월세화 시대 전월세전환율 완전정리 2026 — 법정 상한 계산법과 보증금 갈아탈 때 손익 셈법

2026년 들어 전월세 시장의 '월세화'가 빠르게 진행되면서, 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용되는 전월세전환율이 세입자와 집주인 양쪽 모두의 핵심 변수로 떠올랐다. 신규 임대차 계약에서 월세·반전세가 차지하는 비중은 최근 몇 년간 꾸준히 높아져 사상 최고 수준으로 거론되는 상황이다.

전월세전환율이란 전세 보증금(또는 보증금 일부)을 월세로 환산할 때 적용하는 연 이율을 뜻한다. 예컨대 보증금 1억 원을 월세로 돌릴 때 전환율이 연 4.5%라면 연 450만 원, 즉 월 37만 5,000원 수준의 월세가 계산된다. 이 비율이 높을수록 같은 보증금이라도 세입자가 부담하는 월세는 커지고, 낮을수록 월세 부담은 줄어든다.

과거 저금리 시기에는 실제 시장에서 통용되던 전환율이 법정 상한보다 높게 형성되는 경우가 많아 세입자에게 불리하다는 지적이 이어졌다. 반대로 반전세로 갈아타 이자 부담을 줄이려는 수요도 늘면서, 전환율을 정확히 이해하고 대출 금리와 비교하는 것이 임대차 협상의 기본기가 됐다.

「주택임대차보호법」 제7조의2는 계약 존속 중 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 적용하는 산정률 상한을 규정하고 있다. 상한은 다음 두 가지 중 낮은 비율로 정해진다.

• ① 대통령령으로 정하는 비율(연 10%)
• ② 한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율(2%p)

즉 법정 상한 = min(연 10%, 기준금리 + 2%p) 구조다. 2026년 7월 기준금리가 연 2.5% 안팎 수준이라고 가정하면, ②는 4.5% 수준이 되어 이 값이 상한으로 적용된다(정확한 수치는 발표 시점 기준금리에 따라 달라지므로 한국은행·법제처 최신 고시를 확인해야 한다).

주의할 점은 이 법정 상한이 강제되는 경우가 계약 존속 중 또는 갱신 시 보증금을 월세로 전환하는 상황에 집중된다는 것이다. 완전히 새로운 임차인과 맺는 신규 계약의 월세 책정에는 법정 상한이 직접 강제되지 않고, 주변 시세와 협상에 따라 정해지는 것이 일반적이다. 다만 이 경우에도 법정 전환율은 적정 월세를 가늠하는 참고 지표로 널리 활용된다.

전환율 계산의 기본 공식은 간단하다. 월세 = 전환 보증금 × 전환율 ÷ 12 다. 전환율을 연 4.5% 수준으로 가정한 예시를 보자.

• 사례 A — 전세 3억 원 세입자가 보증금 1억 원만 남기고 2억 원을 월세로 전환: 2억 × 4.5% = 연 900만 원 → 월 75만 원 수준
• 사례 B — 보증금 5,000만 원을 월세로 전환: 5,000만 × 4.5% = 연 225만 원 → 월 약 18만 7,500원 수준

반대로 월세를 보증금으로 되돌릴 때도 같은 비율을 역산한다. 월세 50만 원을 보증금으로 환산하면 (50만 × 12) ÷ 4.5% = 약 1억 3,300만 원 수준의 보증금에 해당한다. 전환율이 낮을수록 같은 월세가 더 큰 보증금으로 환산되므로, 협상 시 어떤 비율을 적용하느냐에 따라 체감 부담이 크게 달라진다.

따라서 반전세로 갈아타거나 보증금을 조정할 때는 계약서에 적용 전환율을 명확히 기재하고, 그 값이 법정 상한을 넘지 않는지 반드시 확인하는 것이 좋다. 실제 적정 수준은 지역 시세, 계약 유형, 개인 자금 사정에 따라 달라질 수 있다.