보유세 부담에 늘어난 주택 증여 — 2026 부담부증여 증여세·취득세·이월과세 절세 셈법 총정리

주택 보유세 과세기준일인 6월 1일이 지나면, 매년 이맘때 다주택 보유자들 사이에서 '매도냐, 증여냐'를 고민하는 흐름이 나타나는 편입니다. 2026년에도 7월·9월 분납되는 재산세와 하반기 종합부동산세 시즌을 앞두고 보유세 부담을 가족 단위로 분산하거나, 자녀에게 자산을 미리 이전하려는 수요가 다시 늘고 있는 것으로 전해집니다.

특히 다주택자 양도소득세 중과를 피하더라도 매도 시 차익에 대한 세 부담이 적지 않고, 시장 관망세로 원하는 가격에 팔기 어렵다는 점이 '증여' 검토를 키우는 배경으로 꼽힙니다. 다만 증여는 단순히 명의만 바꾸는 절차가 아니라 증여세·취득세·(경우에 따라) 양도세가 동시에 따라붙는 의사결정입니다. 어떤 방식이 유리한지는 보유 주택 수, 지역, 공시가격·시세, 채무 유무에 따라 크게 달라질 수 있어 사전 점검이 중요합니다.

주택을 무상으로 넘길 때 핵심 세금은 두 가지입니다. 첫째는 받는 사람(수증자)이 내는 증여세입니다. 동일인에게서 받은 증여는 10년간 합산해 과세되며, 공제 한도는 일반적으로 배우자 6억원, 성년 직계비속 5,000만원(미성년 2,000만원) 수준으로 알려져 있습니다. 과세표준 구간에 따라 10~50%의 누진세율이 적용됩니다. 둘째는 수증자가 내는 증여 취득세로, 일반적으로 3.5% 수준(농어촌특별세·지방교육세 별도)이며, 조정대상지역 내 공시가격 일정 기준 이상 주택을 다주택자가 증여할 경우 더 높은 세율로 중과될 수 있습니다. 2023년부터 증여 취득세 과세표준이 '시가인정액' 기준으로 바뀐 점도 확인이 필요합니다.

여기에 전세보증금이나 주택담보대출 같은 채무를 함께 넘기는 '부담부증여'를 택하면 양도세가 추가로 등장합니다. 넘긴 채무액만큼은 사실상 유상 양도로 보아 증여자에게 양도소득세가 부과되고, 채무를 제외한 나머지 순수 증여분에만 증여세가 매겨지는 구조이기 때문입니다.

부담부증여의 절세 원리는 채무 승계분이 증여재산에서 빠지면서 증여세 과세표준이 줄어든다는 데 있습니다. 누진세율 특성상 과표가 낮아지면 적용 세율도 함께 낮아질 수 있어, 전세를 끼고 있거나 대출이 남은 주택에서 유리하게 작용하는 경우가 있습니다. 다만 그만큼 증여자에게 양도세가 발생하므로, 증여세 절감액과 추가 양도세를 함께 비교해야 실익이 드러납니다. 증여자가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 양도세 부담이 작아 부담부증여가 더 매력적일 수 있습니다.

주의할 함정도 있습니다. ① 가족 간 채무는 실제 인수·상환 능력과 상환 내역(이자·원금)이 입증돼야 인정되는 편입니다. ② 증여받은 부동산을 일정 기간(직계존비속·배우자 증여분은 2023년 증여분부터 10년으로 확대된 것으로 알려짐) 내 양도하면 이월과세로 취득가액이 증여자 기준으로 환원돼 양도세 절세 효과가 사라질 수 있습니다. ③ 매매(저가 양도 포함)는 가족 간 거래 시 시가 대비 차이가 크면 부당행위계산 부인 대상이 될 수 있습니다. 결국 보유 주택 수·지역·금액에 따라 유불리가 갈리므로 반드시 사전 시뮬레이션이 필요합니다.