전세 실거주 거절, 제3자 임대, 손해배상 | 만기 뒤 다시 올라온 매물은 어디서 맞출까?

만기에 실거주한다고 나가 달라는 통지가 오면, 카톡 한 줄보다 거절 사유가 적힌 장과 도달 날짜를 먼저 남기는 편이 안전합니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호는 임대인이나 직계존속, 직계비속이 실제로 살려는 때에 갱신 요구를 거절할 여지를 열고, 같은 조 제5항은 거절이 없었다면 이어졌을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 빌려 주면 손해배상 칸을 엽니다. 청구 기간이나 거절 사유 목록만 외우면, 이사한 뒤 매물이 다시 붙었을 때 어디를 맞춰 볼 칸이 비기 쉽죠. 배상액이 바로 입금되거나 승소가 정해지는 것은 아닙니다. 9월 전세 만기와 추석 연휴(2026-09-24부터 26일) 앞에 통지 도달과 매물 캡처가 어긋나기 쉬우니, 우편 창이 쉬는 날을 달력에 먼저 표시해 두세요.

청구 기간과 거절 사유 표는 전세 계약갱신청구권 체크에서 이어서 보시면 됩니다. 8~9월 만기 갈래는 전세 만기 점검과 트렌드를 같이 두면 날짜가 덜 흔들립니다. 아래 금액은 계산 칸을 보여 주는 가정이니, 이 집 계약서와 법령 원문, 거절 당시 한국은행 기준금리로 덮어쓰세요.

실무에서 자주 어긋나는 지점은 세 가지입니다. 첫째, 카톡에 “들어가서 살 예정”만 있고 제8호를 적은 통지가 없는 경우. 둘째, 이사한 뒤 같은 동 호수가 전세 매물로 다시 보이는데 캡처 날짜가 없는 경우. 셋째, 매매 광고와 임대 광고를 한 줄로 읽어 제5항을 바로 여는 경우. 제5항 문장은 “제3자에게 목적 주택을 임대한 경우”이므로, 판 집과 다시 빌려 준 집은 창을 나눕니다.

제6조의3 제1항 제8호는 임대인, 또는 임대인의 직계존속과 직계비속이 그 집에 실제로 살려는 때에 갱신 요구를 거절할 여지를 엽니다. 말만 했다고 칸이 닫히거나 열리지는 않습니다.

대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결은 실거주 의사에 대한 증명 책임이 임대인에게 있다고 읽습니다. 표명만으로는 부족하고, 의사가 가공이 아니라는 점을 통상 수긍할 사정이 있어야 추인할 수 있다는 취지입니다. 주거 상황, 직장이나 학교, 의사를 갖게 된 경위, 거절 전후 언동, 이사 준비 유무를 종합합니다. 같은 취지의 제도 설명은 국가법령정보센터와 찾기쉬운 생활법령정보, 대법원 종합법률정보에서 원문을 다시 여는 편이 안전합니다.

갱신 요구는 1회입니다. 이미 청구권으로 한 번 이어진 계약이면 제5항 전제 자체가 다를 수 있습니다. 묵시적 갱신이나 합의 재계약은 청구권을 쓴 것으로 보지 않는 설명이 생활법령정보에 있습니다. 이 집 이력이 어느 칸인지 계약서와 이전 통지로 가릅니다. 단지 시세는 아파트 정보, 권역 흐름은 지역 허브를 보조로만 쓰세요.

제5항은 실거주로 거절했는데, 거절이 없었다면 이어졌을 기간이 끝나기 전에, 정당한 사유 없이 제3자에게 그 집을 빌려 준 때에 손해배상 칸을 엽니다. 기간은 보통 갱신되었더라면 붙었을 2년으로 읽히는 흐름입니다.

하급심에는 만기 뒤 두 달 안쪽에 제3자 임대가 인정된 예가 보도된 바 있습니다. 그 숫자를 이 집 달력에 옮기지 마세요. 임대 시점, 입주 시점, 광고 시점, 전입 시점이 어긋나면 인정이 갈립니다. 일부 하급심은 임대인이 먼저 확정적으로 실거주 거절을 밝혀 임차인이 청구를 단념한 경우에도 제5항 여지를 본 흐름이 있습니다. 명시적 청구가 없다고 칸이 없다고 단정하지 말고, 거절 문장과 날짜를 남긴 뒤 상담 창에서 전제를 확인하세요.

제3자 임대는 등기 갑구가 아니라 새 계약, 전입, 확정일자 부여현황, 중개 광고로 보이는 경우가 많습니다. 인터넷등기소에서 갑구가 그대로여도 세입자가 바뀌었을 수 있습니다. 전입세대확인서와 부여현황 창은 계약 전 확인용으로 이미 다룬 글과 각도가 다르니, 만기 뒤 증거 폴더로만 쓰세요. 등기 열람은 인터넷등기소 원문이 우선입니다.

제6항은 거절 당시 손해배상액 예정이 없으면, 다음 세 금액 중 큰 쪽으로 읽습니다. 합의 예정이 있으면 그 칸이 먼저입니다. 큰 쪽이 바로 입금되는 것은 아닙니다.

가정 스케치입니다. 거절 당시 전세 3억 원, 월세 없음, 전환 비율을 연 5퍼센트로 두면 환산월차임은 3억 원에 0.05를 곱하고 12로 나눈 125만 원 수준입니다. 3개월분은 375만 원 수준입니다. 제3자 전세가 3억 6천만 원, 월세 없음이면 환산월차임은 150만 원 수준, 차액 25만 원의 24개월은 600만 원 수준이라 칸2가 더 큽니다. 숫자는 계산 칸 예시일 뿐 이 집 확정액이 아닙니다. 새 조건이 전세가 아니라 월세 비중이 크면 칸2가 더 벌어질 수 있고, 같은 금액이면 칸1만 남을 수 있습니다.

실제 손해 칸은 이사비, 복비, 신규 보증금 이자처럼 영수증이 있는 줄부터 적습니다. 이사 비용 가늠은 이사 비용 계산기, 대출 이자는 대출 계산기와 DSR 계산기로 스케치한 뒤 은행 화면으로 덮어쓰세요. 중개보수 상한은 계약서 거래가 칸이 기준입니다. 청구액이 인정된다고 단정하지 않습니다.

환산월차임은 월세에, 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율로 월 차임으로 바꾼 값을 더합니다. 카페 전월세전환율이나 서울시 시장 전환율을 이 칸에 바로 넣지 마세요.

시행령 제9조는 제1호 비율을 연 1할, 제2호 가산 이율을 연 2퍼센트로 둡니다. 법 제7조의2는 두 호 중 낮은 쪽을 곱하라고 합니다. 2026년 9월 한국은행 기준금리 공시가 연 3.00퍼센트라면, 제2호는 연 5퍼센트 수준이고 제1호 연 10퍼센트보다 낮아 5퍼센트가 쓰이는 읽기가 됩니다. 거절 당시 공시가 다르면 그 날짜 공시로 다시 곱하세요. 원문은 한국은행과 국가법령정보센터가 우선입니다.

서울 아파트 전월세 전환율 표는 시장 온도를 보는 보조입니다. 제6항 산식의 낮은 비율과 같은 칸이 아닙니다. 시세 보조는 트렌드와 공개 실거래, 청약 일정은 청약·분양에서 이어서 보면 됩니다.

헌법재판소 2024. 2. 28. 선고 2020헌마1343 결정은, 제5항의 정당한 사유를 거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 빌려 줄 수밖에 없었던 불가피한 사정으로 읽는 취지를 밝혔습니다. 해외 발령, 장기 입원, 요양시설 입소가 예시로 거론됩니다. 예시에 들어가면 면책이라고 단정하지 마세요.

집을 팔아 새 소유자가 들어가는 그림은 제5항과 한 줄로 읽지 않습니다. 양수인 대항력은 가이드의 임대인 변경 각도와 겹치니, 여기서는 배상 창만 남깁니다. 비교 시세는 비교, 잔금 달력은 일정을 보조로 두면 됩니다. 법률구조공단 상담은 대한법률구조공단 안내가 창구입니다.

제5항 장은 거절 통과 제3자 임대 장이 같은 집을 가리키는지에서 갈립니다. 동, 호, 면적이 광고마다 다르면 같은 집으로 단정하지 마세요.

허위 매물 걸러 내는 순서는 허위매물 확인과 겹치지 않게, 여기서는 같은 호수가 다시 붙었는지만 봅니다. 중개대상물 표시에 업소 등록번호가 있으면 보관하세요. 잔금 총비용 장표는 잔금 총비용과 아파트 잔금일 체크가 매매 창입니다. 전세 배상 창과 섞지 마세요.

공사 반환보증을 들고 있으면 피보험자 변경, 전출 전 임차권등기 칸이 따로 있습니다. HUG 화면은 주택도시보증공사 약관이 우선이고, 제5항 손해배상과 한 줄이 아닙니다. 국토부 정책 안내는 국토교통부 원문을 계약·청구 직전에 다시 엽니다.

2026년 추석 연휴는 9월 24일부터 26일입니다. 내용증명 도달, 등기소 열람, 주민센터 전입 확인, 법률구조 방문이 이 구간에 걸리면 날짜가 밀립니다. 보낸 날이 아니라 받은 날이 민법 도달의 기준에 가깝습니다.

청구 창이 만기 2개월 전에 닫히는 계약이라면, 9월 24일 만기 세대는 7월 하순에 창이 이미 지나 있을 수 있습니다. 달력을 거꾸로 세어 창이 남았는지부터 보세요. 남아 있으면 연휴를 피해 도달 증빙이 남는 수단을 고릅니다. 카카오톡만 있으면 HUG나 법원이 통지로 볼지가 갈릴 수 있습니다.

Q1. 실거주한다고 해서 나갔는데 두 달 만에 전세 매물이 다시 보이면 무조건 배상인가요?
아닙니다. 제8호 거절, 갱신되었더라면 이어졌을 기간, 제3자 임대, 정당한 사유 없음을 같은 집으로 맞춰야 합니다. 광고만으로 임대가 성립했다고 단정하지 않습니다. 사안별 판단입니다.

Q2. 집을 팔면 제5항이 열리나요?
조문 문장은 제3자에게 임대한 경우입니다. 매매는 다른 칸이고, 하급심에서 민법 불법행위 책임을 따로 본 예가 있습니다. 자동 적용을 옮기지 마세요.

Q3. 갱신 요구를 내용증명으로 안 보냈어도 배상을 물을 수 있나요?
원칙은 기간 안 요구입니다. 다만 임대인이 먼저 확정적으로 실거주 거절을 밝혀 청구를 단념하게 한 사안에서 하급심이 여지를 본 흐름이 있습니다. 이 집에 그대로 옮기지 말고 거절 문장을 상담 창에 가져가세요.

Q4. 3개월분과 차액 2년분 중 어느 쪽을 청구하나요?
제6항은 세 칸 중 큰 금액입니다. 예정 합의가 있으면 그 칸이 앞섭니다. 환산 비율은 거절 당시 제7조의2 낮은 쪽입니다. 계산이 곧 인용 금액은 아닙니다.

Q5. 직계존속이 산다고 했다가 본인이 산다고 바뀌면 거절이 무효인가요?
주체가 바뀌는 언동은 2022다279795 취지에서 진정성 판단 자료가 될 수 있습니다. 무효를 단정하지 말고, 통지 원문을 날짜순으로 붙여 두세요.

원문은 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제6조의3, 시행령 제9조, 찾기쉬운 생활법령정보, 대법원 종합법률정보, 헌법재판소 결정, 한국은행 기준금리 공시를 청구 직전에 다시 확인하는 것이 안전합니다. 보조는 트렌드와 가이드를 같이 쓰면 됩니다.