DSR 장래소득 고지 의무, 무주택 청년, 주담대 한도 | 8월 31일 창구에서 무엇을 받아야 할까?

8월 31일부터 주담대를 상담하면 은행은 장래소득을 넣을 수 있는지와, 넣었을 때 한도가 얼마인지를 빼먹지 않고 알려 줘야 합니다. 한도 숫자만 듣고 나오면 지금 소득으로 계산한 칸인지 장래소득을 넣은 칸인지 나중에 구분이 안 되죠.

장래소득은 새 상품이 아니라 이미 있는 인정 기준입니다. 창구에서 안내가 잘 안 되어 활용이 적다는 지적이 나와, 금융위가 8월 13일 대책에서 고지를 의무로 못 박았습니다. 적용 전 한도와 적용 후 한도를 같은 종이에 받는 일이 먼저입니다. 창구에서 받을 고지 칸, 무주택 청년 근로자 자격, 연령과 만기별 증가율, 금융위가 든 한도 예시, 스트레스 DSR과 2027년 일시 소득 평균과 섞지 않는 법, 거절 때 확인할 순서를 표로 안내합니다. 잔금이나 매수 한도를 창구에서 받고 계신다면 도움이 되실 겁니다.

8월 31일부터 적용 가능 여부와 적용 시 한도를 창구가 필수 고지합니다.

제도가 새로 생긴 날이 아니라, 안내를 빼먹지 못하게 한 날입니다.

대한민국 정책브리핑에 실린 금융위 8월 13일 종합대책은 DSR 장래소득 인정기준 적용 가능 여부, 적용 시 대출한도 등을 2026년 8월 31일부터 필수 고지한다고 적었습니다. 같은 자료에서 LTV는 규제지역 40%, 비규제지역 70%, DSR은 은행권 40%, 2금융권 50%를 유지한다고 밝혔습니다. 장래소득 고지는 이 비율을 풀어 주는 조치가 아닙니다.

창구에서 받을 장은 세 줄이면 됩니다. 적용 가능인지, 적용 전 한도, 적용 후 한도. 가능이 아니면 사유가 네 번째 줄입니다. 구두로만 들으면 나중에 심사 화면과 어긋나도 대조할 종이가 없습니다. 날짜와 담당자가 찍힌 안내문이나 심사 메모를 요청하세요. 계산 감각은 DSR 계산기로 미리 잡아 두고, 창구 숫자와 맞춰 보시면 됩니다.

※ 고지 양식은 금융회사마다 다릅니다. 출처: 대한민국 정책브리핑, 금융위원회.

장래소득은 현재 연봉이 아니라 만기까지 예상 소득의 평균입니다.

실제 월급이 바로 오르는 것은 아닙니다.

금융위는 2022년 여신심사 기준을 손보면서, 통계청 고용노동통계의 연령별 소득 흐름을 장래소득 산식에 쓰도록 안내했습니다. 대출 시작 시점부터 만기 시점까지 각 연령대 소득을 평균하고, 그 증가율을 현재 근로소득에 곱합니다. 20대 초반은 만기가 길수록 증가율이 크고, 30대 후반으로 갈수록 표의 숫자가 작아집니다.

분모가 커지면 같은 DSR 40%라도 연간 원리금 한도가 넓어져 주담대 원이 늘어날 수 있습니다. 다만 분자에는 기존 신용대출, 자동차 할부, 다른 주담대 원리금이 그대로 들어갑니다. 장래소득을 넣어도 기존 부채가 크면 한도가 거의 안 움직일 수 있습니다. 원리금 감각은 대출 계산기로 만기와 금리를 바꿔 가며 보시고, 창구 심사 화면의 연소득 칸이 현재 소득인지 장래소득인지 물어보세요.

※ 산식과 통계 연도는 창구 고시표가 기준입니다. 출처: 금융위원회, 통계청.

대상은 만기 10년 이상 주택구입 주담대를 받는 무주택 근로자입니다.

전세나 신용만 신청하면 이 칸이 열리지 않는 경우가 많습니다.

금융위가 2022년에 밝힌 적용 범위는 생애최초뿐 아니라 무주택 근로자 전반입니다. 청년층(당시 안내 기준 만 34세 이하)과 혼인 기간 7년 이내 신혼은 최근 1년 근로소득 증빙으로도 접수하는 길이 있었고, 그 외는 최근 2개년과 현 직장 1년 초과 근속을 요구하는 실무가 있었습니다. 지금 창구 전산은 은행마다 항목 이름이 다르니, 고지문에 적힌 자격 문구가 기준입니다.

사업소득만 있거나 프리랜서 증빙만 있으면 통계 증가율을 바로 붙이기 어렵습니다. 유주택이면 무주택 칸에서 빠집니다. 거치 기간이 길거나 만기가 10년 미만이면 장래소득 표 자체가 안 열리는 경우가 있습니다. 무주택 확인은 세대 기준이 아니라 차주 기준인지, 배우자 보유를 어떻게 보는지 창구에 물어 두세요. 매수 지역 시세는 지역 시세와 함께 보고, 분양 잔금이면 분양과 청약 공고의 중도금과 잔금 일정을 먼저 맞추는 편이 낫습니다.

※ 자격 세부 항목은 금융회사 심사 기준입니다. 출처: 금융위원회.

금융위 만 30세 사례에서 한도가 12.5% 늘 수 있다고 설명했습니다.

내 잔금 원으로 옮기는 확정 숫자가 아닙니다.

8월 13일 대책 설명에서 나온 12.5%는 다른 부채가 없고 예시 만기를 가정한 설명입니다. 2022년 6월 개선안 표에서는 만 30~34세의 소득증가율이 만기 20년 이상에서 17.7%, 30년에서 13.1%로 적혀 있었습니다. 20~24세 30년은 51.6%, 25~29세 30년은 31.4%, 35~39세 20년 이상은 5.3%입니다. 지금 창구 전산이 그 표를 그대로 쓰는지, 고용노동통계를 갱신했는지는 고지문이 기준입니다.

한도는 장래소득만으로 결정되지 않습니다. 규제지역 LTV 40%, 비규제 70%, 수도권과 규제지역 구입 주담대는 시가 15억 원 이하 6억 원, 15억 초과 25억 이하 4억 원, 25억 초과 2억 원 칸이 따로 있습니다. 스트레스 DSR은 심사 금리만 올리고 실제 금리는 안 올린다고 금융위가 반복해 왔습니다. 그래서 장래소득으로 분모가 커져도 심사 금리가 높거나 LTV 상한에 걸리면 원이 안 늘어날 수 있습니다. 관련 제도 흐름은 부동산 트렌드와 함께 보시고, 창구 예시와 내 조건을 한 장에 적어 두세요.

※ 2022년 6월 금융위 개선안 표입니다. 창구 고시표와 다를 수 있어 추정으로만 보세요. 출처: 금융위원회.

창구에서는 적용 전 한도와 적용 후 한도를 같은 종이에 받으세요.

비율만 들으면 잔금 날에 쓸 수가 없습니다.

상담 창과 실행 창이 다르면 숫자가 바뀝니다. 가심사 메모에 장래소득 적용이라고 적혀 있어도, 본심사에서 근속이나 소득 종류가 바뀌면 칸이 닫힐 수 있습니다. 소득금액증명, 근로소득 원천징수영수증, 재직증명, 건강보험 자격득실, 무주택 확인 자료를 같은 날짜로 맞추세요. 배우자가 공동 차주면 두 사람 소득을 어떻게 합산했는지, 장래소득은 누구에게 붙였는지도 칸을 나눠 달라고 하세요.

한도가 부족해 다른 은행으로 옮길 때도 이 종이가 대조 기준입니다. 금리만 낮춰 달라는 말과 장래소득 칸을 열어 달라는 말은 다른 요청입니다. 주택금융공사 정책모기지는 소득과 LTV 칸이 시중 주담대와 다르니, 보금자리론을 볼 생각이면 공사 창구 안내를 따로 받으세요. 청년미래보금자리론은 2027년 1월 목표라 지금 실행 상품으로 적으면 안 됩니다.

※ 서류 목록은 금융회사마다 다릅니다. 출처: 금융위원회, 주택금융공사.

스트레스 DSR, 2027년 일시 소득 평균, 청년미래보금자리론과 칸이 다릅니다.

한 창구 설명에 네 가지가 섞이면 한도가 왜 나왔는지 안 보입니다.

스트레스 DSR은 한도를 계산할 때 실제 금리에 스트레스 금리를 더합니다. 수도권과 규제지역 주담대는 스트레스 금리 하한을 3.0%로 올린 상태이고, 실제 대출금리는 그대로라고 금융위가 설명해 왔습니다. 장래소득은 분모, 스트레스는 분자 쪽 심사 금리입니다. 둘 다 한도에 영향을 주지만 창구에서 한 줄로 합치면 안 됩니다.

2027년 1월 1일부터는 소득상승률이 20%를 넘으면 최근 2개년 평균, 30%를 넘으면 3개년 평균으로 산정합니다. 성과급이 한 해 크게 오른 사람은 장래소득을 넣기 전에 분모가 깎일 수 있습니다. 청년미래보금자리론은 만 39세 이하 생애최초, 4억 원 이하 비아파트 등을 겨냥한 정책모기지로 2027년 1월 목표입니다. 지금 8월 31일 고지 의무와 실행 시점이 다릅니다. 금융위원회 자료와 창구 안내문을 날짜별로 나눠 두세요.

※ 일정은 공고와 창구 기준입니다. 출처: 대한민국 정책브리핑, 금융위원회.

거절이면 사유와 빠진 증빙을 받아 두고 다른 창구와 대조하세요.

한도 보장 없이 칸만 채우면 됩니다.

1. 무주택과 근로소득 증빙을 같은 날짜로 맞춥니다. 소득금액증명, 원천징수, 재직, 자격득실을 한 폴더에 둡니다.
2. 신청 상품이 주택구입 주담대이고 만기 10년 이상 분할상환인지 확인합니다. 전세나 신용만이면 장래소득 칸이 안 열릴 수 있습니다.
3. 8월 31일 이후 상담이면 적용 가능 여부를 필수 고지로 달라고 합니다. 구두만 듣지 마세요.
4. 적용 전 한도와 적용 후 한도를 원 단위로 받습니다. 비율만 적지 마세요.
5. 스트레스 심사 금리, LTV, 가격구간 한도(6억, 4억, 2억)와 겹치는지 물어봅니다.
6. 적용 불가이면 사유와 빠진 증빙을 받아 다른 창구와 대조합니다.
7. 잔금일과 실행 한도가 어긋나면 은행 여신 담당과 주택금융공사, 필요하면 세무사나 변호사에게 창구 문장을 확인받으세요.

※ 순서는 일반 점검용이며 특정 대출을 권유하지 않습니다. 출처: 금융위원회, 금융감독원.

Q. 8월 31일부터 은행이 꼭 알려 줘야 하는 것은 무엇인가요?
A. 금융위 8월 13일 대책에 따르면 2026년 8월 31일부터 금융회사는 DSR 장래소득 인정기준을 적용할 수 있는지와, 적용했을 때 대출한도가 얼마인지를 필수적으로 고지합니다. 적용 전 한도와 적용 후 한도, 적용이 안 되면 그 이유를 같은 안내문에 받아 두세요.

Q. 장래소득은 누가 받을 수 있나요?
A. 만기 10년 이상 주택구입 목적의 분할상환 주담대를 받으려는 무주택 근로자가 기존 여신심사 기준의 대상입니다. 사업소득만 있거나 유주택이면 통계 증가율을 바로 붙이기 어렵고, 자격 여부는 창구 고지 칸이 기준입니다.

Q. 한도가 얼마나 늘어난다고 보면 되나요?
A. 금융위는 연소득 4천만 원인 만 30세 차주가 DSR 40%를 적용받는 사례에서 30년 만기 주담대 한도가 12.5% 늘 수 있다고 설명했습니다. 다른 부채와 스트레스 금리, LTV를 빼고 가정한 설명이라 내 잔금 원으로 옮기면 안 됩니다.

Q. 스트레스 DSR과 장래소득 고지는 같은 제도인가요?
A. 칸이 다릅니다. 스트레스 DSR은 심사 금리를 올리고 실제 금리는 안 올리는 방식이고, 장래소득은 분모인 연소득을 만기 평균으로 올려 잡는 칸입니다. 2027년 1월 1일 일시 소득 평균과도 날짜가 다릅니다.

Q. 창구에서 적용이 안 된다고 하면 무엇을 받아 두나요?
A. 불가 사유와 빠진 증빙을 받아 두세요. 유주택, 만기 미달, 거치식, 근로소득 공백처럼 칸이 다르면 그 항목을 적게 하면 됩니다. 청년미래보금자리론은 2027년 1월 목표가라 지금 실행 한도로 쓰지 마세요.