비거주 집주인 실거주 전환, 전세 만기 통지, 계약갱신 | 갱신과 이사는 어디서 갈릴까?

집주인이 종부세 부담을 이유로 들어와 살겠다고 해서, 갱신을 밀지 이사부터 알아봐야 할지 막막하실 겁니다. 8월 3일 세제개편안은 실거주 1주택 공제를 14억으로 올리고 비거주는 9억으로 낮추는 정부안이라, 국회 심의 전에 세입자 계약서에 바로 붙는 법이 아닙니다.

먼저 확인할 것은 카페 매물 숫자가 아니라 계약서 만기일과, 만기가 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 창에 온 통지입니다. 아실 기준 서울 아파트 전세 매물은 8월 3일 2만800건에서 23일 2만402건으로 줄었고, 한국부동산원 주간 전세는 같은 달 3주 서울이 0.19% 올랐습니다. 갱신요구를 아직 안 썼는지, 실거주 거절이 그 창 안에 왔는지를 가르면 갱신과 이사가 갈립니다. 전세 만기 통지를 받은 분이라면 표로 따라가실 수 있습니다.

8월 3일 세제개편안은 국회 심의 전 정부안이라 계약서에 바로 안 붙습니다.

세법 창과 임대차 창을 한 장에 올리지 마세요. 재정경제부가 발표한 정부안은 실거주 1주택자의 종부세 기본공제를 현행 12억 원에서 14억 원으로 올리고, 같은 1주택이라도 실거주하지 않으면 9억 원으로 낮추는 내용입니다. 거주와 비거주의 공제 칸이 5억 원 벌어지는 구조라, 세를 놓고 있던 1주택자가 매도하거나 직접 들어가 살지 고민하는 흐름이 보도에 났죠. 다만 이 안은 9월 초 국회 제출을 목표로 한 정부안이고, 여당이 1주택자를 거주와 비거주로 나누지 말라고 요청한 뒤 비거주 공제를 현행 12억 원 선으로 되돌리는 방안이 거론되고 있습니다. 확정 세율로 읽으면 안 돼요.

세입자가 받는 통지는 세금 고지서가 아니라 주택임대차보호법 창입니다. 집주인이 세 부담을 이유로 들어와 살겠다고 해도, 만기 통지가 법정 기간 안에 왔는지, 실거주 주체가 본인이나 직계존속, 직계비속인지가 먼저예요. 정부안이 바뀌면 집주인 셈법이 다시 흔들릴 수 있으니, 뉴스 한 줄을 이사 날짜로 옮기지 마세요. 세제 원문은 재정경제부 자료를, 임대차 조문은 국가법령정보센터를 기준으로 합니다.

※ 정부안과 공제액은 국회 심의 과정에서 달라질 수 있습니다. 출처: 재정경제부, 파이낸셜뉴스.

만기가 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 온 통지가 기준입니다.

카톡 날짜가 아니라 계약서 만기일부터 역산하세요. 주택임대차보호법 제6조는 임대인이 그 기간에 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면, 기간이 끝난 때에 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 만기 2개월 전까지 통지하지 않은 때도 같습니다. 묵시적 갱신의 존속기간은 2년으로 보고, 임차인은 해지를 통지한 날부터 3개월이 지나면 나갈 수 있습니다. 찾기 쉬운 생활법령정보도 이 창을 만기 통지의 출발점으로 안내합니다.

실거주 전환 통지가 창 밖에 왔다면, 그 문장만으로 계약을 끊었다고 보기 어렵습니다. 반대로 창 안에 내용증명이 도달했다면 거절 의사를 남긴 것이라, 그다음 칸은 거절 사유가 법정 실거주인지예요. 도달 시점을 남기려면 내용증명 수령 기록이 카톡보다 읽기 쉽습니다. 제도 해설은 찾기 쉬운 생활법령정보와 임대인 실거주 회복 통보 글을 함께 보시면 창이 겹치지 않습니다.

※ 기간 계산은 계약 만기일과 도달 시점에 따라 다릅니다. 출처: 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제6조, 찾기 쉬운 생활법령정보.

계약갱신요구권은 1회이고, 차임 증액은 5% 안입니다.

아직 안 썼다면 만기 창 안에 의사를 남기는 일이 먼저입니다. 주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 제6조 기간 안에 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정합니다. 이 권리는 1회이며, 갱신되는 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만 차임과 보증금은 제7조 범위에서 증감할 수 있고, 시행령은 증액 청구를 약정 차임등의 20분의 1, 곧 5%를 넘지 못하게 합니다. 집주인이 종부세가 늘 것 같으니 보증금을 크게 올려 달라고 해도, 갱신 칸에서는 이 상한이 먼저입니다.

이미 한 번 썼다면 같은 조항으로 한 번 더 밀 수 없습니다. 그때는 제6조 묵시적 갱신 창이 비었는지, 실거주 거절이 법정 사유에 맞는지를 따로 봅니다. 갱신을 택하면 이사 비용은 당장 안 나가지만, 전세대출 연장과 보증 갱신 칸은 은행과 공사 창구에서 다시 열어야 합니다. 보증금 숫자를 어림하려면 전세 계산기를, 단지 흐름은 지역 시세와 함께 보시면 됩니다.

※ 상한과 횟수는 개별 계약, 특약, 개정 시점에 따라 달라질 수 있습니다. 출처: 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제6조의3, 시행령 증액 한도.

실거주 거절은 본인이나 직계가 살 때이며, 창 밖 통지는 효력이 다를 수 있습니다.

누가 살지, 언제 통지가 도달했는지를 서면으로 남기세요. 제6조의3 제1항 제8호가 실거주 거절 칸입니다. 본인뿐 아니라 직계존속과 직계비속을 포함합니다. 형제나 지인이 살겠다는 말은 이 칸에 넣기 어렵습니다. 하급심에서는 살겠다는 말만으로는 부족하고, 직장 이전, 자녀 학업, 지금 사는 집 만기처럼 구체적인 사정을 임대인 쪽에서 설명해야 한다고 본 예가 있습니다. 세입자가 허위라고 단정할 필요는 없고, 주체와 시기를 정중히 물어 답을 보관하면 됩니다.

매매로 집주인이 바뀐 경우도 창을 다시 봅니다. 대법원 2021다266631은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 새 임대인이 소유권을 취득했다면, 이전 주인에게 이미 갱신요구를 했더라도 새 주인이 실거주를 이유로 거절할 수 있다고 봤습니다. 등기 접수일이 창 안인지, 통지 명의가 새 소유자인지를 부동산 트렌드 글의 등기 점검과 함께 맞춰 보세요. 판례 원문은 대법원 종합법률정보에서 확인합니다.

※ 실거주 거절의 정당성은 사안마다 갈립니다. 출처: 국가법령정보센터 제6조의3 제1항 제8호, 대법원 2021다266631.

다음 집은 아실 건수가 아니라 국토부 실거래 칸에서 맞춥니다.

서울 전세 매물이 줄었다는 한 줄을 이 집 호가에 옮기지 마세요. 파이낸셜뉴스가 인용한 아실 집계를 보면, 서울 아파트 전세 매물은 8월 3일 2만800건에서 23일 2만402건으로 398건, 1.9% 줄었습니다. 서초구는 7746건에서 7318건으로 5.6%, 송파구는 1442건에서 1285건으로 10.9% 줄었죠. 같은 기간 서울 아파트 매매 매물은 6만409건에서 6만6162건으로 5753건, 9.5% 늘었습니다. 전세를 거두고 매매로 돌리거나 실거주 전환을 저울질하는 흐름이 숫자로 보인 구간입니다. 다만 아실 건수는 등록 매물이지 계약 성사 건수가 아닙니다.

한국부동산원 주간 아파트가격 동향에서 8월 3주, 17일 기준 서울 아파트 전세는 전주 대비 0.19% 올라 직전 주 0.20%보다 오름폭이 줄었습니다. 전국은 0.10%였죠. 같은 달 4주, 24일 기준 서울 전세는 0.22%로 다시 넓어졌다는 보도도 있어, 한 주 화살표만으로 이사 예산을 고정하면 안 됩니다. 다음 집 보증금은 국토부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지, 같은 면적 전세 신고를 읽고, 전세보증 가입은 주택도시보증공사 창구에서 확인하세요. 시세 보조는 한국부동산원과 8월 전세 실거래 글을, 이사 총액은 이사 비용 계산기를 쓰면 됩니다. 공공임대나 청약으로 옮길 계획이 있으면 청약 공고 일정도 같은 주에 겹쳐 보세요.

※ 매물 건수는 등록 기준, 지수는 중개 설문 기준이라 단지 실거래와 어긋날 수 있습니다. 출처: 파이낸셜뉴스 인용 아실, 한국부동산원 주간 아파트가격 동향.

제3자에게 다시 세를 놓으면 환산월차임 3개월분 등 큰 금액으로 배상할 수 있습니다.

매물 한 장으로 허위를 단정하지는 마세요. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항이 사후 통제 칸입니다. 배상액은 거절 당시 당사자 합의가 없으면 같은 조 제6항에 따라 세 가지 가운데 큰 금액입니다. 첫째는 갱신 거절 당시 환산월차임의 3개월분입니다. 보증금이 있으면 제7조의2에서 정한 낮은 비율로 월 차임으로 바꾼 뒤 월세와 더합니다. 둘째는 제3자에게 새로 임대해 얻은 환산월차임과 종전 환산월차임 차액의 2년분입니다. 셋째는 임차인이 실제로 입은 손해액입니다.

집을 비운 뒤 같은 동이 전세 매물로 다시 뜨면 날짜가 보이게 캡처해 두세요. 매물 등록만으로 배상이 확정되는 것은 아니고, 실제 임대 계약과 정당한 사유 유무가 쟁점입니다. 실거주하다가 매도만 한 경우에는 제3자 임대 문언에 바로 안 들어간다는 실무 논란이 있어, 카페 후기 금액으로 청구액을 쓰지 마세요. 분쟁이 열리면 대한법률구조공단이나 지자체 전월세 상담, 변호사 창구를 계약서와 함께 여는 편이 안전합니다.

※ 배상액과 정당한 사유는 사실관계에 따라 갈립니다. 출처: 국가법령정보센터 제6조의3 제5항, 제6항.

달력의 창, 통장 여유, 통지 원문을 한 장에 올려 갱신과 이사를 고릅니다.

감정으로 버티거나 짐부터 빼지 마세요. 갱신 갈래는 아직 요구권을 안 썼고, 실거주 거절이 창 밖에 있거나 주체가 법정 범위가 아닐 때 열립니다. 이사 갈래는 창 안에 실거주 거절이 도달했고, 누가 살지가 본인이나 직계로 적혀 있으며, 다음 집 보증금과 전세대출 연장이 맞춰질 때입니다. 어느 쪽이든 보증금 반환일과 명도일을 같은 특약에 적지 않으면 이중 주거비가 생깁니다. 전세대출이 있으면 은행 만기 칸을 이사 날짜보다 먼저 여세요.

1. 계약서 만기일과 통지 수령일을 달력에 적습니다. 6개월에서 2개월 창 안인지 표시합니다.
2. 갱신요구를 이미 썼는지 이전 내용증명을 찾습니다. 안 썼으면 창이 남았는지 봅니다.
3. 실거주 주체와 입주 예정 월을 서면으로 묻습니다. 세금 이야기와 입주 계획을 섞지 않습니다.
4. 갱신을 택하면 5% 상한과 전세대출 연장, 보증 갱신을 같은 주에 확인합니다.
5. 이사를 택하면 국토부 실거래로 다음 집 보증금을 읽고, 전세보증과 이사 비용을 통장에 더합니다.
6. 반환일과 명도일을 특약으로 고정합니다. 구두 한 달은 날짜가 아닙니다.
7. 구조가 복잡하면 지자체 전월세 상담이나 변호사에게 원문을 보여 주세요. 중개사 한 사람의 해석만으로 쟁송을 정하지 마세요.

※ 갈래는 일반 점검용이며 특정 선택을 권유하지 않습니다. 출처: 찾기 쉬운 생활법령정보, 대한법률구조공단 안내 취지.

Q. 집주인이 종부세 때문에 들어와 산다고 하면 바로 나가야 하나요?
A. 바로 나가는 칸이 아닙니다. 8월 3일 세제개편안은 실거주 공제 14억, 비거주 9억을 담은 정부안이고 국회 심의 전입니다. 세입자 계약은 만기 창과 실거주 거절 조항으로 읽습니다.

Q. 전세 만기 통지는 어디서 확인하나요?
A. 계약서 만기일이 기준입니다. 임대인은 만기가 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 거절 통지를 해야 하고, 창을 비우면 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 도달 시점은 내용증명 수령 기록이 읽기 쉽습니다.

Q. 갱신요구권을 이미 한 번 썼으면 더 버틸 수 없나요?
A. 계약갱신요구권은 1회입니다. 이미 썼다면 같은 조항으로 한 번 더 밀 수는 없고, 임대인이 창에 거절 통지를 안 하면 묵시적 갱신이 열릴 수 있습니다. 이전 내용증명부터 확인하세요.

Q. 실거주하겠다고 내보낸 뒤 다른 세입자를 들이면 어떻게 하나요?
A. 갱신되었더라면 이어졌을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 세를 놓으면 손해를 배상해야 합니다. 합의가 없으면 환산월차임 3개월분, 차액 2년분, 실제 손해 가운데 큰 금액입니다.

Q. 이사를 정하면 다음 전셋값은 어디서 맞추나요?
A. 아실 건수나 주간 화살표를 호가에 옮기지 마세요. 국토부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지 전세 신고를 읽고, 전세보증은 주택도시보증공사 창구에서 확인합니다.