7~8월 전세 만기 집중 | 갱신청구·5% 상한·합의 인상·월세 전환 실무 점검

만기 60~90일 전에 갱신청구·합의 인상·이사·보증 연장 중 하나를 확정하지 않으면, 7~8월 전세 만기 가구는 보증금 반환 일정과 새 계약 일정이 겹쳐 현금 흐름이 꼬이기 쉽습니다.

여름철은 봄 이사 계약이 2년 주기로 돌아오는 때와, 가을 학기·직장 이동을 앞둔 조기 계약이 겹칩니다. 2026년 7월 기준금리 인상 직후라 전세자금대출 금리·한도, 집주인의 대출 이자 부담, 월세 전환 요구가 동시에 올라온 경우도 있습니다. 그래서 “그냥 재계약하면 되지”보다 청구권 잔여 여부, 증액 한도, 보증 가입 조건, 반환 일정을 먼저 표로 적는 편이 안전합니다.

실무 순서는 짧습니다. ① 계약서·확정일자·전입일·만기일을 한 줄로 적기 ② 갱신청구권 행사 가능 여부 확인 ③ 집주인 통보 내용(증액·월세 전환·실거주) 정리 ④ 보증금 증액분 대출·자기자금 계산 ⑤ 반환보증·확정일자·전입 유지 여부 점검. 월 환산 부담은 전세 계산기, 대출 상환은 대출 계산기로 스케치한 뒤 은행·중개 상담 숫자로 덮어쓰세요.

모든 지역·모든 물건이 같은 속도로 움직이지는 않습니다. 학군·직주근접 단지는 호가가 단단하고, 입주 물량이 많은 권역은 만기 전세 매물이 한꺼번에 나와 협상 여지가 생길 수 있습니다. 관심 단지의 최근 전월세 신고는 아파트 정보와 국토교통부 실거래 공개, 한국부동산원 통계로 교차 확인하세요. 아래 내용은 2026년 7월 하순 기준 일반 점검틀이며, 개별 계약·특약·지역 조례·금융상품 조건에 따라 달라집니다.

만기 대응은 크게 계약갱신청구권 행사, 법정 범위 안 증액 후 재계약, 당사자 합의 인상, 월세·반전세 전환, 이사(신규 계약)로 나뉩니다. 한 가지만 고르라는 뜻이 아니라, 집주인 통보와 내 자금 여력에 맞춰 조합합니다.

간단 스케치 예시는 이렇습니다. 현 보증금 3억 원, 집주인이 10% 인상을 요구하면 법정 상한(일반적으로 5% 범위)과 합의 인상을 구분해 적습니다. 5%면 1,500만 원, 합의 10%면 3,000만 원입니다. 증액분을 전세대출로 막을지, 일부 월세로 돌릴지는 DSR 계산기와 은행 사전조회로 확인하세요. 숫자는 예시일 뿐이며 실제 한도·금리는 심사 결과가 기준입니다.

전월세전환율·상한 계산이 헷갈리면 국토교통부·법제처 공개 기준과 최신 고시를 계약일 기준으로 다시 읽으세요. 전환 실무 보조는 시장 동향의 월세화·전월세전환 관련 글과 가이드를 참고하되, 최종 해석은 계약서·법령·전문가 상담에 맡깁니다.

만기 직전 주에 “나갈지 말지”를 정하면 중개·대출·보증·이사 일정이 한꺼번에 무너집니다. 계약 만기일을 D-day로 두고 역산하세요.

1. D-90~D-60: 계약서 원본, 확정일자, 전입신고 내역, 중개대상물 확인서, 특약(반려동물·주차·수리)을 폴더에 모읍니다. 등기부등본 갑·을구를 다시 열어 근저당·가압류·신탁 변동을 확인합니다.
2. D-60~D-45: 갱신청구권 행사 의사가 있으면 내용증명·문자·이메일 등 증거가 남는 방법으로 통지합니다. 집주인 실거주·재건축·계약 위반 등 거절 사유 통보가 오면 날짜·근거를 기록합니다.
3. D-45~D-30: 증액·월세 전환 협의 시 금액·지급일·전환율을 표로 적고, 필요하면 전세대출 증액·대환 사전조회를 받습니다. 이사를 검토한다면 동일 권역 전월세 실거래 3건을 만 원 단위로 적어둡니다.
4. D-30~D-14: 재계약서를 쓰거나, 합의서를 남기거나, 신규 계약금을 치릅니다. 반환보증(HUG 등) 가입·연장이 필요하면 보험사·보증 기관 서류를 먼저 넣습니다.
5. D-14~D-day: 보증금 반환 계좌·잔금일·열쇠 인도·원상복구 범위·공과금 정산을 하루 단위로 씁니다. 전출·전입·확정일자 순서가 어긋나지 않게 동선을 잡습니다.

집주인이 “자녀 실거주”를 이유로 갱신을 거절하는 경우, 허위 실거주 여부는 사후 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 통보문·전입 여부·실제 거주 정황은 사실관계 기록으로 남기되, 단정 판단 대신 법률 상담·관할 기관 안내를 우선하세요. 권역 전세 온도는 지역 허브와 공개 실거래로 매주 갱신하는 편이 낫습니다.

배우자 소득 합산 전세대출, 기존 신용대출, 카드론이 DSR에 어떻게 잡히는지는 은행마다 다릅니다. 부결·축소 사유를 ‘소득’, ‘한도’, ‘보증 거절’처럼 짧게 메모해 두면 다음 상담 시간이 줄어듭니다. 전세가율·선순위 채권이 높은 물건은 보증 가입이 막힐 수 있어, 재계약 전에 가입 가능 여부를 확인하는 것이 요즘 실무입니다.

금액만 맞추고 서류를 미루면 만기 당일 사고가 납니다. 증액 재원, 전환율, 선순위, 보증 연장 네 가지를 같이 보세요.

• 증액 재원: 증액 보증금을 예금으로 막는지, 전세대출 증액·대환으로 막는지에 따라 실행일이 달라집니다. 대출 승인 전 재계약서만 먼저 쓰면 실행 실패 시 특약 분쟁이 납니다.
• 월세 전환: 보증금을 낮추고 월세를 올리는 경우, 법정 전월세전환율·약정 전환율을 계산해 월 부담을 적으세요. “관례 이율” 구두 합의만으로는 부족합니다.
• 선순위 채권: 집주인 주담대 증액·근저당 설정이 먼저 이뤄지면 임차인 보증금 보호 폭이 줄어들 수 있습니다. 재계약·증액 전에 등기를 다시 뽑으세요.
• 반환보증 연장: 재계약·증액 시 보증 기간·보증금 한도·전세가율 기준이 바뀌는지 확인합니다. 거절되면 다른 보증 상품·자기자금·이사 여부를 같은 주에 비교합니다.
• 원상복구·시설: 만기 정산에서 도배·곰팡이·가전 분쟁이 잦습니다. 입주 시 사진·수리 합의 문자·영수증을 미리 모아 두면 협상 시간이 줄어듭니다.

임차권등기·반환 지연이 걱정되면 만기 전 대응 순서(내용증명, 임차권등기명령, 보증 이행 청구 등)를 단계별로만 알아 두고, 실행은 사실관계에 맞춰 법률·보증 기관 안내에 따르세요. 단지·지역 보조 정보는 청약·분양 정보의 인근 입주 일정과 겹쳐 보면, 전세 매물 출회 시점을 가늠하는 데 도움이 됩니다.

Q1. 계약갱신청구권은 만기 언제부터 행사하나요?
주택임대차보호법상 기간이 정한 임대차에서 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지(법령·해석 기준에 따름) 등 정해진 창구 안에서 갱신을 청구하는 구조입니다. 정확한 기산·기말은 계약 만기일·최신 법령·판례 해석을 기준으로 확인하고, 애매하면 내용증명 전 법률 상담을 받으세요.

Q2. 집주인이 10% 인상을 요구하면 무조건 따라야 하나요?
아닙니다. 갱신 과정에서 차임·보증금 증액은 법정 상한 규율이 적용되는 경우가 많고, 상한을 넘는 인상은 원칙적으로 당사자 자유 합의 영역입니다. “관례”만으로 강요할 수 없습니다. 거부·일부 수용·이사 중 무엇을 택할지는 가계 현금 흐름으로 결정하세요.

Q3. 월세 전환이 전세 증액보다 항상 유리한가요?
그렇지 않습니다. 월세는 매달 현금 유출이 늘고, 전세대출 이자·보증료와 비교해야 합니다. 집주인 입장 현금흐름과 임차인 총비용이 다릅니다. 특정 방식을 권유하지 않으며, 2년 총액·중도 이사 가능성만 표로 놓고 고르세요.

Q4. 재계약인데 전세보증금 반환보증을 다시 가입해야 하나요?
기간·보증금·특약이 바뀌면 연장·재가입·조건 변경이 필요할 수 있습니다. 보험·보증 상품마다 전세가율, 공시가격, 선순위 한도가 다릅니다. 계약서 작성 전에 가입 가능 여부를 확인하는 편이 안전합니다.

Q5. 보증금을 제때 못 받으면 어떻게 하나요?
만기 전 반환 일정 합의, 내용증명, 임차권등기, 보증 이행 청구, 소송 등 단계가 있습니다. 상황에 따라 순서가 달라지므로 일괄 처방은 없고, HUG 등 보증 가입 여부와 등기 상태를 먼저 확인한 뒤 전문가·공식 창구 안내를 따르세요.

제도·통계·보증 기준은 국토교통부, 한국부동산원, 주택도시보증공사, 법제처, 정부24 자료를 계약·실행 직전 다시 확인하는 것이 안전합니다. 단지·지역 시세 보조는 아파트 정보와 공개 실거래를 함께 쓰면 협상·일정 판단에 도움이 됩니다.

이번 주 ‘전세 만기 한 장 표’: ① 만기일·청구권 사용 여부·통지 마감일 ② 현 보증금·집주인 요구액·법정 5% 금액 ③ 증액 시 자기자금/대출 사전조회 1건 ④ 등기 선순위·반환보증 연장 가능 여부 ⑤ 반환일·전출·신규 전입 세 날짜. 다섯 칸이 비어 있으면 중개 매물 탐색보다 계약서·등기·통지부터 하세요. 금액 협의는 문자·메일로 남기고, 최종은 서면 계약·영수증으로 고정합니다.

본 포스팅은 정보 제공 목적이며 특정 임대차 계약·갱신·해지·월세 전환·대출·보증 상품의 체결·투자 권유가 아닙니다. 계약갱신청구권 행사 기간, 차임·보증금 증액 한도, 전월세전환율, 실거주 거절 사유, 반환보증 가입 요건, 대출 한도·금리는 개별 계약·특약·법령 개정·심사 시점·지역·물건에 따라 달라지며 확정 예측이 아닙니다. 실제 갱신·이사·대출·보증 전 국토교통부·법제처·주택도시보증공사·금융회사 공식 안내와 법률·세무·금융 전문가 상담을 반드시 확인하시기 바랍니다.