종합부동산세 계산 방법 2026 | 공시가격과 공정시장가액비율 단계별

종합부동산세는 공시가격에 세율을 바로 곱하는 것이 아니라, 공제금액을 빼고 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만든 뒤 세율을 적용합니다.

매년 6월 1일 기준으로 보유한 주택의 공시가격을 인별로 합산하고, 여기서 공제금액을 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱합니다. 그래서 공시가격이 공제금액 아래면 종부세 대상이 아니고, 넘더라도 비율과 세액공제를 거치며 실제 부담이 조정됩니다.

아래에서는 1주택자와 다주택자의 공제금액, 공정시장가액비율, 세율 구간, 고령자·장기보유 세액공제, 과세기준일과 납부 시기를 단계별로 정리합니다. 공제금액과 비율, 세율은 개정될 수 있으니 실제 고지 전 국세청과 홈택스 기준으로 확인하세요. 재산세와 함께 보려면 가이드의 보유세 글도 참고하면 도움이 됩니다.

먼저 인별로 보유 주택의 공시가격을 합칩니다. 그다음 아래 공제금액을 뺍니다. 1세대 1주택자는 기본공제에 추가공제가 더해져 공제 한도가 큽니다.

즉 1세대 1주택자는 공시가격 합계가 12억 수준을 넘어야 종부세가 시작됩니다. 부부가 공동명의로 1주택을 보유한 경우, 각자 기본공제를 받는 방식과 1세대 1주택 특례를 적용받는 방식 중 유리한 쪽을 선택할 수 있어, 공시가격 수준에 따라 계산해 보는 것이 좋습니다. 공시가격은 부동산 공시가격 알리미 등에서 확인할 수 있습니다.

공시가격 합계에서 공제금액을 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱하면 과세표준이 됩니다. 이 비율은 정책에 따라 조정되며 60% 안팎 수준으로 운영되어 왔습니다.

예시로 흐름을 봅니다. 1세대 1주택자의 주택 공시가격이 15억이라면, 공제 12억을 뺀 3억에 공정시장가액비율(예: 60% 수준)을 곱해 과세표준은 1억8천만원 수준이 됩니다. 이 과세표준에 3단계 세율이 붙습니다. 비율이 낮아지면 과세표준이 줄어 세부담이 완화되고, 높아지면 반대가 됩니다. 그래서 같은 공시가격이라도 그해 비율에 따라 세액이 달라질 수 있습니다.

공시가격 자체도 매년 발표되며 시세와 반영률에 따라 변동합니다. 공시가격, 공제금액, 공정시장가액비율 세 가지가 모두 그해 기준으로 정해지므로, 전년도 세액을 그대로 대입하기보다 당해 기준으로 다시 계산하는 편이 정확합니다.

과세표준에 적용하는 세율은 1주택자와 다주택자가 다를 수 있습니다. 1주택자는 낮은 누진세율 구간이 적용되고, 일정 주택 수 이상 다주택자는 더 높은 중과 세율 구간이 적용될 수 있습니다.

과세표준에 세율을 곱한 뒤에는, 같은 주택에 대해 이미 부과된 재산세 상당액을 공제해 이중과세를 조정합니다. 또한 전년 대비 세액이 지나치게 늘지 않도록 세부담 상한이 작동합니다. 이 조정들을 거쳐야 실제 종부세 산출세액이 나오므로, 세율만 보고 세액을 어림하면 실제 고지와 차이가 날 수 있습니다. 또한 종부세는 주소지 관할이 아니라 국세청이 부과하는 국세라, 재산세(지방세)와 부과 주체가 다릅니다. 두 세금은 과세기준일이 같은 6월 1일이지만 재산세는 물건별로, 종부세는 인별 합산으로 계산된다는 점도 함께 기억해 두면 고지서를 이해하기 쉽습니다.

1세대 1주택자는 산출세액에서 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제를 추가로 받을 수 있습니다. 두 공제는 합산해 일정 한도까지 적용되어, 오래 보유한 고령 1주택자의 부담을 크게 낮출 수 있습니다.

• 고령자 공제: 연령 구간이 올라갈수록 공제율이 커집니다.
• 장기보유 공제: 보유 기간이 길수록 공제율이 커집니다.
• 합산 한도: 두 공제를 더해 일정 상한까지 적용됩니다.

과세기준일은 매년 6월 1일이라, 그날 기준 소유자에게 부과됩니다. 6월 1일 전후로 매매하는 경우 누가 종부세를 부담하는지 갈리므로 잔금일을 신중히 정합니다. 납부는 대체로 12월(12월 1일부터 15일 수준)이며, 세액이 일정 금액을 넘으면 분납이 가능합니다. 합산배제(임대주택 등)나 특례는 신청 절차가 필요하므로, 해당한다면 기한 내 신청을 챙겨야 합니다. 보유세 전반은 계산 도구와 홈택스 안내로 함께 확인하세요.