부동산 갭투자, 실거래 갭, 취득세 | 2026 통장에서 나갈 돈은 어떻게 잡나?

부동산 갭투자는 앱에 찍힌 호가 차이로 집을 사는 일이 아닙니다. 국토부 실거래 매매에서 같은 단지 같은 면적 전세 신고가를 빼고, 취득세와 중개보수, 잔금 이자를 더한 금액이 통장에서 나갑니다.

매매 호가에서 전세 호가만 빼면 세금 칸이 빠집니다. 호가 갭이 작게 보여도 다주택 취득세와 공실 두세 달이 붙으면 현금이 몇 천만 원 더 드는 사례가 있습니다. 층과 향이 다른 호를 붙이지 마세요. 2026년에는 규제지역 주담대, 스트레스 DSR, 전세보증 가입 한도가 물건마다 칸이 갈립니다.

계약금 넣기 전에 실거래 두 줄과 세금, 한도를 한 장에 쓰세요. 가진 현금보다 유출이 크면 그 매물은 이 장표에서 닫히지 않습니다. 전세 차액은 전월세 계산기로, 잔금 여유는 대출 계산기와 DSR 계산기로 범위만 잡고, 확정은 은행과 세무사에게 물으세요.

장표 첫 칸은 호가가 아니라 같은 단지 같은 전용면적의 실거래 매매와 전세입니다. 두 줄을 맞추기 전에 갭을 말하지 마세요.

매매는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 단지명, 전용면적, 계약일을 걸러 봅니다. 최근 몇 달이 비어 있으면 그 공백을 칸에 남깁니다. 호가 앱의 낮은 매물을 가져와 메우면 잔금 날 그 가격이 사라집니다. 권역 흐름은 지역 시세와 한국부동산원 통계로만 보조하세요. 단지 비교는 아파트 단지와 단지 비교로 감을 두되, 장표 숫자 칸은 실거래입니다.

전세도 같은 창구의 전월세 신고를 엽니다. 매매와 전세의 전용면적이 같아야 합니다. 저층 전세와 로열층 매매를 붙여 갭을 줄이면 잔금 날 임차인이 그 금액을 안 줍니다. 갱신 계약과 신규 계약은 숫자가 갈리는 달이 있어, 최근 신규 칸을 따로 두는 편이 안전합니다. 전세 차액 감은 전월세 계산기로만 보세요.

두 줄을 뺐으면 그 아래는 비워 둡니다. 취득세, 중개, 공실 이자, 보증 가입 가능 여부가 아직 안 들어갔기 때문입니다. 전세가율은 전세를 매매로 나눈 참고 숫자일 뿐입니다. 비율이 높아 보여도 반환 칸이 커지고, 낮아 보여도 넣을 현금이 커집니다. 어느 쪽이 유리한지는 단정하지 않습니다.

※ 장표는 설명용입니다. 개별 단지의 시세나 전세를 확정하지 않습니다. 출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템, 한국부동산원.

실거래 갭이 맞아도 규제지역, 대출 약정, 전세보증 가입이 칸을 닫으면 그 숫자는 쓸 수 없습니다. 조건은 전국 한 줄이 아니라 물건과 명의마다 갈립니다.

규제지역과 투기과열지구는 주담대 한도와 전입 약정, 자금조달계획서 칸을 바꿉니다. 지정 목록은 국토교통부 고시가 정본입니다. 스트레스 DSR이 붙은 뒤에는 기존 원리금과 후보 대출을 같이 넣어야 한도 감이 나옵니다. 범위는 DSR 계산기와 대출 계산기로만 보고, 확정은 은행 본심사입니다. 금융위원회 안내와 은행 내규가 어긋나면 내규가 잔금 날 남습니다.

토지거래허가구역은 실거주 의무가 붙는 곳이 많습니다. 직접 들어가 살아야 하면 전세 칸은 0입니다. 그때 유출은 매매가에 취득 비용을 더한 값에 가깝습니다. 허가 대상과 기간은 지자체 고시가 기준입니다. 공공분양과 분양가상한제 주택은 실거주, 전매제한이 입주자모집공고에 찍혀 있습니다. 3기 신도시 당첨 자금은 분양 목록과 청약 일정, 청약 가점 계산 창구입니다. 인근 기존 단지 갭 장표와 섞지 마세요.

전세보증금 반환보증은 임차인이 계약을 걸 때 자주 묻습니다. 주택도시보증공사(HUG)는 전세가율과 공시가격, 선순위 채권을 봅니다. 안내에서 자주 나오는 전세가율 선은 90% 수준입니다. 선을 넘기면 가입이 거절되는 사례가 있고, 거절되면 전세 칸 숫자가 내려가거나 비습니다. HF 상품은 한국주택금융공사 안내를 따로 엽니다. 등기 선순위는 대법원 인터넷등기소 갑구와 을구가 기준입니다.

※ 2026년 제도 일반 정보입니다. 지정, 한도, 보증 기준은 시점과 상품에 따라 달라 확정하지 않습니다. 출처: 국토교통부, 금융위원회, 주택도시보증공사, 한국주택금융공사.

통장 유출은 실거래 갭에 취득세, 중개보수, 인지와 등기, 공실 이자를 더한 값입니다. 세율과 요율은 가액과 명의, 시점에 따라 달라 확정 청구액이 아닙니다.

주택 유상취득 취득세는 1주택 가액 구간에서 본세 1~3% 골격이 흔하고, 다주택이거나 규제지역이면 중과 구간이 열릴 수 있습니다. 지방교육세와 농어촌특별세가 본세 옆에 붙습니다. 감면 특례는 명의와 시점에 따라 갈려 단정하지 않습니다. 인지와 등기 감은 인지세 계산기로만 보세요. 잔금일부터 취득세 신고 기한은 자치단체가 우선입니다. 부부 공동명의로 지분을 나누면 증여 이슈가 생길 수 있어 증여세 계산기로 범위만 두고, 확정은 세무사와 국세청입니다.

중개보수는 매매 계약과 전세 계약이 따로 붙습니다. 전세를 새로 놓으면 임대차 보수가 추가됩니다. 법정 상한 안에서 협의한 요율이 계약서에 남아야 합니다. 국민주택채권 매입, 법무사 보수, 이사와 간단한 수리는 장표 아래 칸입니다. 자금조달계획서에 전세 승계와 대출을 사실과 다르게 적으면 소명 부담이 커집니다. 규제지역 제출 대상이면 잔금 전에 출처를 맞춰 두세요. 조문은 국가법령정보센터의 지방세법, 부동산 거래신고 관련 규정을 최신본으로 엽니다.

전세가 한 달만 비어도 잔금 대출 이자가 나갑니다. 입주가 몰린 단지는 빈 달이 길어지는 사례가 있어, 공실 이자 칸을 두세 달은 남겨 두는 편이 덜 흔들립니다. 나중에 팔 때 1세대 1주택 비과세가 빠지면 세후 수취가 줄어 양도소득세 계산기로 범위만 두세요. 원리금 감은 대출 계산기에 가정 금리를 넣고, 전세 차액은 전월세 계산기로만 보조합니다.

※ 세율과 수수료는 2026년 제도 일반 정보이며 확정 청구액이 아닙니다. 출처: 국세청, 지방세법, 국토교통부.

순서는 호가 갭보다 실거래 두 줄, 조건 칸, 비용 칸, 가진 현금입니다. 앱 숫자를 먼저 맞추면 세금과 한도가 빠집니다.

1. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지 같은 전용면적의 최근 매매와 전세를 내려받습니다. 건수가 거의 없으면 그 공백을 첫 줄에 씁니다. 권역 감은 지역 시세로만 보조하세요.
2. 전세가 승계인지 신규인지 나눕니다. 승계면 잔존 기간, 확정일자, 대항력을 계약서와 맞춥니다. 신규면 잔금일 전에 임차인 계약이 닫히는지 별도 칸입니다. 차액 감은 전월세 계산기로만 보세요.
3. 예정 전세가가 HUG, HF 반환보증 가입 범위인지 가늠합니다. 전세가율과 공시가격, 선순위를 같이 봅니다. 거절이 보이면 전세 칸 숫자를 낮추거나 비웁니다.
4. 대법원 인터넷등기소에서 갑구와 을구를 발급합니다. 근저당, 가압류, 임차권등기가 있으면 전세와 주담대 칸을 다시 씁니다.
5. 규제지역, 허가구역, 공공분양 실거주 조항을 고시와 공고에서 옮깁니다. 공공 일정은 분양 목록과 청약 일정으로만 대조합니다. 청약 가점은 청약 가점 계산 창구라 갭 장표와 섞지 않습니다.
6. 실거래 갭 아래에 취득세, 중개, 인지, 공실 이자를 더합니다. 인지는 인지세 계산기로, 양도 감은 양도소득세 계산기로만 범위를 둡니다. 공동명의 지분은 증여세 계산기로만 보세요.
7. 잔금 대출 가심사를 받습니다. 한도 감은 대출 계산기와 DSR 계산기입니다. 전입 약정이 붙으면 전세 칸을 지웁니다. 확정은 은행 본심사입니다.
8. 유출 합과 가진 현금을 비교합니다. 모자라면 그 매물은 이 장표에서 닫히지 않습니다. 단지 시세 감은 아파트 단지와 단지 비교로만 두고, 호가로 합을 맞추지 마세요.

계약서에는 잔금 전 전세 미체결, 보증 가입 불가, 대출 미실행을 해제 사유로 넣는 사례가 있습니다. 문구는 중개사와 변호사 검토가 필요합니다. 거래신고 기한과 취득세 신고는 국토교통부와 자치단체 안내가 기준입니다.

※ 순서는 설명용입니다. 실제 창구와 기한은 지자체, 은행, 보증기관, 세무사가 우선입니다.

Q. 호가 갭과 실거래 갭이 다르면 어느 숫자를 쓰나요?
A. 같은 단지 같은 면적 실거래 매매와 전세입니다. 호가는 상대가 받아 줄 때만 남습니다. 시세 감은 지역 시세로만 보조하세요.

Q. 취득세는 갭에 어떻게 넣나요?
A. 실거래 갭 아래에 본세와 지방세를 따로 둡니다. 주택 수와 규제지역에 따라 중과가 열릴 수 있습니다. 인지는 인지세 계산기로만 보세요.

Q. 전세 승계와 신규는 장표가 어떻게 다른가요?
A. 승계는 잔금 날 기존 보증금이 남는 칸입니다. 신규는 잔금 전에 계약이 닫혀야 숫자가 들어갑니다. 차액은 전월세 계산기로만 범위를 둡니다.

Q. 실거주 약정 주담대로 전세를 놓아도 되나요?
A. 전입 조건이 붙으면 전세 칸과 충돌하는 경우가 많습니다. 한도 감은 DSR 계산기로만 보고 가심사에서 약정을 물으세요.

Q. 3기 신도시 당첨과 인근 단지 갭은 같은 계산인가요?
A. 창구가 다릅니다. 당첨 자금은 분양 목록과 공고 칸이고, 기존 단지는 실거래와 취득세 칸입니다.