고정 변동 주담대 갈아타기, 연속 인상, 대환 창 | 연속 인상 뒤 대환 창을 어디서 열까?

기준금리가 7월에 이어 8월 27일에도 올라 연 3.00%가 됐는데, 변동 이자를 지금 고정으로 바꿀지, 창을 어디서 열지 막막하신 분이 많으실 겁니다. 뉴스의 연속 인상과 통장에서 빠지는 이자는 같은 날이 아니라서, 고시만 보고 앱에서 갈아타기를 누르면 수수료와 한도가 따로 움직이죠.

창구를 먼저 여는 순서는 약정의 금리 유형, 은행연합회 코픽스, 금융위 대환 인프라, 주택금융공사 보금자리론입니다. 변동 하단이 낮아 보여도 코픽스가 넉 달 연속 오른 뒤에는 다음 공시일까지 이자가 더 붙을 수 있습니다. 8월 연속 인상의 반영 시차, 코픽스 3.18% 변동 칸, 만기 고정과 5년 혼합의 구분, 대환 창 세 갈래, 중도상환수수료 3년 칸, 월 이자와 수수료 장표, 고시와 실행일을 달력에 적는 순서를 표로 안내합니다. 잔금이나 기존 주담대 이자를 다시 보고 계신다면 도움이 되실 겁니다.

연속 인상은 8월 27일 의결이고, 내 이자는 은행 고시일과 코픽스 공시일에 바뀝니다.

의결문을 잔금 이자에 바로 옮겨 적으면 날짜가 어긋납니다.

한국은행 통화정책방향(2026.8.27)은 기준금리를 연 2.75%에서 3.00%로 0.25%포인트 상향한다고 적었습니다. 7월에 연 2.50%에서 2.75%로 올린 뒤 한 달 만에 다시 올린 결정입니다. 금통위원 7명 가운데 6명이 인상에 찬성했고, 황건일 위원은 2.75% 유지 의견을 냈다고 한은이 전했습니다. 올해 성장률 전망은 5월 2.6%에서 8월 3.3%로 올렸고, 물가는 상당 기간 목표 2%를 웃돌 수 있다고 판단했습니다.

6개월 뒤 조건부 전망을 담은 점도표는 21개 점 가운데 3.25% 10개, 3.50% 6개, 현 수준 3.00% 5개로 공개됐습니다. 추가 인상 여부는 이후 금통위 의결이 기준이며, 지금 시점에서 다음 달을 단정할 수 없습니다. 한미 금리 차는 미국 3.50~3.75% 상단 기준으로 0.75%포인트로 좁혀졌다는 보도가 나왔습니다. 내 통장 이자는 한은 숫자가 아니라 은행이 내건 고시와 약정 기준금리입니다. 월 상환 감각은 대출 계산기로 만기와 금리를 바꿔 가며 보시고, 창구 고시와 맞춰 보세요.

※ 의결 이후 은행 가산과 우대는 상품마다 다릅니다. 출처: 한국은행 통화정책방향, 한국은행 가중평균금리.

변동형은 8월 18일 공시 신규 코픽스 3.18%를 약정의 다음 변경일에 받습니다.

기준금리 3.00%를 이번 달 통장에 바로 더하면 안 됩니다.

전국은행연합회 소비자포털은 2026년 8월 18일 신규취급액 기준 코픽스를 3.18%로 공시했습니다. 대상월은 2026년 7월이고, 6월 3.05%보다 0.13%포인트 올랐습니다. 4월 2.89%, 5월 2.90%, 6월 3.05%, 7월 3.18%로 넉 달 연속 상승입니다. 같은 날 잔액 기준은 3.00%, 신 잔액 기준은 2.65%입니다. 단기 코픽스는 8월 26일 공시 2.89%입니다. 다음 월간 공시일은 2026년 9월 15일입니다.

약정 표지에 신규취급액, 잔액, 신 잔액, 단기 가운데 어느 칸이 적혀 있는지가 먼저입니다. 신규취급액은 시장 금리를 빨리 받고, 잔액과 신 잔액은 움직임이 완만합니다. 8월 18일 공시 뒤 국민은행은 신규 취급액 변동형을 연 4.38~5.78%, 우리은행은 연 4.69~5.89%로 올린다는 보도가 나왔습니다. 하단과 상단은 신용, 우대, 가산에 따라 창구마다 다릅니다. 한은이 공개한 7월 신규 주담대 가운데 변동형 비중은 68.1%로, 고정 비중 31.9%보다 컸습니다. 금리 비교는 금융감독원 금융상품한눈에와 은행 고시를 같은 날짜로 맞추세요. 지역 시세와 잔금은 지역 시세와 함께 보시면 됩니다.

※ 다음 월간 공시일은 2026-09-15입니다. 출처: 전국은행연합회 소비자포털 COFIX 공시.

만기 고정과 5년 혼합은 다른 칸이라, 약정 표지에 적힌 유형부터 가릅니다.

고정이라고 검색해도 상품마다 고정 기간이 다릅니다.

은행 앱의 고정형은 대개 최초 3년 또는 5년만 금리를 잠그고, 이후 코픽스 변동으로 넘어가는 혼합형입니다. 만기까지 이자가 안 바뀌는 칸은 보금자리론처럼 실행일부터 만기까지 고정인 정책 모기지, 일부 은행의 만기 고정 상품입니다. 주기형(3년 또는 5년마다 재약정)은 주기가 끝날 때 그때 고시로 다시 잠급니다. 약정 표지 한 줄에 고정, 혼합, 변동, 주기 가운데 무엇이 적혀 있는지 사진으로 남겨 두세요.

8월 28일 기준 보도로 5대 은행 혼합 5년은 연 4.68~7.15%, 변동 6개월은 연 4.21~6.56%로 집계됐습니다. 변동 하단이 0.47~0.59%포인트 낮아 보이지만, 코픽스가 이미 넉 달 올랐고 8월 기준금리 인상은 9월 공시에 더 실릴 수 있습니다. 상단이 7%를 넘는 혼합 고시는 우대 미적용, 신용가산, 비대면 미해당 구간일 때가 많아 내 적용 금리와 다릅니다. 한은 7월 가중평균 가계 주담대 신규는 연 4.48%로, 2023년 11월 이후 가장 높은 달로 발표됐습니다. 이 평균을 내 잔금에 붙이면 안 됩니다. 분양 잔금이면 분양과 청약 공고의 중도금 전환 일정도 같은 장에 적으세요.

※ 상품 명칭은 은행마다 다릅니다. 출처: 은행 고시 보도, 한국주택금융공사, 한국은행.

대환 창은 인프라, 자행 조건변경, 보금자리론 세 갈래를 같은 날 견적으로 엽니다.

앱 한 곳에서 모든 주담대가 바뀌는 것은 아닙니다.

금융위원회 대환대출 인프라 안내에 따르면 시세 조회가 가능한 아파트를 담보로 한 10억 원 이하 주담대는, 기존 대출을 받은 지 6개월이 지난 뒤 비교 플랫폼과 참여 은행 앱에서 갈아탈 수 있습니다. 연체, 법적 분쟁, 저금리 정책금융, 중도금 집단대출은 대상이 아닙니다. 새 만기는 기존 약정 만기 안으로만 잡을 수 있어, 30년 남은 대출을 40년으로 늘리기는 어렵습니다. 한도와 금리는 새 대출 심사라 스트레스 DSR과 LTV가 다시 계산됩니다. DSR 감각은 DSR 계산기로 미리 잡아 두고, 가심사 화면의 원과 맞춰 보세요.

같은 은행 안에서 변동을 혼합으로, 또는 혼합을 변동으로 바꾸는 조건변경은 인프라와 별도 창입니다. 중도상환수수료 면제, 근저당 유지, 한도 재산정 여부가 은행 내규라 창구에 물어야 합니다. 보금자리론은 정책 모기지라 인프라 대상에서 빠지고, 한국주택금융공사와 취급 은행 창구를 엽니다. 아낌e 기준 8월 고시는 7월 0.30%포인트 인상 뒤 동결돼 만기별 연 4.90%(10년)~5.20%(50년)이고, 9월도 같은 수준으로 동결한다고 공사가 8월 26일 밝혔습니다. 저소득 청년, 신혼, 사회적 배려층, 전세 사기 피해자 우대를 최대 1.0%포인트 넣으면 최저 연 3.90~4.20% 안내가 있습니다. 소득과 주택 가격, 규제지역 가산 0.20%포인트는 공사 표가 기준입니다. 청년미래보금자리론은 2027년 1월 출시 목표라 지금 대환 창이 아닙니다. 최근 금리 글은 부동산 트렌드에서도 이어서 보실 수 있습니다.

※ 참여 플랫폼과 한도는 수시로 바뀝니다. 출처: 금융위원회, 한국주택금융공사, 금융감독원.

중도상환수수료는 실행일부터 3년 칸과 약정 요율을 같은 날짜로 맞춥니다.

금리 차만 보고 실행하면 수수료가 월 이자 절약을 먼저 가져갑니다.

금융소비자 보호에 관한 법률은 중도상환수수료를 원칙적으로 금지하고, 대출일부터 3년 안에 갚을 때만 예외로 받도록 합니다. 실행일부터 3년이 지났으면 이 칸은 보통 0원입니다. 3년 안이면 남은 원금에 약정 요율을 곱하고, 남은 일수 또는 월수를 3년에 비례해 줄인 금액이 청구됩니다. 금융위는 2025년 1월 13일부터 실비용 범위에서만 받도록 개편했고, 은행권 주담대 평균 요율은 고정 1.43%에서 0.56%, 변동 1.25%에서 0.55% 수준으로 낮아진 공시가 나왔습니다. 이 숫자는 그날 이후 신규 약정에 적용되고, 그 전 실행분은 옛 요율이 남을 수 있습니다.

은행 앱 상환 예정 화면의 수수료 원, 약정서 요율, 실행일을 한 장에 적으세요. 매년 최초 대출금액의 10% 안 일부 상환 면제는 약관에 있는 경우가 많고, 집단 잔금은 30%까지 열어 두는 상품도 있습니다. 변동에서 고정으로 바꿀 때 수수료를 받지 말라는 과거 행정지도가 있던 은행은, 지금 내규가 그대로인지 창구에 물어야 합니다. 카카오뱅크처럼 주담대 중도상환을 0원으로 둔 곳은 해당 은행 공지가 기준입니다. 인지세, 근저당 설정 또는 말소, 국민주택채권 할인 차는 대환 총비용의 다른 줄입니다. 설정 관련 감각은 인지세 계산기와 창구 견적을 같이 보세요.

※ 요율과 면제는 금융회사 약관이 기준입니다. 출처: 금융위원회, 대한민국 정책브리핑, 금융감독원.

월 이자 차에서 수수료와 설정비를 빼 본 뒤에야 갈아탈 숫자를 말할 수 있습니다.

하단 금리만 비교하면 총비용이 빠집니다.

장표는 네 줄이면 됩니다. 지금 적용 금리, 새 상품 적용 금리, 중도상환수수료와 인지세 설정비, 새 대출의 한도와 DSR. 월 이자 차는 잔액에 금리 차를 곱해 12로 나눈 근사치이고, 원리금균등이면 계산기 화면이 더 정확합니다. 수수료를 월 이자 차로 나누면 회수에 걸리는 달 수가 나옵니다. 그 달이 약정 고정 기간보다 길거나, 다음 코픽스 공시 전에 변동 이자가 더 오를 수 있으면 숫자를 다시 받습니다.

가정 예시입니다. 잔액 3억 원, 지금 변동 연 5.50%, 혼합 5년 제안 연 5.10%, 중도상환수수료 요율 0.58%에 잔여 18개월(3년 중)이면 수수료는 3억 × 0.58% × 18/36 = 87만 원 수준입니다. 월 이자 근사 차는 3억 × 0.40% ÷ 12 = 10만 원입니다. 수수료만 보면 약 9개월이면 숫자가 맞습니다. 여기에 인지세와 설정, 우대 미충족, 한도 축소가 붙으면 달이 늘어납니다. 이 예시는 창구 계산이 아닙니다. 내 잔액과 요율, 우대 조건은 은행 상환 예정 화면이 기준입니다.

※ 가정 금액은 이해용이며 실제 청구와 다릅니다. 출처: 금융위원회 중도상환수수료 개편 안내, 은행 약관.

고시일, 다음 코픽스, 가심사 유효, 실행일을 달력에 적고 창구 숫자를 받습니다.

연속 인상 헤드라인만 보고 실행 버튼을 누르지 마세요.

1. 약정 표지에서 금리 유형과 코픽스 종류, 실행일, 다음 변경일을 사진으로 남깁니다.
2. 은행연합회 코픽스 공시와 은행 고시일을 같은 주로 맞춰 적습니다. 다음 월간 공시는 2026년 9월 15일입니다.
3. 금융상품한눈에와 대환 인프라에서 가심사를 넣고, 적용 금리와 한도 원을 캡처합니다.
4. 같은 날 자행 조건변경 견적과, 요건이 되면 보금자리론 창구 상담을 받습니다. 세 장을 한 테이블에 붙입니다.
5. 중도상환수수료, 인지세, 설정 또는 말소 원을 상환 예정 화면에서 받습니다.
6. 월 이자 차와 비용을 나눠 회수 달을 계산하고, 고정 기간과 다음 금통위 일정을 겹칩니다.
7. 한도가 줄거나 우대가 빠지면 실행을 멈추고, 금리인하요구권은 유형 변경과 다른 창으로 따로 넣습니다. 구조가 복잡하면 은행과 주택금융공사, 필요하면 전문가 상담을 받으시길 권합니다.

※ 순서는 일반 점검용이며 특정 대환을 권하지 않습니다. 출처: 한국은행, 전국은행연합회, 금융위원회, 한국주택금융공사.

Q. 8월 27일 연속 인상 직후 바로 갈아타야 하나요?
A. 뉴스 날과 내 이자 변경일은 다릅니다. 한국은행 의결은 8월 27일이고, 변동형은 코픽스 공시와 약정의 다음 변경일에, 혼합 고정은 은행 고시에 붙습니다. 약정 표지와 가심사, 수수료를 달력에 적은 뒤에 실행일을 정하세요.

Q. 변동 하단이 지금 더 낮은데 고정을 봐야 하나요?
A. 8월 하순 보도로 변동 하단이 혼합 5년보다 낮은 구간이 있었습니다. 코픽스는 3.18%로 넉 달 연속 올랐고 점도표는 현 수준보다 높은 칸이 더 많았습니다. 만기 동안 낼 이자와 수수료를 한 장에 적어 창구에 물으세요.

Q. 대환 인프라는 누가 쓰나요?
A. 시세 있는 아파트 10억 원 이하, 실행 후 6개월이 지난 주담대가 대상입니다. 연체, 정책금융, 중도금 집단대출은 빠지고 새 만기는 기존 만기 안입니다. 한도는 새 대출 심사가 기준입니다.

Q. 중도상환수수료는 언제 없어지나요?
A. 실행일부터 3년이 지나면 이 칸은 보통 0원입니다. 3년 안이면 약정 요율에 잔여 기간 비율을 곱합니다. 2025년 1월 13일 이후 신규분은 실비용 요율 공시가 적용됩니다.

Q. 보금자리론으로 기존 주담대를 바꿀 수 있나요?
A. 소득과 주택 가격, 주택 수 요건을 충족하면 대환 용도로 쓰는 길이 있습니다. 아낌e 8월과 9월 고시는 연 4.90~5.20%이고 정책 상품은 인프라 앱이 아니라 공사와 취급 은행 창구입니다.