전세 갱신·신규 호가 격차 확대 | 7월 하순 이중가격과 협상 포인트

갱신 계약은 직전 보증금의 5% 안팎 상한, 신규 계약은 주변 호가·실거래에 가깝게 붙는 구조가 2026년 7월 하순에도 이어집니다.

한국은행 기준금리 인상 이후 전세대출·주담대 부담이 다시 커지면서, 임대인은 보증금 증액보다 월세 전환을, 임차인은 갱신청구권으로 현 보증금 수준 유지를 택하는 경우가 늘었습니다. 그 결과 단지 게시판·중개앱에는 ‘갱신 가능 호’와 ‘신규 입주 호’의 호가가 나란히 뜨고, 같은 면적·비슷한 층인데도 수천만원에서 억 단위까지 벌어지는 사례가 보고됩니다. 학군지·정비 이주 권역은 가을 이사철을 앞두고 신규 호가가 더 먼저 움직이는 편입니다.

이중가격은 ‘어느 쪽이 정답 시세’인지 단정하기 어렵습니다. 갱신은 법상 상한이 걸린 계약가이고, 신규는 그때그때 수급이 반영된 시장가에 가깝습니다. 임차인은 내 계약 만기와 갱신청구권 사용 여부부터, 임대인은 직전 계약 종료일과 상한 적용 여부를 먼저 적어야 협상이 됩니다. 단지별 시세·전세가율은 아파트 단지 정보·지역 허브에서 보조로 보고, 보증금·월세 조합 손익은 전세 계산기로 맞춰 보세요. 공식 지표는 국토교통부 실거래가 공개시스템·한국부동산원 통계를 기준으로 합니다.

이중가격 자체는 임대차 2법 시행 이후 반복된 현상입니다. 2026년 7월 하순에 체감이 커진 배경은 겹칩니다.

• 금리 인상 직후 자금 부담: 전세대출 이자·잔금 대출 부담이 커지면 임대인은 보증금 반환 리스크를 줄이려 월세 비중을 키우려 하고, 임차인은 대출 한도가 빠듯해 갱신으로 현 계약을 유지하려는 유인이 커집니다.
• 여름 비수기 끝·가을 이사 준비: 7월 말~8월은 학기·직장 이동 전 매물 탐색이 시작되는 구간입니다. 신규 수요가 먼저 붙는 학군·역세권은 신규 호가가 앞서 오르고, 갱신 호는 상한에 묶여 격차가 벌어집니다.
• 정비사업 이주·입주 물량: 이주가 몰리는 권역은 단기 전세 수요가, 입주가 많은 권역은 공급이 늘어 신규 호가 방향이 반대로 갈 수 있습니다. 전국 한 줄 요약보다 동·단지 단위 수급을 봐야 합니다.
• 월세화 지속: 신규 계약에서 반전세·월세 비중이 높으면, ‘순수 전세 신규 호가’ 표본이 줄어 중개 호가와 실거래 괴리가 커질 수 있습니다.

한국부동산원 주간 아파트 전세가격 동향, 국토부 실거래 신고 건수, 지역 중개업소 호가 흐름을 같이 보면 ‘상승·하락’ 한 단어보다 갱신 잔량 vs 신규 매물 구조가 보입니다. 특정 단지 급등·급락을 단정하지 말고, 최근 3개월 유사 면적 실거래를 표로 모아 두는 편이 안전합니다. 시장 흐름 글은 트렌드·시세 모음에서 이어서 볼 수 있습니다.

협상 전에 아래 표를 빈칸으로 채워 보세요. 금액은 예시 구조이며, 실제 상한·전환율·대출 금리는 계약 시점·지역·은행 조건에 따릅니다.

전월세전환율은 법령·고시에 따라 시점마다 달라질 수 있어, 계약서에 적기 직전 국토교통부·지자체 안내와 계약 조항을 다시 확인하세요. 보증금을 월세로 바꿀 때 ‘시중 이율’을 임의로 높게 잡는 관행은 분쟁 소지가 큽니다. 계산 연습은 전세 계산기, 대출 이자 부담은 대출 계산기·DSR 계산기로 가늠할 수 있습니다. 한도·금리는 은행·신용·규제 지역에 따라 달라 확정 안내가 아닙니다.

세입자(임차인)는 먼저 계약서를 펴고 ① 계약 만기일 ② 계약갱신청구권 사용·미사용 ③ 직전 보증금·월세 ④ 확정일자·전입일을 적습니다. 갱신을 쓸 수 있으면 법정 상한 안에서의 증액·거절 사유를 확인하고, 집주인이 월세 전환을 제안하면 전환율 상한과 월 부담을 숫자로 비교하세요. 갱신을 쓰지 못하거나 이사가 확정이면, 신규 호가만 보지 말고 최근 실거래 3~5건과 전세보증(HUG 등) 가입 가능 전세가율을 같이 봅니다. 보증금 반환이 불안하면 임차권등기·내용증명 등 절차를 만기 전에 준비하는 편이 낫습니다. 예방 체크는 전세사기 예방 가이드를 참고하세요.

집주인(임대인)은 ① 직전 계약 종료·갱신 가능 여부 ② 보증금 반환 재원(예금·대출·신규 보증금) ③ 공실 감내 기간 ④ 보유세·대출 이자 현금흐름을 맞춰야 합니다. 신규 호가를 주변 최고가에 맞춰 올리면 공실이 길어질 수 있고, 금리 인상 국면에서는 ‘높은 전세 한 건’보다 ‘적정 조건의빠른 재계약’이 총이익에서 나을 때가 있습니다. 상한 적용 갱신 거절·과다 증액은 분쟁·과태료 이슈로 이어질 수 있어, 조항·통지 방식은 법령과 표준계약서를 기준으로 하세요.

중개 의뢰 시에는 갱신 희망 여부, 월세 전환 허용 범위, 입주 가능일을 문장으로 고정해 두면 호가 혼선이 줄어듭니다. 실거래 신고는 임대차 신고제 의무를 지키고, 확정일자 효과·과태료 기준은 관할 행정청 안내를 따릅니다.

Q1. 갱신 때 보증금을 5% 넘게 올릴 수 있나요?
원칙적으로 계약갱신청구권이 적용되는 갱신에서 차임·보증금 증액은 약정한 차임·보증금의 1/20 범위를 넘지 못합니다. 당사자 합의로 더 올리더라도 분쟁 시 효력·해석이 문제될 수 있어, 법령·표준 조항을 기준으로 보수적으로 맞추는 편이 안전합니다.

Q2. 신규 계약 호가가 갱신가보다 훨씬 높으면 그게 시세인가요?
신규 호가는 시장 수급을 반영한 제안가에 가깝고, 실제 체결가는 실거래 신고로 확인해야 합니다. 호가와 실거래 괴리가 큰 단지가 많아, 중개앱 호가만으로 시세를 단정하지 마세요.

Q3. 전세를 월세로 바꿀 때 이율은 어떻게 잡나요?
주택임대차보호법상 전월세전환율 상한이 적용되는 경우가 많습니다. 고시·법령이 바뀌면 숫자가 달라지므로, 계약 직전 공식 안내와 계약서 산식을 확인하세요.

Q4. 금리 인상이 전셋값을 반드시 내리나요?
아닙니다. 대출 이자 부담은 매수·전세대출 수요를 누르는 요인인 동시에, 임대인의 월세 선호·보증금 반환 부담을 키우는 요인도 됩니다. 지역·단지 수급에 따라 방향이 갈립니다.

Q5. 이중가격이 있으면 어떤 계약을 고르는 게 유리한가요?
일률적 정답은 없습니다. 거주 기간, 갱신청구권 잔여, 이사 비용, 대출 한도, 보증금 안전성(등기·전세가율·보증보험)을 표로 비교한 뒤 결정하세요. 투자 목적 단정 권유는 하지 않습니다.

Q6. 어디서 공신력 있는 수치를 보나요?
국토교통부 실거래가 공개시스템, 한국부동산원 전세가격·수급 동향, 법원·정부24 등기·확정일자 관련 안내를 우선합니다. 언론 호가 인용은 보조 자료로만 쓰세요.