보유세 계산 2026 | 재산세와 종부세 합산 예상 세액 확인하는 법

보유세 예상액은 재산세 창과 종부세 창을 따로 돌린 뒤 연간 합계를 적는 순서가 덜 틀립니다. 단일 세목이 아니라 지방세 재산세와 국세 종부세를 실무에서 묶어 부르는 말입니다. 공시가격 한 칸만 넣는 민간 계산기는 참고용이고, 확정은 위택스·홈택스 고지·모의계산이 기준입니다.

과세기준일은 둘 다 보통 6월 1일입니다. 납부는 재산세 7·9월, 종부세 12월 초~중순 수준인 해가 많습니다. 수치는 2026년 일반 안내이며 개인·물건에 따라 달라집니다. 매도·증여는 양도소득세 계산기·증여세 계산기, 취득 부담은 취득세·인지 관련 도구를 같은 표에 두고 보유세 칸과 섞지 마세요.

계산기 버튼을 누르기 전에 A4 한 장에 아래 항목을 채우면 오입력이 줄어듭니다. 시세·호가는 과표에 넣지 않습니다. 출발선은 공시가격입니다.

단지 시세 감은 아파트 정보·단지 비교·지역 허브로 보조하되, 계산기 입력란에는 공시가격만 넣습니다. 보유 중 월 원리금과 7·9·12월 세금이 겹치면 현금이 한꺼번에 나갈 수 있으니, 대출 계산기·DSR 계산기로 상환 스케줄을 같은 달력에 올려 두는 편이 안전합니다.

재산세 계산기는 ‘공시가격 → 과세표준 → 구간 세율 → 세부담 상한 → 부가세목 합계’ 순서로 읽습니다. 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 값이 과세표준이고, 여기에 주택분 4단계 누진세율(0.1~0.4% 수준)을 구간별로 쌓습니다. 산정액이 전년 대비 상한(공시가 구간에 따라 105~130% 수준)을 넘으면 상한까지만 부과되는 골격이 일반적입니다.

실무 순서 예시는 다음과 같습니다. ① 공시가격 알리미에서 해당 호 공시가 확인 ② 위택스(서울은 이택스) 재산세 조회·모의계산에 물건·연도 선택 ③ 1세대 1주택·공시가 9억 이하 등 특례 체크란이 있으면 세대 요건을 맞춰 표시 ④ 결과 화면에서 본세와 부가세목을 분리해 기록 ⑤ 전년 고지서와 나란히 두고 상한 적용 여부를 검산. 예로만 보면 공시가격 5억 원·공정시장가액비율 60%면 과세표준은 3억 원 수준이고, 여기에 구간 누진 세율을 쌓으면 본세 후보가 나옵니다. 같은 공시가라도 1주택 완화 비율이 적용되면 과표가 더 낮아질 수 있습니다. 비율·특례는 연도 고시로 바뀌므로 ‘작년 계산기 캡처’를 그대로 쓰지 마세요.

납부는 통상 7월 16~31일(1기), 9월 16~30일(2기) 골격이며, 연세액이 일정 금액(예: 20만 원) 이하면 7월 일괄 부과인 경우가 많습니다. 정확한 개·폐 일시는 그해 고지·위택스 공지를 따릅니다. 제도 원문은 국가법령정보센터(지방세법), 조회 창구는 위택스입니다.

종부세 계산기는 ‘인별 공시가격 합계 → 기본공제 → 공정시장가액비율 → 세율 → 재산세 중복분 공제 → (1주택) 고령·장기보유 세액공제’ 순서가 덜 헷갈립니다. 재산세가 물건별 지방세라면, 종부세는 인별 합산 국세입니다. 공시가격이 기본공제 아래면 과세 대상이 아닐 수 있고, 넘더라도 공제·세율·세액공제 칸에서 금액이 크게 갈립니다.

홈택스 실무 순서는 대략 이렇습니다. ① 세금모의계산 → 종합부동산세 메뉴 진입 ② 과세연도·거주자 여부 선택 ③ 보유 주택 공시가격을 인별로 합산 입력(공동명의면 지분·특례 선택란 확인) ④ 1세대 1주택 여부·기본공제 유형 표시 ⑤ 산출세액 후 재산세 중복 공제·세액공제 칸 검산 ⑥ 결과 캡처 후 12월 고지서와 항목 대조. 예로만 보면 1세대 1주택 공시가 11억 원 수준이면 기본공제 12억 아래에서 종부세 과세 후보가 아닐 수 있고, 공시가 15억 원 수준이면 12억을 뺀 뒤 비율·세율을 적용한 후보액이 나옵니다. 부부 공동명의는 ‘인별 공제’와 ‘1주택 특례’ 중 어느 칸을 고르느냐에 따라 결과가 갈리므로 계산기를 두 번 돌리는 편이 안전합니다.

임대주택 합산배제 등은 모의계산과 별도 신청 트랙(통상 9월 중 수준)인 경우가 많아, 해당하면 캘린더에 따로 표시합니다. 절차·서식은 국세청·홈택스, 공시가격은 부동산공시가격알리미가 기준입니다. 인접 가이드는 가이드 허브에서 이어서 보시면 됩니다.

재산세 결과와 종부세 결과를 한 표에 모으면 ‘올해 보유세 대략 얼마’ 질문이 정리됩니다. 계산기 화면을 그대로 더하지 말고, 납부 월별로 나눠 적으세요. 같은 달에 주담대 원리금이 겹치면 체감 부담이 커집니다.

합산 시 주의할 점이 있습니다. 첫째, 종부세 계산 과정에서 재산세 중 일부(주택분 등)를 공제하는 칸이 있어, 재산세 전액을 다시 종부세에 더하면 이중 계산이 됩니다. 둘째, 도시지역분·지방교육세는 재산세 고지 총액에 포함되는 경우가 많아 ‘본세만 합산’과 ‘통장 출금액 합산’을 구분해야 합니다. 셋째, 공시가격이 올라도 재산세 세부담 상한·종부세 공제 구조 때문에 총부담이 같은 비율로 오르지 않을 수 있습니다.

갈아타기·추가 매수를 검토 중이면 취득세는 취득세 관련 도구, 출구 세금은 양도세 계산기로 시나리오를 따로 두고, 보유세 표에는 ‘보유 기간 중 매년 반복 비용’만 남기는 편이 읽기 쉽습니다. 지역·단지 거래 온도는 지역 허브로 보조 확인하세요.

모의계산과 고지서가 크게 다르면, 대부분 아래 입력·판정 칸에서 어긋납니다.

• 시세를 공시가로 넣음 - 호가·실거래가를 넣으면 과표가 과대 또는 과소로 갑니다. 공시가격 알리미 숫자를 그대로 씁니다.
• 1세대 1주택 체크 오류 - 집 한 채라고 자동 특례가 아닙니다. 세대 구성, 소형·저가·상속·일시적 2주택 특례, 공동명의 구조가 재산세 특례세율과 종부세 기본공제를 동시에 흔듭니다.
• 공동명의 한 번만 계산 - 부부 공동명의는 인별 합산·공제 선택이 갈립니다. 계산기를 두 안(인별 공제 vs 1주택 특례)으로 돌리세요.
• 전년 고지 없이 상한 생략 - 재산세는 세부담 상한이 걸린 해와 안 걸린 해 체감이 다릅니다. 전년 고지서를 버리지 마세요.
• 재산세+종부세 단순 가산 - 종부세 쪽 재산세 중복 공제를 무시하고 본세끼리만 더하면 합계가 부풀 수 있습니다.
• 6월 1일 전후 매매 무시 - 잔금·등기 명의가 과세기준일 전후 어디에 있느냐로 그해 납세자가 갈립니다. 계약일만 보고 단정하지 마세요.
• 기사·개편안 수치 복붙 - 토론 중인 세율·공제 상한은 공포·시행 전이면 적용되지 않을 수 있습니다. 홈택스·위택스 해당 연도 안내가 우선입니다.

이의가 있으면 재산세는 관할 시군구 세무과·위택스 안내에 따라 이의신청 기한을 보고, 종부세는 국세청 고지 후 경정·불복 절차를 확인합니다. 요건 판단이 애매하면 세무사 상담이 필요합니다. 보유 현금흐름이 빠듯하면 DSR 계산기로 상환 비중을 다시 보고, 12월 종부세 납부월에 여유 자금을 따로 표시해 두세요.

Q1. 보유세 계산기는 어디에 있나요?
재산세는 위택스(서울 이택스) 조회·모의계산, 종부세는 국세청 홈택스 ‘세금모의계산 → 종합부동산세’가 공식 창구에 가깝습니다. 민간 계산기는 참고용으로만 쓰세요.

Q2. 재산세와 종부세를 한 번에 더하면 되나요?
납부 총액 감을 볼 때는 연간 합계가 유용합니다. 다만 종부세 계산 시 재산세 일부 공제 칸이 있어, 화면 숫자만 단순 가산하면 이중 계산이 될 수 있습니다. 항목별로 나눠 적으세요.

Q3. 계산기에 넣을 가격은 시세인가요?
아닙니다. 공시가격입니다. 시세·호가는 시세 감용이고, 과세표준은 공시가격×공정시장가액비율 골격입니다.

Q4. 공시가격 12억 이하면 종부세가 없나요?
1세대 1주택 기본공제 12억 원 수준을 전제로 한 이야기이며, 주택 수·세대·공동명의에 따라 달라집니다. ‘시세 12억’이 아니라 공시가격 기준입니다.

Q5. 재산세 납부와 종부세 납부는 언제인가요?
주택 재산세는 7월·9월 분납 골격이 많고, 종부세는 12월 초~중순 수준인 해가 많습니다. 정확한 기간은 그해 고지·공지를 따릅니다.

Q6. 공동명의 집은 계산기를 어떻게 쓰나요?
지분·특례 선택에 따라 인별 과세 구조가 달라집니다. 인별 기본공제 안과 1세대 1주택 특례 안을 각각 돌려 비교하는 편이 안전합니다.

Q7. 확정 세액은 어디서 보나요?
재산세는 위택스·관할 지자체 고지, 종부세는 홈택스·국세청 고지입니다. 모의계산은 예상 감이며, 개인 확정은 고지·경정·전문가 확인이 필요합니다.