종부세 세율표 2026 | 과세표준 구간별 기본·중과세율 차이 비교

종부세(종합부동산세) 세율은 공시가격 합계 자체에 바로 붙지 않습니다. 전국 합산 공시가격에서 기본공제를 빼고, 공정시장가액비율을 곱해 만든 과세표준에 구간별 누진세율을 적용합니다. 같은 아파트라도 공시가격 변동, 1세대 1주택 여부, 주택 수에 따라 과표와 적용 세율표가 달라집니다.

2023년 이후 개인 주택분은 크게 두 갈래입니다. 2주택 이하는 기본세율(0.5~2.7%), 3주택 이상은 중과세율(0.5~5.0%)입니다. 과표 12억 원까지는 두 표의 세율이 같고, 12억 원 초과 구간부터 3주택 이상 세율이 더 높게 올라갑니다. 조정대상지역 2주택 중과는 폐지된 뒤 기본세율을 쓰는 구조가 유지되고 있습니다. 아래 수치는 국세청이 안내하는 ’23년 이후 개인 주택분 체계를 2026년 납부 시즌 기준으로 설명한 일반 정보이며, 향후 세제개편·고시 변경 시 달라질 수 있습니다.

개인 주택분 과세표준 구간과 세율은 아래와 같습니다. 세율은 해당 구간에 해당하는 과표 부분에만 적용되는 누진 구조입니다.

법인 주택분은 개인과 달리 구간 누진이 아니라 주택 수에 따라 단일 세율(2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0% 수준)이 적용되는 체계입니다. 법인·신탁 명의는 개인 세율표를 그대로 대입하면 안 됩니다. 토지분은 주택분과 별도로 종합합산·별도합산 세율표가 있습니다.

표를 보면 판단이 단순해집니다. 과표 12억 원까지는 2주택 이하와 3주택 이상이 같은 세율(0.5%→0.7%→1.0%)을 씁니다. 차이가 생기는 지점은 12억 원 초과 구간입니다. 같은 과표 20억 원대라도 2주택 이하는 1.3%, 3주택 이상은 2.0%가 그 초과분에 붙고, 구간이 올라갈수록 격차가 커집니다.

주택 수 판정은 ‘등기 명의 건수’만으로 끝나지 않습니다. 세대 합산, 일시적 2주택, 상속·혼인·지방 저가주택 특례, 합산배제 임대주택 등이 있으면 과세 주택 수가 달라질 수 있습니다. 반대로 공시가격이 높아 1주택이라도 과표가 12억을 넘으면 상위 구간 세율(기본세율 1.3% 이상)이 적용됩니다. 세율 구간과 주택 수 판정은 별개 문제라, 고가 1주택과 다주택을 같은 방식으로 읽으면 오해가 생깁니다.

매도·증여·명의 변경을 검토할 때는 종부세만이 아니라 양도·증여·취득 단계 세금도 같이 봐야 합니다. 양도 쪽 개략 계산은 양도소득세 계산기, 가족 간 이전은 증여세 계산기, 계약 단계 인지세는 인지세 계산기에서 먼저 범위를 가늠해 볼 수 있습니다. 최종 세액은 세무사·국세청 기준으로 확정하세요.

세율을 곱하기 전, 과표를 만드는 순서는 대체로 다음과 같습니다.

1. 과세대상 주택 공시가격 합산 (6월 1일 기준 보유, 합산배제 대상 제외)
2. 기본공제 차감 — 일반(다주택 등) 9억 원, 1세대 1주택 12억 원 수준(요건 충족 시). 부부 공동명의 특례 적용 여부에 따라 공제 구조가 달라질 수 있음
3. 공정시장가액비율 곱셈 — 주택분 현재 60% 수준 적용이 일반적
4. 나온 금액이 과세표준 → 위 세율표 구간에 대입
5. 산출세액에서 재산세 중복분 공제, 세액공제(고령·장기보유 등 해당 시), 세부담 상한 적용

쉬운 산식 예시는 이렇습니다. 공시가격 합계가 20억 원이고 1세대 1주택 공제 12억 원, 공정시장가액비율 60%라면 과표는 (20억 − 12억) × 0.6 = 4.8억 원 수준입니다. 이 과표는 3~6억 구간에 들어가 기본·중과 모두 0.7%대 구간이 됩니다. 같은 20억이라도 공제가 9억이면 과표는 (20억 − 9억) × 0.6 = 6.6억 원으로 올라가 다음 구간으로 넘어갑니다. 공시가격·공제·비율이 조금만 바뀌어도 구간이 달라지므로, ‘시세 20억 = 세율 ○○%’처럼 시세를 세율에 직결하면 안 됩니다.

공시가격은 국토교통부·한국부동산원 공시 체계를 따르고, 개별 단지의 시세 흐름은 아파트 단지 시세나 지역별 시세 허브에서 참고할 수 있습니다. 다만 종부세 과표의 입력값은 공시가격이지 실거래 시세가 아닙니다.

과표 전액에 최고 구간 세율을 한 번에 곱하지 않습니다. 예를 들어 과표가 15억 원이고 2주택 이하(기본세율)라면, 대략 3억 × 0.5% + 3억 × 0.7% + 6억 × 1.0% + 3억 × 1.3%처럼 구간별로 나눠 합산합니다. 3주택 이상이면 마지막 12억 초과 3억 분에 2.0%가 붙습니다. 홈택스 모의계산·고지서가 이 누진 합산을 반영한 결과입니다.

납부 전후로 자주 놓치는 항목은 네 가지입니다. ① 6월 1일 소유 여부 — 잔금·등기 시점에 따라 부과 대상이 갈립니다. ② 주택 수·세대 판정 — 자녀 명의, 오피스텔 주거용 여부, 상속 주택이 수를 늘릴 수 있습니다. ③ 합산배제·세액공제 신청 기한 — 요건을 갖춰도 기한 내 신고·신청이 없으면 반영되지 않을 수 있습니다. ④ 분납·납부 기한 — 세액 규모에 따라 분납이 가능하니 고지서의 기한과 계좌를 확인합니다.

보유세 부담을 줄이려 무리한 대출 갈아타기만 검토하기보다, 먼저 과표와 세율 구간을 읽고 매도·증여·명의 변경의 세금 효과를 비교하는 편이 낫습니다. 대출 한도·DSR이 함께 얽힌 자금 계획은 대출 계산기와 DSR 계산기로 대략 범위를 본 뒤 은행·세무 상담으로 이어가면 됩니다. 본 설명은 2026년 기준 일반 제도 안내이며 개인 납부액을 확정하지 않습니다.

Q. 종부세 세율 구간은 매년 바뀌나요?
A. 세율표 자체는 법률·시행령 개정 시에 바뀝니다. 매년 자동으로 오르내리는 구조는 아닙니다. 다만 공시가격·공정시장가액비율·기본공제가 바뀌면 같은 주택도 과표 구간이 달라져 적용 세율이 달라질 수 있습니다. 최신 표는 국세청 종합부동산세 안내를 기준으로 확인하세요.

Q. 2주택인데 중과세율이 붙나요?
A. 개인 기준으로 조정대상지역 2주택 중과세율은 폐지된 이후, 2주택 이하는 기본세율(0.5~2.7%)을 적용하는 체계가 일반적입니다. 3주택 이상일 때 12억 초과 구간부터 중과세율이 적용됩니다. 세대 합산·특례 주택 제외 여부는 개별 판단이 필요합니다.

Q. 공시가격 15억이면 세율이 몇 %인가요?
A. 공시가격만으로는 세율을 말할 수 없습니다. 기본공제(9억 또는 12억 등)와 공정시장가액비율(주택분 60% 수준)을 반영한 과표가 나와야 구간 세율이 정해집니다. 1세대 1주택 공제 12억을 적용하면 과표가 크게 낮아져 상위 구간 세율에 안 걸릴 수도 있습니다.

Q. 기본세율 최고 2.7%와 중과 5.0%는 전 과표에 곱하나요?
A. 아닙니다. 누진세라 각 구간에 해당하는 금액에만 해당 세율이 붙습니다. 최고 구간 세율은 그 구간을 넘는 부분에만 적용됩니다.

Q. 재산세와 종부세를 둘 다 내나요?
A. 재산세(지방세)와 종부세(국세)는 별개 세목이지만, 종부세 산출 과정에서 이미 낸 재산세 중 일정 부분을 공제하는 구조가 있습니다. 둘을 단순 합산한 금액이 최종 보유세 전액은 아닙니다.