스트레스 DSR 3단계 한도, 심사금리, 가심사 화면 | 이 집 억 단위를 은행에서 어디서 볼까?

이 집 주담대 억 단위는 앱 계산기가 아니라, 은행 가심사 화면의 스트레스 DSR 칸에서 읽습니다. 실제 내는 금리와 심사에 넣는 금리가 갈라져 있어, 호가에 LTV만 곱한 숫자가 그대로 나오리라 기대하시면 어긋나기 쉽죠.

3단계는 2025년 7월 1일부터 전 업권 가계대출에 스트레스 금리를 100% 반영하고, 2025년 10월 16일부터는 수도권과 규제지역 주담대 하한이 3%로 올라갔습니다. 한도는 LTV, 스트레스 DSR, 주택가격별 상한 가운데 작은 칸이 이깁니다. 같은 집이라도 변동과 혼합, 기존 부채에 따라 억이 갈리니 화면을 여세요. 승인액을 미리 장담할 수 없으니, 담보 주소와 금리 유형을 넣어 가심사 원을 받아 두세요. 잔금 날짜가 가까운 분이라면 창구 억을 표로 맞춰 보시는 데 도움이 됩니다.

3단계는 2025년 7월 1일부터 전 업권 가계대출에 스트레스 금리를 100% 반영합니다.

이자를 올리는 상품이 아니라, 한도를 잴 때 쓰는 심사 칸입니다.

대한민국 정책브리핑에 실린 금융위 2025년 5월 20일 안내는 3단계를 전 업권에서 DSR이 붙는 사실상 모든 가계대출에 적용한다고 적었습니다. 스트레스 금리는 당시 1.50%였고, 신용대출은 잔액이 1억 원을 넘는 경우에만 가산을 붙입니다. 실제 약정 이자에는 더하지 않는다고 금융위가 처음부터 밝혀 왔습니다.

1단계는 2024년 2월 은행 주담대에 25%, 2단계는 2024년 9월 주담대와 신용에 50%(은행 수도권 주담대는 더 높게)였습니다. 3단계는 적용 비율을 100%로 올리고 기타대출까지 넣었습니다. 지금 창구 화면의 심사금리 칸이 비어 있으면 담당자에게 다시 찍어 달라고 하세요. 원리금 감각은 DSR 계산기로 미리 잡아 두고, 가심사 원과 맞춰 보시면 앱 숫자와 어디가 다른지 빨리 보입니다.

※ 반영 퍼센트는 창구 고시표가 이깁니다. 출처: 금융위원회, 대한민국 정책브리핑.

수도권과 규제지역 주담대 스트레스 하한은 2025년 10월 16일부터 3%입니다.

숫자를 기사에서 외우지 말고, 창구 화면에 찍힌 적용 퍼센트를 받으세요.

원래 산식은 과거 5년 중 가장 높았던 예금은행 가계대출 신규취급 가중평균금리에서 매년 5월과 11월 금리를 뺀 값입니다. 금융위는 처음부터 하한 1.5%, 상한 3.0%를 두어 금리 상승기와 하락기의 왜곡을 보완한다고 밝혔습니다. 한국은행이 매월 내는 가중평균이 재료라, 기준금리 한 줄과 같은 숫자가 아닙니다.

2025년 10월 15일 주택시장 안정화 대책은 수도권과 규제지역 주담대에 한해 하한을 3%로 올렸습니다. 중도금과 이주비처럼 DSR이 안 붙는 대출에는 스트레스도 안 붙는다고 당시 질의응답이 적었습니다. 지방 주담대 0.75% 유예는 2025년 12월 말까지로 발표됐고, 2026년 창구는 그 유예가 끝났는지 고시표를 봐야 합니다. 5월과 11월에 다시 산정하니, 작년 시뮬레이션을 이 집 잔금에 옮기지 마세요. 최근 금리 흐름은 부동산 트렌드와 함께 시점만 맞춰 보시면 됩니다.

※ 하한과 적용 지역은 대책 시행일과 창구 전산이 기준입니다. 출처: 금융위원회, 한국은행.

이 집 한도는 LTV, 스트레스 DSR, 주택가격별 상한 가운데 작은 칸입니다.

한 칸만 맞으면 억이 나온다고 보시면 안 됩니다.

금융위 8월 13일 종합대책은 LTV를 규제지역 40%, 비규제지역 70%로 유지하고, DSR을 은행 40%, 2금융 50%로 유지한다고 적었습니다. 수도권과 규제지역의 주택구입 주담대는 시가 15억 원 이하 6억 원, 15억 초과 25억 이하 4억 원, 25억 초과 2억 원 상한이 따로 있습니다. 8억 원 집에 LTV 40%를 곱하면 3억 2000만 원이지만, 스트레스 DSR이 그보다 작으면 작은 쪽이 실행 후보입니다.

금융위가 2025년 5월에 든 3단계 예시는 연소득 5000만 원, 변동, 30년, 원리금균등, 금리 4.2%에서 수도권 한도가 3억 원에서 2억 9000만 원으로 줄 수 있다는 설명이었습니다. 10월 15일 보도에서는 연소득 1억 원, 금리 4%, 변동, 30년 가정으로 스트레스 하한 3%를 넣으면 5억 8700만 원에서 5억 100만 원으로 줄어들 수 있다고 했습니다. 둘 다 다른 대출이 없다는 가정이라 내 잔금 원이 아닙니다. 매수 지역 시세는 지역 시세에서 담보 주소를 가린 뒤, 분양 잔금이면 분양과 청약 공고의 중도금 일정과 섞지 마시길 권합니다.

※ 상한 적용 지역과 시가 정의는 창구 전산이 이깁니다. 출처: 금융위원회, 대한민국 정책브리핑.

억 단위는 담보 주소와 금리 유형을 넣은 가심사 화면에서 읽습니다.

상담 메모의 한 줄 합산만 듣고 나오면 나중에 칸이 안 보입니다.

창구에 가져갈 질문은 짧아도 됩니다. 이 담보 주소의 스트레스 적용 퍼센트, 약정금리와 심사금리, LTV 원, 스트레스 DSR 원, 가격구간 상한, 최종 가심사 원. 여섯 줄이 한 장에 있어야 앱 숫자와 어디가 갈리는지 보입니다. 날짜와 담당자 이름이 없으면 다른 날 전산과 대조하기 어렵습니다.

담보가 서울인지, 규제지역인지, 수도권 비규제인지, 지방인지에 따라 하한이 갈립니다. 오피스텔 담보도 수도권과 규제지역 조치 대상에 들어간다는 10월 15일 설명이 있었으니, 세움터 용도와 등기를 먼저 맞추세요. 가심사는 본심사가 아니고 소득 증빙, 신용, 담보 감정이 바뀌면 원이 다시 움직입니다. 월 원리금 감각은 대출 계산기로 만기와 금리를 바꿔 가며 보시고, 화면의 심사금리와 약정금리를 바꿔 넣어 차이가 나는지를 확인하세요.

※ 가심사는 본심사가 아니며 증빙이 바뀌면 원이 달라집니다. 출처: 금융감독원, 금융위원회.

같은 집이라도 변동, 혼합, 주기에 따라 심사 억이 갈립니다.

고정 기간이 길수록 스트레스 반영 비율이 낮아지는 구조입니다.

변동형은 스트레스 금리를 그대로 더합니다. 혼합형은 일정 기간 고정 뒤 변동으로 바뀌는 상품이고, 주기형은 몇 년마다 금리가 바뀌되 그 안에서는 고정입니다. 금융위 도입안은 30년 만기에서 고정 구간이 길수록 가산 비율을 낮춰, 순수 고정 쪽으로 유도한다고 밝혔습니다. 3단계에서는 혼합과 주기의 반영 비율을 2단계보다 올렸다는 은행 안내가 있습니다.

하나은행이 2025년 6월에 안내한 3단계 골격은 혼합 반영을 40%에서 80% 구간으로, 주기를 20%에서 40% 구간으로 올린다는 내용이었습니다. 지방 주담대는 당시 혼합과 주기도 2단계를 유지한다고 적혀 있었습니다. 지금 창구 표의 구간과 만기 가정이 이깁니다. 고정 5년 혼합이 변동보다 억이 조금 더 나올 수는 있어도, 가격구간 상한과 LTV가 먼저 막으면 차이가 사라집니다. 순수 고정은 스트레스가 안 붙거나 훨씬 작을 수 있으니, 상품 약관의 금리 유형 정의를 화면과 같이 보세요.

※ 반영 비율은 만기와 고정 기간, 은행 표에 따라 다릅니다. 출처: 금융위원회, 하나은행 3단계 안내.

기존 신용과 할부 원리금이 분자에 들어가면 주담대 억이 줄어듭니다.

주담대만 넣고 계산한 앱 결과는 이 집 한도가 아닙니다.

은행권 DSR 40%는 연소득의 40% 안에 모든 가계대출 원리금을 넣는 칸입니다. 연소득 6000만 원이면 연 2400만 원이 한도 상자이고, 그 안에 자동차 할부, 신용 원리금, 기존 주담대가 먼저 들어갑니다. 신용대출은 잔액이 1억 원을 넘을 때만 스트레스 가산을 붙이지만, DSR 분자 자체에는 1억 이하 신용도 원리금으로 들어갑니다.

카드론과 할부 만기를 짧게 잡으면 연 원리금이 커져 주담대 억이 더 깎입니다. 전세대출 이자만 DSR에 넣는 칸도 있고, 1주택자가 수도권과 규제지역에서 전세대출을 받으면 이자 상환분을 반영한다는 10월 15일 조치가 있습니다. 본인 명의만 보고 배우자 대출을 빼면 심사에서 다시 줄어듭니다. 정책모기지와 디딤돌, 보금자리론은 공사 창구 산식이 따로일 수 있으니 한국주택금융공사 안내와 은행 가심사를 같은 날로 맞추세요.

※ 배우자 합산과 전세대출 이자 반영은 사안별입니다. 출처: 금융위원회, 금융감독원.

장래소득은 분모, 스트레스는 심사 금리라 창구에서 칸을 나눠 받으세요.

한 줄 한도만 들으면 어느 칸이 움직였는지 모릅니다.

2026년 8월 31일부터 금융회사는 장래소득 인정기준을 넣을 수 있는지와, 넣었을 때 한도가 얼마인지를 필수 고지합니다. 장래소득은 무주택 근로자의 만기 10년 이상 주택구입 주담대에서 만기까지 예상 소득 평균을 분모에 넣는 기존 칸입니다. 스트레스는 그 분모로 나눌 원리금을 더 크게 잡는 쪽입니다. 둘을 동시에 쓰면 원이 어느 방향으로 갈지 미리 단정하지 마세요.

2027년 1월 1일부터는 소득이 한 해에 20%를 넘으면 2년 평균, 30%를 넘으면 3년 평균으로 잡는 일시 소득 기준이 따로 시행됩니다. 보너스가 한 해에만 크게 잡힌 해를 분모에 넣으면 한도가 줄 수 있습니다. 청년미래보금자리론은 2027년 1월 목표라 지금 가심사 화면에 상품이 없어도 이상하지 않습니다. 순서는 담보 주소 확인, 스트레스 퍼센트 수령, 약정과 심사 금리 분리, 기존 부채 목록, 세 칸 최솟값, 장래소득 적용 전후 원, 거절 사유입니다.

1. 담보 도로명과 규제지역 여부를 화면에서 확인합니다.
2. 적용 스트레스 퍼센트와 고시표 기준일을 받아 둡니다.
3. 약정금리와 심사금리를 두 줄로 적습니다.
4. 신용, 할부, 기존 주담대 원리금을 같은 날짜로 맞춥니다.
5. LTV 원, DSR 원, 가격구간 상한을 각각 받아 최솟값을 봅니다.
6. 장래소득 적용 가능 여부와 적용 전후 원을 따로 받습니다.
7. 증액 없는 연장인지 신규인지, 중도금에서 잔금으로 넘어가는지 물어 두세요.

※ 순서는 일반 점검용이며 승인을 약속하지 않습니다. 출처: 금융위원회 8월 13일 대책, 주택금융공사.

Q. 스트레스 DSR 3단계가 실제로 내는 이자를 올리나요?
A. 올리지 않습니다. 한도 산정에만 가산을 더하고 약정 이자에는 붙이지 않는다고 금융위가 설명해 왔습니다. 창구에서 약정금리와 심사금리를 두 줄로 받으세요.

Q. 지금 수도권 아파트면 스트레스 금리를 얼마로 보면 되나요?
A. 2025년 10월 16일부터 수도권과 규제지역 주담대 하한은 3%입니다. 지방 유예와 5월, 11월 재산정은 창구 고시표가 기준이라 작년 기사를 옮기지 마세요.

Q. 앱 계산기에서 나온 억을 잔금 계획에 써도 되나요?
A. 쓰면 어긋나기 쉽습니다. 이 집 억은 가심사 화면의 최종 원, 곧 LTV와 스트레스 DSR과 가격구간 상한 가운데 작은 칸입니다.

Q. 이미 받은 주담대를 연장할 때도 3단계가 다시 붙나요?
A. 증액 없는 만기 연장과 같은 은행 대환은 재심사를 안 한다는 10월 15일 설명이 있습니다. 증액, 타행 대환, 잔금 전환은 그 시점 표가 다시 들어갑니다.

Q. 장래소득 고지와 스트레스 DSR은 같은 한도인가요?
A. 칸이 다릅니다. 스트레스는 심사금리, 장래소득은 분모입니다. 적용 전후 원을 한 장에 나눠 받으세요.