재개발 조합설립 동의율, 75에서 70, 가로주택 동의율 | 이 구역 숫자는 동의서에서 어디서 볼까?

재개발 조합설립 동의율이 75에서 70으로 내려간다는 뉴스만 보고, 우리 구역도 이번 달에 조합인가가 날 것처럼 느껴지시는 분이 많으실 겁니다. 퍼센트만 같아 보여도 재개발, 재건축, 가로주택은 법이 다르고, 토지등소유자 숫자와 토지면적 칸이 따로 돌아가기 때문이죠.

지금은 도시정비법 제35조가 재개발 조합설립을 토지등소유자 4분의 3 이상과 토지면적 2분의 1 이상으로 두고, 8월 13일 방안의 70%는 정부안이라 개정 법률과 시행일이 열리기 전에는 인가 창에 바로 쓰이지 않습니다. 현수막 숫자만 보고 동의서를 쓰기 전에 검인 양식과 구청 명부부터 맞추세요. 동의서 검인, 산정 방식, 가로주택 칸을 표로 나눠 두었습니다. 속도를 가늠하시려면 헤드라인보다 구청에 올라온 동의율을 먼저 보시는 편이 안전합니다.

재개발 조합설립은 지금 법령으로 소유자 75%와 면적 50%가 함께 필요합니다.

한쪽만 채우면 인가 창이 열리지 않습니다.

도시 및 주거환경정비법 제35조 제2항은 재개발사업 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상 토지소유자의 동의를 받아 정관 등을 첨부하고, 정비구역 지정, 고시 뒤 시장, 군수 등의 인가를 받도록 둡니다. 찾기 쉬운 생활법령정보도 같은 두 칸을 조합설립의 출발로 안내합니다. 토지등소유자는 정비구역 안 토지나 건축물의 소유자, 또는 그 지상권자입니다.

정관, 정비사업비 자료, 시, 도 조례가 정한 서류가 빠지면 동의율만 넘어도 접수가 멈춥니다. 토지등소유자가 직접 시행하는 일부 재개발은 조합 설립 자체가 없는 갈래라, 우리 구역이 조합 시행인지부터 구청 고시에서 가리세요. 정비 흐름은 부동산 트렌드와 함께 보시고, 분양 칸이 열렸는지는 분양 정보 공고와 구분해 보세요.

※ 조문과 조례는 개정될 수 있습니다. 출처: 국가법령정보센터, 찾기 쉬운 생활법령정보.

8월 13일 70%는 정부안이며, 오늘 인가 창의 숫자가 아닙니다.

시행일은 개정 법률이 열리는 날이 기준입니다.

국토교통부는 2026년 8월 13일 정부서울청사에서 전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안을 냈습니다. 뉴시스와 뉴스1은 재개발 조합설립 동의율을 서울시 건의대로 75%에서 70%로 완화하고, 공공재개발, 재건축 사업시행자 지정 동의율은 67%에서 60%로 낮춘다고 전했습니다. 같은 날 자료에는 정비사업 전 단계 분쟁을 다루는 중재기구를 국토부 안에 신설하고, 재개발에 한해 변호사, 공인회계사 등 전문가의 조합장 선임을 허용한다는 문장도 있습니다.

서울시는 재건축에만 적용된 75에서 70 하향을 재개발에도 같게 두고, 인가 신청 전 통지 기간을 60일에서 30일로 줄이자고 건의한 바 있습니다. 건의가 발표문에 들어갔다고 해서 구청 창이 같은 날 바뀌지는 않습니다. 토지면적 2분의 1 칸을 함께 고친다는 문장은 보도마다 분명하지 않으니, 개정 조문 원문을 확인하기 전에는 면적 칸을 70%로 옮기지 마세요. 권역 감은 지역 시세로만 보조하시면 됩니다.

※ 8·13 숫자는 정부 발표이며 개정 전 인가에 바로 쓰지 않습니다. 출처: 국토교통부, 뉴시스, 뉴스1, 서울시 보도자료.

재건축은 이미 전체와 면적 각 70%이고, 동별 과반수가 따로 붙습니다.

재개발 70% 발표와 같은 창이 아닙니다.

도정법 제35조 제3항은 재건축 추진위원회가 조합을 설립하려면 공동주택 각 동별 구분소유자 과반수 동의(복리시설로서 대통령령으로 정하는 경우는 3분의 1 이상, 각 동 구분소유자가 5명 이하이면 제외)와 주택단지 전체 구분소유자의 100분의 70 이상 및 토지면적의 100분의 70 이상 토지소유자 동의를 받도록 둡니다. 2024년 말 국회를 통과한 개정은 2025년 1월 31일 공포, 같은 해 5월 1일 시행으로 읽히는 자료가 많습니다. 종전 4분의 3에서 70으로 내려간 칸이 여기입니다.

주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 들어가면 그 지역 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상과 토지면적 3분의 2 이상이 따로 필요합니다. 상가 쪼개기를 겨냥한 복리시설 1/3 완화도 재건축 동별 칸의 이야기입니다. 재개발 명부에 동별 과반수를 얹거나, 재건축 70%가 오늘 재개발에도 적용된다고 읽으면 분모가 틀어집니다. 단지 비교는 단지 비교, 실거래 감은 아파트 시세로만 보조하세요.

※ 재건축 70%는 이미 시행된 칸, 재개발 70%는 발표 칸입니다. 출처: 국가법령정보센터.

가로주택은 2026년 2월 27일부터 80%에서 75%로, 소규모재건축은 70%입니다.

일반 재개발 8월 13일 방안과 법이 다릅니다.

국토교통부 공식 안내에 따르면 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법과 하위법령 개정안이 2026년 2월 27일부터 시행되며, 가로주택정비, 소규모재개발은 토지등소유자 80% 이상에서 75% 이상, 소규모재건축은 주택단지 구분소유자와 토지면적 75% 이상에서 70% 이상으로 각 5%포인트 완화됐습니다. 자율주택정비는 토지등소유자가 5명을 넘는 경우 전원 합의 대신 80% 이상으로 완화된 칸이 있습니다. 가로주택은 도로를 유지한 채 소규모로 고치는 사업이라, 도정법 정비구역 재개발과 면적, 절차가 겹쳐 보이지 않습니다.

검색창에 가로주택 동의율이 같이 뜨는 이유는 자동완성이 퍼센트만 묶어 주기 때문입니다. 우리 필지가 소정법 가로인지, 도정법 재개발인지는 건축물대장과 구청 정비사업 고시에서 가립니다. 가로 칸의 75%를 일반 재개발 70% 발표에 더해 이미 인가가 쉬워졌다고 읽지 마세요. 이주 비용 감은 이사 비용 계산기로만 가늠하시고, 대출 한도는 대출 계산기와 은행 창이 기준입니다.

※ 면적, 동별 부가 요건은 유형마다 다릅니다. 출처: 국토교통부 소규모주택정비 안내, 국가법령정보센터.

동의율 분모는 시행령의 대표 1인 규칙으로 만듭니다.

카페에 찍힌 서명 장수와 인가 숫자가 어긋나는 지점입니다.

도시정비법 시행령 제33조는 재개발에서 한 필지 또는 한 건축물을 여럿이 공유하면 그 토지등소유자 4분의 3 이상 동의를 받아 대표 1인을 토지등소유자로 산정합니다. 지상권이 있으면 토지 소유자와 지상권자를 대표하는 1인으로 셉니다. 한 사람이 여러 필지나 여러 건축물을 갖고 있으면 필지 수와 관계없이 1인입니다. 정비구역 지정 뒤 사업을 목적으로 산 물건은, 토지등소유자가 직접 시행하는 일부 재개발에서 지정 당시 소유자를 수에 넣되 동의 여부는 산 사람 기준으로 보는 예외가 있습니다.

대법원 2023. 8. 18. 선고 2022두51901 판결은, 동의정족수를 채우거나 주도권을 잡으려고 형식적 증여, 매매로 과소지분을 나눠 명의를 늘린 뒤 동의하게 하는 행위를 탈법으로 봤습니다. 이렇게 늘어난 사람은 동의자 수에서 빠질 수 있습니다. 존치 건축물 소유자도 법령 문언상 토지등소유자에 들어간다는 법제처 해석이 있어, 철거하지 않는 집이라고 분모에서 빼면 위험합니다. 등기 명의와 대장 용도는 청약 일정이 아니라 인터넷등기소와 세움터에서 맞추세요.

※ 산정은 사실관계에 따라 다릅니다. 출처: 국가법령정보센터, 대법원 2022두51901.

검인 없는 서면 동의서는 법령상 효력이 없습니다.

서명 장수가 많아도 양식이 틀리면 인가 분모에 안 들어갑니다.

도정법 제36조 제3항은 조합설립 동의에 검인 서면동의서를 쓰도록 하고, 시행규칙은 별지 제6호서식을 둡니다. 시행령 제30조는 건설되는 건축물 설계 개요, 공사비 등 정비사업비, 분담 기준, 사업 완료 후 소유권 귀속, 조합 정관을 넣어 동의를 받도록 합니다. 이 칸이 빠진 동의서는 나중에 다툼이 납니다. 추진위원회는 동의를 받기 전에 법령이 정한 정보를 토지등소유자에게 제공해야 합니다.

철회는 동의 후 위 사항이 바뀌지 않는 한, 처음 동의한 날부터 30일이 지나거나 창립총회 이후에는 할 수 없습니다. 창립총회는 시행령상 토지등소유자 과반수 출석과 출석 과반수 찬성으로 결의하는 칸이 있어, 조합설립 동의율 75%와 총회 의결정족수를 한 줄로 섞지 마세요. 서울시 조합 직접설립 보조금은 주민 동의율 50%만 되어도 지원 대상이 넓어졌다는 2025년 안내가 있으나, 이는 보조금 창이지 도정법 인가 75%가 아닙니다. 보조금 50%를 법적 동의율로 읽으면 인가가 거절될 수 있습니다.

※ 보조금과 인가 동의율은 창이 다릅니다. 출처: 국가법령정보센터, 서울시 보도자료.

유형을 가리고 조문, 명부, 검인 동의서를 같은 날짜로 맞춥니다.

헤드라인 70%를 우리 구역 숫자로 옮기지 않는 일이 먼저입니다.

1. 구청 정비과와 고시에서 우리 구역이 도정법 재개발인지, 재건축인지, 소정법 가로, 소규모인지 가립니다.
2. 국가법령정보센터에서 신청 시점에 적용되는 제35조 문언을 엽니다. 8·13 숫자는 개정, 시행일 칸과 짝으로 둡니다.
3. 토지등소유자 명부와 토지면적 산출표를 같은 날짜로 받습니다. 공유, 지상권, 1인 다수 필지를 시행령대로 셉니다.
4. 동의서가 검인 양식인지, 설계 개요와 사업비, 분담 기준, 정관이 들어 있는지 봅니다.
5. 처음 동의한 날과 창립총회 날을 달력에 표시하고, 철회 가능 구간을 표시합니다.
6. 인가 신청 전에는 정보 제공과 사전 통지가 이뤄졌는지 우편, 게시 기록을 남깁니다.
7. 숫자가 70% 근처에 걸려 있다면 개정 시행 전인지 구청에 묻고, 변호사, 법무사와 명부를 대조하시길 바랍니다.

※ 순서는 일반 점검용이며 특정 동의를 권유하지 않습니다. 출처: 국가법령정보센터, 찾기 쉬운 생활법령정보, 국토교통부.

Q. 지금 우리 재개발 구역은 동의율 70%로 조합을 세워도 되나요?
A. 지금은 도시정비법 제35조가 재개발을 토지등소유자 4분의 3 이상과 토지면적 2분의 1 이상으로 둡니다. 8·13의 70%는 정부안이라 개정 법률과 시행일이 열리기 전에는 인가 창에 바로 쓰지 않습니다.

Q. 재건축 70%와 재개발 70%는 같은 숫자인가요?
A. 재건축은 이미 전체 구분소유자와 토지면적 각 70%에 동별 과반수가 붙고, 재개발 70%는 소유자 수 칸을 맞추겠다는 발표입니다. 동별 칸을 재개발 명부에 옮기지 마세요.

Q. 가로주택 동의율은 왜 75%로 보이나요?
A. 가로주택과 소규모재개발은 소규모주택정비법에서 2026년 2월 27일부터 80%에서 75%로 바뀌었습니다. 일반 재개발과 법이 다릅니다.

Q. 동의서를 이미 썼는데 철회할 수 있나요?
A. 정해진 사항이 바뀌지 않으면 처음 동의한 날부터 30일이 지나거나 창립총회 이후에는 철회할 수 없습니다. 철회는 내용증명으로 상대방과 시장, 군수 등에게 보냅니다.

Q. 우리 구역 동의율은 어디서 확인하나요?
A. 검인 동의서, 토지등소유자 명부, 토지면적 칸, 구청 인가 서류를 같은 날짜로 맞춥니다. 카페 캡처만으로 분모를 정하지 마세요.