 공제, 농어촌특별세를 넣기 전입니다.

정부 시뮬레이션을 인용한 보도는 실거주 1주택(60세, 10년 거주 가정) 기준으로 시가 20억에서 30억 구간은 부담이 줄고, 시가 46억 안팎부터 과표 구간이 올라가 세액이 가파르게 늘어난다고 적어 뒀어요. 그 표는 연령과 거주 연수, 세액공제를 넣은 가정이라 우리 집에 그대로 옮기지 마세요. 세부담 상한을 150%에서 200%로 올리겠다는 칸도 초고가 쪽에 가깝고, 14억 경계 주택의 일상 고지와는 거리가 있어요.

※ 산식과 세액은 가정이자 정부안입니다. 실제 고지는 홈택스를 따릅니다. 출처: 국세청 종부세 법령 안내, 연합뉴스 2026-08-27.

재산세는 위택스, 종부세는 홈택스 12월 고지입니다.

7월 고지의 시가표준액이 12월 종부세 공시 칸과 같아야 합니다.

주택분 재산세는 지방세예요. 위택스에서 7월 1기분(16일부터 31일), 9월 2기분(16일부터 30일)으로 나뉘어 고지되고, 세액이 작으면 7월에 한 번에 나오기도 합니다. 고지서의 주택 시가표준액이 공시가격이에요. 이 숫자를 알리미 호별 공시와 나란히 놓고, 동호가 맞는지부터 보세요.

종부세는 국세예요. 관할 세무서장이 12월 1일부터 15일까지 고지하고, 홈택스에서 과세물건과 세액 상세내역을 조회할 수 있어요. 고지와 다르게 신고하려면 같은 기간에 신고 납부할 수 있고, 그때 당초 고지는 취소됩니다. 납부할 세액이 농특세를 빼고 250만 원을 넘으면 납부기한 경과일부터 6개월 이내 분납 칸이 열립니다.

위택스에 재산세가 나왔는데 홈택스에 종부세가 없는 경우는, 공시가 합계가 그해 기본공제 이하인 때예요. 반대로 재산세만 보고 종부세가 없다고 단정하면 12월에 놀랄 수 있으니, 공시가 12억(현행) 또는 정부안 14억 경계에 있는 집은 12월 홈택스 알림을 켜 두세요. 취득세 잔금 달력은 취득세 계산기로 따로 보고, 보유세 두 고지를 한 장에 더하는 순서는 7월 위택스 시가표준액 확인, 9월 2기분 대조, 12월 홈택스 종부세입니다.

※ 납기와 분납은 그해 고지 안내를 따릅니다. 출처: 위택스, 국세청, 홈택스.

시가 20억에서 46억 구간은 정부 가정 표일 뿐입니다.

연령, 거주 연수, 세액공제를 우리 숫자로 다시 넣어야 합니다.

보도에 반복되는 구간은 대략 이래요. 실거주 1주택은 공시 14억, 시가 약 20억까지 종부세 과세 대상에서 빠지고, 시가 20억에서 30억은 부담이 줄거나 변동이 제한되며, 시가 46억 안팎부터 과표 구간이 올라가 세액이 커져요. 뉴스1이 전한 정부 시뮬레이션은 시가 50억 실거주 1주택 종부세가 현행 약 453만 9천 원에서 최종 개편 이후 약 978만 5천 원으로 늘어난다는 가정도 적어 뒀어요. 숫자는 추정이고, 60세, 10년 거주 같은 전제가 붙어 있어요.

14억 공제 글을 읽는 분이 실제로 맞출 구간은 공시 12억에서 16억 사이인 경우가 많아요. 이 구간은 현행으로 과세 대상이었다가 정부안 거주 칸에서는 빠지거나 과표가 줄어들 수 있는 자리예요. 반대로 시세만 20억 아래라고 안심하고 공시가 14억을 넘긴 집은 거주 요건을 채워도 과세 대상이에요. 초고가 가정 표를 단지 단톡에 붙여 우리 고지를 가늠하지 마세요.

8월 30일 전후 보도는 여당이 거주와 비거주를 나누지 말고 1주택 공제를 14억으로 통일하자고 했고, 정부는 원안을 국무회의에 올리겠다는 취지로 전했습니다. 거주 14억 칸이 흔들릴 여지는 비거주 9억 칸보다 작아 보이지만, 그래도 법률 문장이 되기 전에는 위택스와 홈택스 고지가 기준이에요. 매도나 증여를 공제선에 맞춰 서두르지 마시고, 세무사 상담은 공시 원문과 전입일을 들고 가세요.

※ 시가 구간과 세액은 정부 시뮬레이션을 전한 보도의 가정입니다. 출처: 뉴스1, KBS, 연합뉴스 2026-08-03 보도.

알리미, 위택스, 전입, 홈택스 순으로 이 집을 맞춥니다.

시세 20억 헤드라인을 고지서에 먼저 쓰지 마세요.

1. 부동산공시가격알리미에서 올해 1월 1일 기준 동, 호, 전용면적 공시가를 적습니다.
2. 위택스 재산세 고지(또는 과세물건 조회)의 시가표준액이 같은 숫자인지 대조합니다.
3. 국토부 실거래에서 같은 면적 최근 거래를 나눠, 보도 시세 20억과 우리 비율이 얼마나 다른지 감만 남깁니다.
4. 6월 1일 소유자와 전입, 실제 거주를 초본과 등기로 확인합니다. 5월 잔금 매매면 매수인 고지인지 한 번 더 봅니다.
5. 공시가가 현행 12억, 정부안 14억 경계인지 표시하고, 올해 12월 홈택스는 현행법으로 읽습니다.
6. 홈택스 종부세 과세물건 상세내역이 열리면 공시 합계, 공제, 비율, 세액공제를 위택스 공시와 한 줄로 맞춥니다.
7. 법령이 바뀐 뒤에는 국세청 안내와 고지 주석의 시행 시기를 확인하고, 경계 금액이면 세무사에게 공시 원문을 가져가세요.

※ 순서는 일반 점검용이며 절세나 매도를 권유하지 않습니다. 출처: 부동산공시가격알리미, 위택스, 홈택스, 국세청.

Q. 14억은 시세인가요, 공시가인가요?
A. 공시가격 14억입니다. 보도의 시가 약 20억은 공동주택 환산입니다.

Q. 시세 20억이면 종부세를 안 내나요?
A. 아닙니다. 공시가가 14억을 넘으면 거주 칸에서도 과세 대상이 될 수 있습니다.

Q. 공시와 위택스 숫자가 같아야 하나요?
A. 재산세 시가표준액은 공시가격을 쓰는 칸이라 같아야 합니다. 다르면 동호부터 다시 보세요.

Q. 실거주는 전입만으로 되나요?
A. 과세기준일 전입과 실제 거주를 함께 봅니다. 부득이한 사유의 인정 범위는 향후 안내를 따르세요.

Q. 올해 고지에 14억이 들어가 있나요?
A. 없습니다. 2026년 고지는 현행 12억 공제입니다. 정부안은 국회 심의 전입니다.