상속·증여 부동산 감정평가 과세 확대 2026 — 꼬마빌딩·고가주택 시가 평가 리스크와 절세 대응 총정리

상속세·증여세는 원칙적으로 재산의 '시가'를 기준으로 매기도록 돼 있습니다(상속세 및 증여세법). 시가가 분명하면 그 값을, 시가를 알기 어려우면 공시가격·기준시가 같은 보충적 평가액을 쓰는 구조입니다. 문제는 매매가 드문 꼬마빌딩·상가·나대지처럼 시가를 특정하기 어려운 부동산인데, 이런 자산은 그동안 상대적으로 낮은 기준시가로 신고돼 실제 거래 시세와 큰 차이가 나는 경우가 있었습니다.

국세청은 이런 괴리를 좁히기 위해 2020년경부터 비주거용 부동산을 중심으로 감정평가 사업을 운영해 온 것으로 알려져 있습니다. 신고 이후 과세관청이 둘 이상의 감정기관에 평가를 의뢰해 산정한 감정가액을 시가로 보고 세액을 다시 정하는(경정) 방식입니다. 최근에는 대상 자산의 범위와 예산이 확대되는 흐름으로 전해지면서, 고가 부동산을 상속·증여받는 납세자 입장에서 '신고가액이 나중에 뒤집힐 수 있다'는 점이 주요 관심사가 됐습니다. 구체적인 대상·기준은 해마다 달라질 수 있으므로 신고 시점의 국세청 안내를 확인하는 것이 안전합니다.

감정평가 과세가 주로 거론되는 자산은 ① 꼬마빌딩(중소형 상가·업무용 건물), ② 나대지·토지, ③ 매매사례를 찾기 어려운 초고가 단독·다가구주택 등입니다. 아파트처럼 유사 거래가 풍부한 자산은 인근 유사매매사례가액으로 시가가 비교적 쉽게 잡히지만, 거래가 뜸한 자산은 신고가액(기준시가)과 추정 시세의 차이가 벌어지기 쉽습니다.

실무적으로는 신고가액과 국세청이 추정하는 시가의 차액 규모·비율이 클수록 감정평가 대상으로 선정될 가능성이 커지는 것으로 알려져 있습니다. 즉 '공시가격이 시세의 절반 수준'인 고가 부동산을 기준시가만으로 신고하면, 사후에 감정평가액으로 재산정돼 세액과 함께 이자 성격의 가산세가 더해질 여지가 있다는 점을 유의해야 합니다. 다만 어떤 물건이 실제 대상으로 선정될지는 과세관청의 내부 기준에 따르므로, 개별 사안은 세무 전문가와 함께 리스크를 가늠하는 편이 현실적입니다.

사후에 과세관청 주도로 감정평가가 이뤄지면 세액이 오르는 방향으로 흐르기 쉽습니다. 그래서 실무에서는 납세자가 신고 단계에서 미리 감정평가를 받아 그 가액으로 신고하는 방법이 대응책으로 거론됩니다. 상증세법상 일정 기준을 넘는 고가 부동산은 둘 이상의 감정기관 평가액 평균을 시가로 인정하는 구조가 적용되는 것으로 알려져 있어, 요건에 맞춰 받은 감정가액은 시가로 받아들여질 가능성이 큽니다.

다만 이 방법에도 트레이드오프가 있습니다. 감정가액은 통상 기준시가보다 높게 나오므로 당장 낼 세금은 늘어날 수 있지만, 그 대신 사후 경정·가산세 리스크를 줄이고, 향후 그 부동산을 팔 때 취득가액이 높게 잡혀 양도소득세를 줄이는 효과를 기대할 수 있습니다. 즉 '지금의 상속·증여세'와 '나중의 양도세'를 함께 놓고 총부담을 비교해야 하는 문제입니다. 감정평가 비용, 물건 종류, 향후 매각 계획에 따라 유불리가 갈리므로 단정적으로 어느 쪽이 낫다고 말하기 어렵습니다.

첫째, 신고 기한을 놓치지 마세요. 상속세는 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월, 증여세는 증여받은 달의 말일부터 3개월 이내 신고가 원칙입니다. 감정평가를 활용하려면 신고 기한 안에 평가가 완료되도록 일정을 넉넉히 잡아야 합니다.

둘째, 평가 기준일(시가 판단 기간) 관리가 중요합니다. 상속·증여는 평가기준일 전후 일정 기간 내의 매매·감정·수용가액 등을 시가로 보는데, 감정평가 시점이 이 기간 안에 들어와야 인정됩니다.

셋째, '가족 간 저가 양수도'나 부담부증여 등과 얽히면 계산이 복잡해집니다. 감정가액이 오르면 채무액·양도차익 산정도 함께 달라져 예상과 다른 결과가 나올 수 있습니다.

결국 감정평가 과세 확대 흐름은 '기준시가로 낮게 신고하던 관행'의 여지를 좁히는 방향입니다. 고가·비주거용 부동산을 상속·증여할 계획이라면, 신고 전에 시세 대비 공시가격 수준을 점검하고 감정평가 활용 여부를 세무·감정 전문가와 함께 시뮬레이션해 보는 것이 안전한 접근입니다. 세부 기준·세율·공제는 개별 상황과 개정에 따라 달라질 수 있으니 반드시 국세청 홈택스와 관할 세무서, 세무대리인을 통해 최신 내용을 확인하시기 바랍니다.